今天，我们来探讨下广受关注的话题：租房市场。

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房租一跌再跌，空档期变长

南宁新房市场向来热闹，可提起“租房”情况，一大堆房东沉默了。

①先看五象的具体案例：

阿寻同事的亲戚，在盛科城有一套三房，租金不到2000元/月，也空了挺久。

同事小襄的友仔，在万科魅力之城有套80多㎡的小三房，两年前租金2200元/月，租期基本满档；但从去年开始，即便房租一降再降，如今已降到1500元/月，依旧很难找到租客。

同板块的华润24城，一年以来，项目分别在去年7月和今年1月租金攀至顶峰，数值达到30元/月·㎡，而后跌回周边平均水平。

▲华润24城租金走势（来源：中国房价行情）

据中介透露，华润24城三室平均挂牌租金2300元/月，如果你租房意愿强烈，甚至能砍价到2100元/月，求着你租。

位于蟠龙的光明澜湾九里，在地铁4号线开通前夕，项目二期三室租金在去年10-11月攀至高峰，均价达3000元/月；过后急转直下，到今年3月租金均价为2793元/月。

▲光明澜湾九里三室租金走势（来源：58同城）

五象配套尚未全部成熟，房子很难租出去，可以理解。但其他城区也不好过。②再看其他城区的案例：

凤岭南梦之岛花园小区业主爆料，此前以3500元/月的价格挂牌，分分钟有人租下；后来疫情忽至，业主前后主动降价300元、500元，又重新挂牌几个月后，才勉强租出去。

扒房VIP粉丝群有业主发言，原先利海国际40㎡大单间可以租到2000元/月，后面只能降价至1800元/月，房子才在一周内成功出手。

据中介透露，金旺角52㎡单间，重新装修家具全新，租金从2300元/月降到2000元/月，至今仍无人问津。

阿寻表姑父的大姨父，在糖业烟酒总公司宿舍大院有套约60㎡二房，挂牌租金1000元/月，但因没电梯又待拆迁，空置期长达一年以上。

从以上案列可以看到，无论新区还是老城区，租房市场可以用一句话总结：租金一跌再跌，空档期变长。

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租房市场不佳，原因是啥？

事实上，南宁租房市场表现不佳，并非个别现象，而是早已在全城蔓延。

有数据显示，2021年2月南宁平均单价租金为28.55元/月·㎡，排名全国第31名，同比下跌7.75%，降幅较为显著。

▲2021年2月南宁租金市场（来源：中国房价行情）

据克而瑞数据统计，2020年，南宁平均租金同比降了1.74%，个人房源新增供应也跌了31.35%。

▲2020年全国55个代表城市个人房源租金情况（来源：克而瑞研究机构）

▲2020年全国55个代表城市个人房源累计新增供应情况（来源：克而瑞研究机构）

不止南宁，租房市场冷清的现象，已经蔓延至全国。过去的2020年，国内很多城市都出现租金下降的情况。

▲2020年全国55个代表城市个人房源的租金和新增供应情况（来源：克而瑞研究机构）

原因不难猜测。一方面，受疫情冲击，国内经济形式严峻，租房需求萎缩；另一方面，2020年很多城市长租公寓中介、代理集中“爆雷”事件频发，使得部分房东和租客向传统中介回归，所以这类房源租金、出租率波动会比较大。在南宁，租房市场惨淡，除了后疫情时代的影响，其实还和供应有关。

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一大波“供应”还在路上

2020年，是房东们异常艰难的一年。但更惨的还在后头，到2021年，房东们估计更难受了。

①商业公寓激增，准房东队伍扩充

近几年来，南宁公寓产品越来越多，其数量也不知不觉增至57盘。未来随着这些公寓相继交付，准房东队伍持续扩充，租客潜在选择更多。

相较于住宅来说，公寓优势在于面积小，出租更灵活，出行便捷，常靠近商圈等。比如想租个环境好的一房，就不用和别人合租，这一点很受小年轻青睐。

▲南宁有57盘公寓产品（来源：南宁楼盘网）

②100余新盘今年交付阿寻粗略估算过，2021年南宁预计迎来100余个新盘交付，一大波准业主摆脱租房境况的同时，也有一大波新房进入“待租”状态。

特别是过去几年，南宁不限购，吸引很多外地人来投资，如今基本都到了交付时间。这些房子大多集中在五象，出租供应进一步增加。

③公租房制度日益完善

2021年南宁计划筹建2000套保障性公租房。

累计起来，南宁已有8万多套公租房上市。未来，随着公租房制度完善，这个数量还会增多。

▲南宁公租房一览

这些都意味着，未来南宁的租房供应会进一步增多，当然还没算“物美价廉”的城中村。市场定律决定，当供大于求，租金自然就会下跌。

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追求租金回报，先看租售比

投资是追求租金回报，并非完全没有前景，关键是你在哪投资。在此，我们先看一个名词：租售比。什么是租售比？

专业解释是指，每平方米使用面积的月租金，与每平方米建筑面积房价之间的比值。

租售比=单位月租金：单位房价。

它常常被用作衡量某个区域房产运行状况。与此同时，我们也可以通过租售比，来判断一个区域是否适合投资出租。

简单来说，一个地方租售比越高，则越适合出租。

数据显示，南宁2020年租售比为1：452，在全国50个城市样本中排第40名，也是倒数第10名，相对而言，租售比算高了。

▲2020年全国50个大中城市房价租售比（来源：诸葛找房）

具体到南宁六大城区最新租售比来看，很明显，兴宁、江南、西乡塘等老城区，租售比较高。原因是房价不高，生活配套丰富齐全，出行便利，租客也愿意买单。
但良庆、邕宁等较新的城区，租售比较低。原因不难理解，五象房价整体均价较高，但区域不够成熟，租客租房意愿较低。

▲南宁六大城区最新租售比情况

因此，假如你追求租金为回报，不妨选择人口基数大且配套成熟的老城区。

当然，租售比并非越高越好。

一般而言，租售比高的地方，适合投资出租，但对外来人口的吸引力弱，投资性需求较低；

租售比低的地方，房价涨幅领先于租金涨幅，投机性需求较高。

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买房投资，还行得通吗？

单纯靠租金回报，多少年才能收回购房成本？

与租售比不同，售租比更能形象反映出收回成本所需年份。阿寻找到几组南宁小区售租比数据，多则75年收回成本，少则也需49年。

▲南宁部分小区售租比情况（来源：中国房价行情）

如果买房投资，南宁2020年租金回报率为2.65%，光指望那点租金“回血”，无异于杯水车薪。尤其是，在租金水平下调、房价上涨的现在，两者差距只会被持续拉大。

▲2020年全国大中城市租金回报率（来源：诸葛找房）

所以说，多数人投资房产，是看重房价上涨带来的资产增值。他们往往更喜欢租售比低的区域，租金与房价差距越大，投资属性越强。譬如南宁金旺角21㎡户型，3月14日挂牌价120万，租金才1200元/月，租售比1:1000。

可根据最新数据，截至2020年底，全国广义商品房库存超70亿㎡，大致能满足2亿人的居住需求。

这个库存量有多大不言而喻，楼市供需并不紧张，甚至还出现过剩现象。

简单来说，我们已经不缺房子了。再加上楼市调控持续收紧，未来市场整体会走向平稳。

那么，南宁的房子还值得投资吗？

阿寻认为，南宁“强首府”战略才刚刚开始，随着各种产业导入、人口增加，城市发展还有很大的空间。

这也意味着，南宁房产投资还有空间，但早已过了普涨时代，对于区域和选盘的要求更高了。

作者：李寻欢  

责任编辑：水月