最近，花儿姐很忙。
忙着做什么呢？忙着欣赏南宁楼市的“大秀”。

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新盘扎堆戏份很足

每一年的4月，都是地产品牌和新盘亮相的重头戏。发布会一场接一场、售楼部轮番开放，大家都在秀肌肉、秀新盘。
4月9日晚上，花儿姐出席了两个B格很高的发布会现场：
一个是最新的顶级豪宅，凤岭南滨江板块的中国铁建•西派御江发布会；一个轨道地产TOD元年战略发布会，透露了五象良庆大桥南高端盘轨道御玺君临湾即将入市的消息。这两个高端盘的产品，真真是亮瞎了俺的铝合金眼。
还没来得及切换模式，4月10日快马加鞭：
良庆大桥南的阳光城龙光•檀映滨江•天境开放展示区；五象湖西的智慧社区紫云印象开放西雅图生活馆；龙岗的熙岸世家开放展示区；凤岭航洋板块的龙光君御华府•翰林开放营销中心……
据花儿街不完全统计，截止4月，2021年南宁新盘将超55个，新盘扎堆的前三名板块分别是：五象新区28个、青秀区13个、江南区6个……这个数字还会随着上半年拿地的数量继续增加和变化。
随着新盘密集入市，南宁楼市2021"大秀”开场了。4月份是传统的新盘入市旺季，往往能看得出全年的大致产品趋势。
就像看时装周一样，今年的流行趋势是什么？产品趋势又是什么？往下看。

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高端盘一个比一个壕横

大家有没有发现，近两年来，高端市场一个比一个壕横，今年这种趋势更甚。

从今年的新楼盘来看，顶级豪宅、大平层、洋房联排等都出手不凡。

1）颠覆产品认知

今年高端市场，可以说，完全颠覆了产品认知，打破产品边界，带来全新生活体验，接轨一线生活水准。

最典型的，就是南宁最新的顶级豪宅中国铁建·西派御江。平常我们看到的288㎡产品基本上都会做5房的设计。这次西派御江288㎡非常豪横地只做了3房。

这个户型被形象地称为“大哥的房子”，配置了一个超级霸气的客厅，面积达到115㎡……这个尺度，每月不到5位数的工资限制了我的想象……

▲中国铁建西派御江288㎡

2）大平层面积更大，更豪

今年南宁的大平层产品不仅是设计理念的刷新，户型面积也在刷新，比如大平层的面积普遍更大了，先看看去年南宁市面上大户型的尺度：

白沙，凯旋1号482㎡五房四厅五卫+带卫的工人房；

东盟商务区，万科瑧山悦252㎡精装定制大平层；

五象蟠龙，盛邦滨江府255㎡五房两厅四卫；

五象湖，建发五象印月285㎡五房两厅四卫；

西园，华润置地·西园悦府220㎡五房两厅三卫；

白沙，凯旋1号上水湾，203㎡3+2房两厅三卫；

凤岭滨江，最新豪出新高度的中国铁建·西派御江288㎡三房，209㎡三房。

▲玻璃幕墙外立面参考，以最终交付为准。

轨道御玺君临湾则是参考了新加坡金沙酒店的空中泳池，是南宁第一个在100米高空打造空中连廊和无边际泳池的项目。听说外立面将使用“金属穿孔铝板外墙+中空玻璃幕墙屋顶”。

4）没有大阳台，都不好意思说自己高端

中国铁建·西派御江288平“大哥的房子”，阳台达到50㎡，可以在阳台做一户一泳池，奢侈体验就要做到极致。

美的悦江府，从原来最大面积140㎡，调整了30套172㎡的墅级空中花园户型，亮点在6.3米挑高的大阳台，这个是在南宁不多见的住宅大平层挑高阳台。赠送后配套总面积高达212㎡，得房率高达81.6%。

5）“高层＋商墅”或“高层＋院子”组合更多

注意看一个现象，以前的大盘，是大家看到的都是“全高层”的组合，现在地价越来越高，如何突破高地价，获得更高溢价？

很多项目都会使用“高层＋商墅/叠墅”或“高层＋院子/洋房”组合。如大唐院子、建发央玺、龙光君御华府·翰林等等都是这样的组合。

今年1月份万科刷卡20亿拿地150亩的五象湖东项目，即将在下半年入市，初定案名“万科翡翠中央”，也将是院子和高层的组合，听说是非常有竞争力的小面积院子产品。

6）没有200%以上的赠送都不好意思说自己是院子

院子产品的赠送率普遍在200%—300+%，甚至更多，比如中海半山小院、招商樾江府、大唐院子等等。

比如大唐院子的140㎡的院子，实际使用面积高达337㎡。

比如，招商樾江府的院子产品，下叠169㎡，可拓展面积270㎡左右，可使用面积约440㎡；上叠190㎡，可拓展面积264㎡左右，可使用面积约454㎡。

▲招商樾江府下叠169㎡

7）更多细节的优化

值得注意的是，现在已经不单单是户型的优化，房企考虑的东西更细了。

最典型的是地产行业的“三好学生”万科，万科在改善楼盘里，升级了精装交付的智能化、健康等配置。包括净软水系统、厨余处理器、美妆无影防雾镜前灯等等6大健康配置，在万科瑧山悦的交付标准里看到。

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主流市场也没有输

主流产品表现的趋势是：小户型、智能化、高赠送

1）小户型越来越多

目前市场上多盘推出了总价更低的小户型。据花儿姐不完全统计，南宁新盘中有近10个项目都推出了80㎡以下的小户型。

小产品里面，面积最小的住宅是龙光君御华府·翰林，33㎡的住宅公寓，单间设计；荣和两个项目——荣和五象院子和荣和伍壹大道都推出了55㎡的户型；大唐的产品系：大部分盘都有70平米左右的小户型。

值得关注的是荣和伍壹大道的小户型，面积段从55到98㎡，拓展率高达24%-27%，几乎比其他楼盘同等面积段的小户型多了一间房，简直是“刚需中的刚需”，小户型、高赠送、低总价，在江南后发进场，直接抄底区域最小面积段户型。

▲荣和伍壹大道

2）智能化

最典型的是去年底入市的阳光城檀境、金科城，美的·悦江府等楼盘。

5G时代未来的生活离不开“科技”和“智能”。“无接触”刷脸，AI智慧社区，近两年来，智能化在主流产品上的运用已经很普遍，甚至成为楼盘溢价的核心之一。

比如昨天刚刚亮相的大唐和中南置地、上海晨景联合打造的“紫云印象”，就引入了阿里云打造智慧社区。

包括刚刚亮相的龙光君御华府·翰林也在小区配套了智能门禁、智慧天眼、人脸识别系统和体温监测，等等这些小区的智能将逐渐成为新盘的标配。

3）高赠送＋大阳台

今年南宁的新盘“高赠送+大阳台”几乎成为中间面积段90到143㎡户型的标配。

看过很打动人的户型，有华润西园润府的143㎡一线沿江户型。

目前，主流产品的赠送率可高达20%及以上。比如安吉大唐世家二期，79㎡做到三房，89㎡大三房，96㎡做了四房。阳台的尺度真是以前的刚需产品没有的大阳台，

78㎡阳台6.4米，89㎡阳台8.75米，96㎡阳台约10米。包括大唐在五象的楼盘，大唐院子，同样也是做了超大的阳台，直接全送。

▲安吉大唐世家二期

▲大唐院子95㎡

其实从去年开始，房企陆续在阳台上大做文章，什么L型阳台、跑道阳台，甚至一个80多㎡的户型，都都能把阳台整出6米宽，这年头，没有大阳台，都不好生意出来卖房了。最近还出现了类似紫云印象的产品，117㎡做了3个阳台的配比，这个在建发五象印月的140㎡面积段也曾出现3阳台配比。

▲紫云印象117平

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房企心态在发生什么变化？

大概从2015年开始，或者更早，整个南宁楼市充斥着快周转的喧嚣，但是好房子却在慢慢消失。

当然不是说快不好，快能节省时间、节省成本，为这个行业带来了飞速的发展。但是，高速运转下，能让人眼前一亮的产品越来越少。

甚至有地产人表示：创新已死。

在那个时代，建什么样的房子都有人买，买什么样的地块都贵，开发商要做的就是控制总价，然后建好房子快速的卖出去。

在这个赛道里，创新失去了意义，大家忙着造房子，造看上去好的好房子，谁还会注意一个好户型，谁还会关注外立面，谁还会关注归家的动线。

我们曾经对市场略有悲哀。

但是，从去年开始，可以肉眼可见的感知到，市场上让人眼前一亮的产品越来越多。残酷的市场、越来越懂得享受的购房者，倒逼着开发商慢下来，去研究产品。

虽然南宁与一线城市的产品差距还是很大，但至少可以看到，开发商在大限制和大框架下，已经有意识的在突破，从去年开始出现了一些完全以产品出圈的项目，并且卖得很好。

可以这么说，很多有条件的新项目在做这件事，而一些没有条件的项目创造条件也要做。所以，你会看到市场上有些项目临时改规划，改小或者小改大。

比如华润西园二期，大改小，149㎡三房、175-220㎡四房，改成125㎡、143㎡超高赠送四房；广源凤岭壹号院把原来30㎡loft小户型调整为单99-133㎡，砍掉3号楼，调整为室外泳池和绿地；美的·悦江府也从原来最大面积140㎡，调整到了最大面积172㎡，同时还做了创新的6.3米高的空中花园……

从今年南宁楼市的产品看，南宁楼市的产品分化越来越明显，越高端越追求极致体验，越刚需越降低总价门槛，高赠送体现更高性价比。

总之，南宁今年的新盘趋势，“豪的越豪，刚的越刚”，已经是很明显的产品走向。

作者：花小白

责编：拿笔小新