“都是噱头，我才不会上当呢。”

以往的楼市促销，很多网友都会嗤之以鼻，不以为然。

今年的“双11”，真的不太一样。不少开发商挥泪低价走量，购房者捡便宜的机会正在浮现。

实地调查发现，只要开发商真让利，购房者就真敢出手。“双11”期间，南宁确实也涌现了好几个热销楼盘。

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以双11之名，行降价促销之实

每个节日，开发商都要凑凑热闹。“双11”，他们自然不会缺席。

各种噱头，各种“低价房”铺天盖地，让不明真相的购房者傻傻分不清。 

▲各种促销海报铺垫盖地

到底是玩噱头？还是真优惠？

这几天，扒房各路老司机踩盘回来，跟小剑表达了同样的观点：有些楼盘还是不够真诚，拿个很低的促销价，要么就一两套，要么还有其他费用没算进去。

还有部分楼盘，大玩文字游戏，很多购房者被引诱到售楼部却发现，并不是那么回事。

但是，老司机们也说了，“也有相当比例的楼盘真的优惠了，让利幅度大到你不敢想象。”

是的，我们拉了一些楼盘上半年和现在的价格发现，有的楼盘真的降价了。

对比2018-2019年的“双11”，你会发现，2020年的“双11”，不少开发商真的在割肉了。

作为一个在开发商待过几年的地产人，小剑都能感受到不少开发商一边在卖力促销，一边在心里滴血。

以前，利润还可以10%左右。现在，不少开发商几乎是亏本在卖房。

请你相信，2020年，挺多开发商就是以“双11”之名，行降价促销之实。

“三十六计，走为上计”。孙子兵法的这句话，如今，倒是很适合地产行业。

在“三道红线”的重压下，在年底“KPI”的考核目标下，大部分地产营销人都变得现实了。

利润和走量面前，走量为上——这是很多开发商营销总跟小剑说的。

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它一亮价，五象湖抖三抖

这波促销中最狠的，当属五象湖核心位置的龙光天宸。

至于其地段、周边配置如何，不用小剑多介绍，看这张图就够了。 

▲龙光天宸位置及周边配套一览

作为五象湖五大天王之一，其楼面地价已经1.3万元/㎡，如今不少房源才1.4万多元/㎡。

你若问我“1.4万元/㎡是不是套路”，我可以很负责任的告诉你，没套路，不绑车位，也不外收，也真有不少一万四五的房子。

据了解，首批推出的房源卖完后，现在又加推了一部分特惠房。

价格吸引力太大了。这个价格，直接比周边2万+项目低了5000多元/㎡。甚至，与五象南部分项目价格相当。

价格一出来，网友们就炸开了锅。

网友“小草”说：“这个价格已经进入真香阶段了，虽然是北地块。”

▲扒友“小草”的点评

网友“玻璃月”则评论道：“社会你龙哥，人狠话不多……果然不是浪得虚名啊。”

▲扒友“玻璃月”的点评

这边网友很high，那边不少周边项目就难受了。

当龙光天宸一亮价，五象湖楼市都跟着抖了三抖。

五象某项目营销负责人私下跟小剑讲，龙光天宸这个价格一出来，本来准备买他的盘的一些意向购房者，现在流失了很多。

还是那句话：没有卖不出去的房，只有不合适的价格。

决定购房者最终下手的，还是价格。当下的龙光天宸，价格优势太大了。

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价格够诚意，买房人够爽快

释放了这个价格后，市场反响如何？

11月12日，小剑在龙光天宸售楼部看到了如下的场面。

▲11月12日，龙光天宸售楼部实拍

眼睛看到的是，人气一下子多了不少。这样的场面，在目前偏冷的市场里，算是很少见的了。

由于价格足够诚意，成交周期也明显缩短了。不少购房者看到价格信息后，当天到访，当天成交。

成交数据，是最好的印证。

根据龙光天宸公开的数据，11月12日，仅用6小时，就达成了5000万元的销售额。

▲龙光天宸“6小时销售5000万元”的海报

小剑在朋友圈也看到了各种热销的刷屏喜报。

  ▲朋友圈的海报
  

其中，单是11月11日看了扒房文章《五象湖天王爆出最狠楼盘：地价1万3，房价1万4》去买的，就有4套。 

▲已有4套是看了扒房文章成交的

按照这种销售速度，估计11月份，龙光天宸是要登上南宁单盘销售TOP10的节奏了。 

▲龙光拿下10月金额销冠（来源：克而瑞）

而龙光南宁公司，继拿下10月企业销冠后，有可能再拿下11月南宁销冠。

有时候，你不得不承认，在横盘期，龙光“快准狠”的营销方式是十分奏效的。

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上车者说：捡到了大便宜

除了看现场，小剑还随机询问了几个买了龙光天宸的购房者。

当抛出“为啥买龙光天宸”这个问题时：

一位李姓购房者说：“我在总部基地上班，孩子准备读小学，这里地段挺好的啊，靠近五象湖，还是南向看湖，又有秀田小学。”

“主要还是价格吧。五象南都要一万三四了，旁边几个地王都是2万左右，这里性价比更高些。而且还有首付分期政策，门槛比较低。”

购房者刘女士更直接，明显是被价格和首付分期打动了。

巴乔老师，是小剑的好友，也是深圳地产资深人士，多次来南宁踩盘，他的评价或许道出了很多人下手龙光天宸的原因。

 ▲巴乔老师的评价

据了解，龙光天宸目前主推99㎡的三房和118㎡的四房。 

▲99㎡三房户型  

▲118㎡四房户型

这2个户型，赠送面积不算特别多，但设计较为合理，是大部分南宁购房者喜欢的款。

所处楼栋为两梯四户布局，且每层的4个户型均朝南而设，通风采光更好。这一点，要优于大部分楼盘“大户型必须朝北”的设计。

项目占地约100亩，分南北两个地块开发，容积率都很低，北地块2.5，南地块仅2.0。 

▲龙光天宸（中间建筑）及周边鸟瞰图

  针对近期买房的购房者，推出了很有诱惑力的首付分期政策。 

▲分期政策示意（具体以实际为准）

首期只要付首付的1/6，其余5/6不用几个月就付一次，而是到2022年4月30日前一次性还完即可。

如此一来，如果你是首套房，买99㎡户型，首期只要交5万元左右，就可以拿下了。

这样的价格，配上这样劲爆的分期政策，难怪扒友“蓝色呼吸”留言说：“糟糕，是心动的感觉。”

  ▲扒友“蓝色呼吸”的留言
  

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五象湖天王卖1.4万，不会是常态

对于龙光天宸打出的1.4万元/㎡价格，有扒友评论“后续还会更低的”。

小剑认为，很难。

原因有三：

第一，地价已经1.3万元/㎡了，加上建安成本、营销费用、银行利息和各种税费等，该盘的成本价至少要1.8万元/㎡。

1.4万元/㎡的价格，已经相当于亏本销售。 

特殊时期，为了走量，卖1.4万元/㎡情有可原，如果一直都卖这个价格，那不亏大了啊？

你是开发商老板，你会一直这么卖吗？

第二，本次特惠房源位于北地块，还是靠近玉洞大道的楼栋。从位置和景观来讲，在整个小区是弱一些的。 

▲特价房源所处区域

以后将陆续推出洋房、合院产品，再后面还有紧邻五象湖的容积率更低的南地块。

产品不一样，舒适度不一样，景观不一样，价格也会不一样，不可能还只卖一万四五。

第三，综合项目地段、配套、产品，再对比周边项目，未来的新品预估将会陆续回到2万元/㎡左右的价格。而诸如洋房、合院之类的产品，将会是2万+，甚至更高。 

如今，只是特殊时期的营销手段罢了。

基于以上3点，小剑认为，龙光天宸1.4万元/㎡的价格，不会是常态。

据介绍，目前龙光天宸双11的优惠政策还在持续，又加推了部分一万四五的特惠房。 

▲新加推的特惠房价格

对于想入主五象湖核心区，资金又紧张的购房者，送大家10个字：“薅羊毛”不易，且买且珍惜。
 

作者：七小剑

责编：拿笔小新