建工城位于五象南，距离五象湖约3.5公里。

目前五象南还处于建设发展中，不少配套设施有待完善，等待周期较长。规划中的地铁3号线南延线经过五象南，自身配建的中小学在建设中，且该盘部分楼栋年底交付。

整体来看，建工城的性价比较高，自住的话可以考虑上车。不过该项目推出的特惠9200元/㎡房源是不赠送车位的，且房源多位于二楼、四楼。赠送车位的房源均价为11000元/㎡。

目前，五象新盘中有小户型（80㎡以下）的有建发五象和悦、建发和玺以及恒大御府。

建发和悦位于五象南板块，该板块具有一定的发展潜力。75㎡户型为3+1房2厅1卫设计，颇为创新，超越了市场上同面积段户型的房间数量。不过目前的户型图未标明详细尺寸，房间面积大小有待确认。

建发和玺位于五象湖西，教育资源有秀田小学五象校区+南宁四中，毗邻地铁2号线东风路站，资源较为齐全。

在产品上，有67㎡2+1房2厅1卫的户型。该户型的亮点在于空间改造较为灵活，可以做成2+1房的格局，也可保留4.2米开间的客厅。此外，阳台面宽6.1米，尺度宽敞。项目均价为1.55万/㎡，价格偏高。

恒大御府是南宁近期的红盘之一。其位于五象三中板块，为地铁口物业。项目有73㎡2房2厅1卫，户型方正，阳台面宽约6.1米。目前单价1.4万/㎡，低于周边的新盘价格。

三者各有千秋，可以根据自己的偏好进行选择。

目前，如果想在南宁买二手房，相当考验买家经济实力。

虽然南宁二套房首付比例为总房款的40%，但银行对二手房放贷越发谨慎，部分银行限贷或停贷，等银行放贷动辄半年或一年，甚至有些要全款购买。

从另一方面看，南宁二手房市场供大于求，这对于刚需、置换群体，不失为一个”上车“好时机，许多优质房源可以捡漏。

至于买二手房要注意的问题，懂老师认为有以下几点：

1、查验房屋登记信息，确定是否依法取得房产证，该房子有无二次抵押。

2、确认卖家是否为房屋产权人，是否存在失信、限制高消费等情况（可通过最高人民法院网站、天眼查等渠道查看）。

3、了解房屋户口迁入、税费、物业费、水电费等问题。

4、确定房屋的居住权是否完整。

5、选择靠谱的中介公司。

6、签订合同，尽量把相关事项写进合同。

盛邦双悦湾位于蟠龙板块，有地铁优势，虽不是一线江景，但距离邕江约500米，可满足休闲娱乐需求。学校方面，是体强路小学+体强路中学。

金科博翠山则位于五象湖西板块，距离地铁2号线玉岭路站约1公里，学区是南宁四中+秀田小学，周边有五象岭森林公园+五象湖公园等景观资源。

配套相当，区位上，盛邦双悦湾略胜一筹。

产品方面，盛邦双悦湾和金科博翠山梧桐樾组团体量均不大，园林、休闲设施有限。

盛邦双悦湾最小户型为54㎡，金科博翠山组团住宅公寓为40㎡，两者整体采光通风均不佳。不过，盛邦双悦湾54㎡户型位于边户，采光稍好些。

▲盛邦双悦湾54㎡户型

▲金科博翠山梧桐樾40㎡户型

价格方面，盛邦双悦湾小户型价格为1.6万-1.8万元/㎡，金科博翠山梧桐樾组团价格区间为1.4万-1.6万元/㎡，金科博翠山上车门槛更低。

如题主所说，南宁二手房市场确实“凉”意十足，整体供大于求，不少核心区域的二手房都降价抛售。

比如位于蟠龙片区的绿城春江明月，之前二手房价格到1.8万+元/㎡，甚至2万+元/㎡，如今有不少1.4万元/㎡的二手房源，五象湖也有不少笋盘捡漏。

对于不少想要换房的购房者，这的确是一个好时机。

有一说一，誉江府打出均价7500元/㎡任选楼层，有点给力。

然而，买房并不是单纯只看价格，里面的学问可不少。

一般而言，比较不会出错的选房逻辑是，区域＞地段＞配套（含学区）≥交通＞户型。

我们按照这个逻辑再来看看奥园瀚林誉江府。

项目位于西城相思湖板块，距离较近的地铁站是1号线动物园站，周边的配套有南宁百货、华城都市广场、大润发、心圩江公园等。生活还算便利。

对比市场上其他公寓产品，它家有49㎡小户型公寓，住宅性质，总价较低，适合刚需人群。

根据最新学区划分，深石汉华柏翠湾划分至江湾路小学+民族中学龙华西校区。

片区内还有步云路小学+步云路中学，蓝光雍锦澜湾、启迪亮、新城悦隽、恒大等项目划分至此。

学区一年一变，还得看教育局划分。

邕宁民族中学，可以说是低调有实力的学校。

它有3个校区，分别为龙华西校区，龙华东校区（龙岗商务中学）和清泉校区（清泉中学）。

其中，龙华西校区为本部整体搬迁，这样看，它更有优势。

不过，他们同属邕宁民族中学教育集团，很多资源都共享。目前，龙华东校区尚未投入使用，哪个校区更好，还得时间验证。

3楼楼层较低，一般是顾虑通风和采光的效果。而这些效果具体要看几种情况（均假设户型正南北朝向）：

1、考虑房子所在楼栋的位置，楼栋在马路边，前后无遮挡，则通风和采光的效果比较好；

2、考虑楼间距情况，如果楼间距尚可，保证3楼基本的日照采光需求，则可以入手；

3、考虑社区园林的绿植高度，如果比较高的话，会对采光有一定的影响；

4、考虑小区地势，如果小区地势抬高的话，3楼的高度也能够满足基本的通风和采光需求。

一般而言，3楼的房源在整个楼栋来说，价格是比较低的，如果追求高性价比，或者非常想入住该小区但预算仅达到小区最低价的话，则3楼的房子是可以考虑的。如果存在通风和采光的问题，而且个人很介意的话 ，则要多斟酌了。

宜家确定的是8月底开业。据网友透露，初步定在8月26日开业。