后浪越来越猛了，有木有？
最近，身为后浪的五象南，竟然有人打出广告：提前3年入住五象南。
顾名思义，就是要给五象南的生活配套提速的意思。
讲真，多少年了，前浪总部基地、五象湖都还无商可言，谁敢放如此豪言？
底气何在？

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“后浪”五象南

对于五象新区的发展，五象南是不折不扣的“后浪”。
2006年，五象新区建设大幕一拉开，便是从总部基地开始的，如今历时14年，才有了高楼林立的国际范。
2013年后，各大房企才争相抢滩五象湖，如今正值当打之年，“天王”云集，如火如荼。
相比总部基地、五象湖两大“历史悠久”的核心板块，五象南的概念直至2018年底才被正式提出。
所以，在整个大五象的发展历程中，五象南是妥妥的晚辈后生。
至此，五象的一轴三圈雏形初成。
一轴，即五象南北走向的主干道平乐大道；三圈，即总部基地、五象湖、五象南。

  ▲五象的“一轴三圈”
  

三个板块，以平乐大道为轴，相互串联，又相对独立，勾勒出了南宁不断向南发展的清晰脉络。
三个板块，定位各异，特色鲜明，各自承载着不同的城市功能或产业集群。
总部基地，顾名思义是企业总部办公基地，产业以金融服务为主；五象湖定位国际住区，是五象的核心居住板块；五象南，定位现代商贸物流产业新城，同时规划有数字、文旅等产业。
时至今日，三圈的发展可谓齐头并进。

  2

相距2公里，价差1万+

但比房价，后浪五象南却是最“亲民”的。

  ▲五象湖及五象南在售盘价格（不完全统计，仅供参考）
  

总部基地可选的盘少，价格也高。
限价放开后，五象湖也已经抛弃刚需。比如，五象湖几个DW，地价均超过1.3万+，房价必然是迈向2W+。
再比如，位于五象湖核心区周边的楼盘，像五象湖西的金科博翠山，五象湖东的合景叠翠峰，价格也已经奔1.4万+。
即使是某些限价盘，加上溢价后，门槛同样不低。
反观五象南，距离五象湖约2公里，开车不过10分钟，能近距离享受到五象湖配套，自身也有自贸区光环、地铁3号线延长线红利（规划中）、万有国际旅游度假区的支持等。
但这里房价不高，多以万元出头的楼盘为主，与五象湖价差达1万+。
“房价相对较低，有潜力”，是大部分人对五象南的看法。

  3

一点没打算谦让

虽说房价较“温和”，但作为后发者，五象南可一点没有谦让的意思。
当然，也可以理解为，正因为后发，所以才要极力追赶，要不怎么说“后生可畏”。
首先，这里是产业先行，规划多个产业园区，并已有众多企业入驻。
片区划出南宁综合保税区、中国-东盟国际物流基地、东盟信息港三大产业功能区，便于产业集群发展。
在此基础上，开建了包括中新南宁国际物流园、中国-东盟（南宁）跨境电商产业园、中国电信东盟国际信息园、广西（中国东盟）粮食物流产业园、源盛城等大小近10个产业园区。引进并落地的产业有商贸物流、加工制造、信息技术等，推进力度都不弱。
其次，楼市发展迅猛，后来居上，势头不减。
2019年，在售楼盘仅个位数的五象南，成交面积竟达109万㎡，仅次于冠军片区龙岗，成绩相当抢眼。
  

  ▲2019年五象南成交量位居南宁top2（来源：克而瑞）
   

再次，片区房企不来虚的，高调发力。
比如最近万科星都荟就喊出“提前3年入住五象南”的口号，明摆着，这是要扮演片区催熟剂的角色。

  ▲万科星都荟的广告
  

万科星都荟位于的保税区，是五象南的排头兵，真香犹记得，去年还是一片大工地，真有那么快？

  4

不乏速度与激情

别说，五象南的建设还真是速度与激情并存。
保税区也因为有万科、龙光、彰泰等大牌房企入局，速度更是杠杠地。
说起来，司马算是亲眼见证了这个片区的成长。
去年初，第一次到五象南保税区一带踩盘时，还是一片尘土飞扬的工地，许多道路在修，断头路随处可见。
前些天再去时，已是一片高楼林立的状态（当然多是毛坯），路网通达性也有了很大改善，去年的不少断头路已经打通。

  ▲去年、今年的不同景象
   

而万科星都荟，去年3月才首开，如今仅一年时间，几个地块已经长满房子，很多楼栋已经封顶并落外架，配套的幼儿园也已经建好。

  ▲万科星都荟实拍
   

而片区内，除了大家熟知的几个楼盘外，金良路小学、海威路小学及一些产业园也在热火朝天地施工建设中。
除此之外，保税区已交付的项目也不少，如南宁一中五象校区、汽车园、中新南宁国际物流园等。
但我们都知道，速度再快，如果没有商业配套的加持，入住也无从谈起。
比如已发展多年的总部基地与五象湖，因为商业配套的滞后，至今居住体验仍一言难尽。
这也是为什么很多人更喜欢住在有烟火味的老城区，因为商业发达，氛围浓厚，成熟方便。

  5

“我是产城综合体”   

那么，提前3年入住五象南，万科又哪来的自信？

或许，这与该项目自身规划与企业实力密切相关。

因为，星都荟是一个规模达60万㎡的产城综合体，规划有住宅、学校、商业、办公等业态。项目总占地约231亩，容积率3.5，分4个地块开发，ABC为住宅地块，D为商办地块。

  ▲万科星都荟总平
   

也就是说，万科星都荟自带商业配套，是目前保税区配套相对齐全的一个盘。

据了解，其商业D地块为开放性社区，规划有写字楼、loft、商业mall等业态。

其中，1栋写字楼建筑面积达2.5万㎡，3栋loft总建筑面积约5.5万㎡，同时打造体量3万㎡自持商业mall。

司马在现场看到，星都荟的商业街区展示面也是一道独特的风景，不多说，上图让大家感受一下。

▲街区展示面

由于星都荟是片区为数不多的商业体，体在一定程度上填补了板块的商业空白，所以说其影响片区成熟时间并不夸张。

另不得不说，万科星都荟卖得确实快，上市一年便交出了18栋楼、27亿元的销售成绩单，一举拿下了2019年五象南单盘销冠。

目前，主力在售A地块，产品仍为92-121㎡的三房四房，精装价10800元/㎡起，无捆绑溢价，首套首付20余万就能上车。

是否高性价比，能否入手，不用多言。

对比同片区竞品，相隔距离不远，能享受的配套相差无几，但价差却挺大，个别楼盘已经与五象湖部分楼盘价格相当。

而万科星都荟的均好性和性价比，在同片区楼盘中无疑是最扛打的。

如果你想挤进五象南，又追求品牌、品质、自身配套齐全的楼盘，选它是最稳的。

  6
  我可以信你吗？万科

说事容易，做事难。众所周知，商业运营的难度之大，非常人能为。

总部基地、五象湖的商业体，至今未有商场开业，哪怕已经建成的都迟迟不开，比如五象航洋城，开业时间一延再延。

因为人气不足！招商难如登天！

也可以理解，明知道去就是做亏本买卖，哪个商家愿意？

但这又是个伪命题，没有人气商业不起，而商业不起，就更难聚人气，所以难免陷入了两难的尴尬境地。

不知道万科打算怎么干？

看目前的架势，是要提前开商业的节奏。

当然，万科不缺商业运营的经验和实力，也没少干“商业先行”的事情。

万科旗下除了有自创的商业品牌万科里，还收购了全国第二大商业地产公司——印力地产，有一定的商业运营经验和资源。

而在南宁万科城、万科臻山悦、万科大厦等项目，都开设了万科里。

对于产城综合体的打造，万科也一直是走在前沿，在全国各地都曾开发过此类项目。

但万科星都荟的起点是比大部分产城综合体高的。

五象南有自贸区及保税区光环，加上万有国际旅游度假区落地，潜力不俗。星都荟作为片区内为数不多的商业体，有机会和实力成为片区的商业担当。

不管怎么说，在刚刚起步的五象南率先做商业，机遇与挑战并存，还需时间给出答案。

作者：司马亿

责编：拿笔小新