今天，五象大道地铁口61亩地，成交楼板价约5250元/㎡！
今日，南宁土地市场又拍了5宗地，总成交面积570亩，揽金40.49亿元。
有过10月，南宁1日卖地693亩，揽金53.68亿元的大场面，今日成交规模似乎不太需要大惊小怪。
但，细看成交金额，却让人大跌眼镜，良庆区良兴路以北83亩地，成交楼面价4519元/㎡；五象大道北侧61亩地，地铁口+二排江景，成交楼面价只有5250元/㎡？
蟠龙、良庆大桥南，属于五象核心板块，周边房价1.3万-2万+元/㎡，但今日成交楼板价仅“4”、“5”字头。
同样，位于玉洞大道以南，75亩地块，成交楼板价5025元/㎡，可要知道，地块周边房价都已经1.3万+了。
近几个月，五象南拍出近“8”字头地块，龙岗地价都“7”字头了，如今，五象核心地价仅“5”字头，地价跌了？
地价真跌了？天真，你看到的地价是成交楼板价，今日土拍实际楼板价，最高已经到了约1.2万元/㎡。
以敏捷集团拍下61亩地为例：
敏捷集团拍得五象大道北侧地块，如果只单纯用成交总价、计容面积计算，成交楼板价确实是5250元/㎡。
但别忘了，地块的附加条件可不少：
①配置12班幼儿园，占地面积约9.6亩，按幼儿园建安单价1500元/㎡计算，幼儿园建安成本约968万元，这得计入土地成本中；
②由于溢价拿地，地块产权移交配建面积16500㎡，按2000元/㎡建安成本计算，产权移交房成本约3300万元，这也得计入土地成本；
③地块需建设≥66000㎡安置住宅，由于政府按4969元/㎡回购，这笔成本，同样要计入土地成本中……
以上三部分计入土地成本中，计算出来的实际楼面价约1.2万元/㎡。
当然，这是莫愁根据常规成本数据粗略计算的价格，每个房企对于成本的预估价会有不同，算出来的价格也会不同。
对于这宗地的实际楼板价，一些业内也给出的看法。
某企业投拓人士表示：今日参拍，团队对61亩地的预算是1.1万元/㎡的楼板价，后来价格超过了，就没再举牌。
某业内人士表示：这宗地，幼儿园去了10亩，五象大道退距要近30米，实际容积率已超5.0。
……
你看到的或许只是5250元/㎡，但敏捷集团的拿地成本已经达1.2万元/㎡，几乎逼近了周边房价，你说地价是跌了，还是涨了？
除了对楼面价颇有争议，今日土拍还有一个热点是：谁是敏捷？
敏捷集团一举高价拿下五象核心地块，可大家似乎对它还很陌生。
莫愁查了下，它成立于1993年，1998年在广州番禺开发首个项目，如今已经22年，去年它的总销售额505.3亿元。
位于中国地产百强榜的第50位，实力不算弱。
但不得不说，它布局的城市并不多，主要项目集中在广州。
官网显示，敏捷地产全国11个省份、约30个城市开发项目，在广西，除了这次在南宁拿地，上一次参与广西地产项目，在钦州。
盘子不算特别大，但涉及的领域不少，运营过大型购物商场、还有自营酒店品牌，甚至还有时下热门的文旅板块。
不仅如此，集团旗下，有自己的物业公司，还成立有教育投资公司，涉及教育领域。
是个多方位发展的地产公司，旗下有4个产品系，不知这次给南宁带来怎样的产品，拭目以待。
2020年，南宁土地，势要把失去的1季度补回来，年底放地规模，比往年更猛。
10月14日，南宁单日8连拍，揽金53.7亿元，江南楼板价抬升至6744元/㎡、仙葫楼板价6500元/㎡，两板块地价双双被刷新。
之后，华润25亿拿下南化地块，柳钢青秀拿地，正式入邕，都给年底土拍再燃了一把火。
11月，土地市场继续加码。
本月，南宁累计出让地块面积达679.27亩，共8宗地。
不仅如此，近期，12月土地出让排期表也陆续出来了，龙岗东、体育园旁地块纷纷亮相，足以让房企再兴奋一把。
都说2020年楼市很难，但只要盘子大，现金流稳定，局部项目降价，牺牲利润，房企还是能平衡收支，成功活下去。
对房企来说，最害怕的，莫过于手中无粮。
南宁年底这波放地，无疑给房企大规模补仓的机会。
最后一季度，地块只有足够优质，都不乏竞拍者。
10月，阳光城拿下的地块，便有12家房企参与竞拍；今日五象大道61亩地，同样引来12家房企……
与此同时，购房者，不仅要盯紧年底特价，更要关注年底这波土地成交价格，地价上涨的区域，只要“春暖花开”，房价即使缓慢，终究还是会上浮。
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