树哥有个刚毕业不久的学弟，听说他最近在安吉买了套公寓。

树哥这的脾气不打一处来：“买公寓非要跑去安吉买，你疯啦？”
学弟委屈的说：“这公寓就在地铁口旁，也不贵，总价才18万，卖房的姐姐说，第5年不想要了，开发商把全款退回来。”
树哥心想，18万能买地铁口公寓，真有人能撞到这种好事？
当即拉着学弟去售楼部，看看这是什么花式操作。

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  2号线旁能看江，才卖18万？  

这个盘叫云星创客园，公寓2单元刚售罄，新推了看江的公寓楼王，均价才5000元/㎡，你没听错，就是5000元/㎡。
而且3年内免费更名，5年内开发商全款回购，等于让业主白白住5年。
学弟表示，他的公司在鲁班路，奈何1号线沿线的房租太贵，家里就支持了点钱，买了这套总价18万的公寓。
因为离2号线西津站不到100米，2号线转1号线，去上班大概只花15钟，以后小区交付，楼下还有商业和公园，生活挺方便。

  ▲项目总平图
  

加上现在卖的楼栋可以看江，看起来自住还蛮舒服的。

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自持公寓遍地是，我OUT了？

来到售楼部，树哥咄咄逼人的问置业顾问：“别人的公寓均价10000/㎡，你们才卖别人一半，玩的是什么套路？”
售姐嘴角微微上扬：“我们这是开发商自持公寓，不动产权是我们云星持有~”
“ZF让我们云星自持这些公寓，所以你只需要花5000元/㎡的价格，就买下它的使用权。”
树哥回头查了一下，发现近年来，带有自持商业这项硬性指标的项目，还真不少。而且，只有实力比较靠谱的开发商，才有资格操盘。

  ▲龙光玖誉城二期的自持商业指标
  

售姐看树哥一愣一愣，还乘胜追击说到：“现在南宁的自持公寓可不止我们，像龙岗的龙光玖珑臺、总部基地的世贸中心、江南龙光玖誉城二期，销售的都是开发商自持20年的公寓，20年后才能正常办理产权证。”
而在西乡塘安吉片区，云星创客园目前还是自持公寓的“吃螃蟹第一人”，如果连这个都没听说过？
你OUT啦~
扪心自问，树哥最近在留头发换个骚气的造型，有点头发长见识短。

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为啥要求自持？终于“科普”了

树哥亡羊补牢地了解到，不仅在南宁，在一线城市也有很多商业公寓自持的案例。
2016年以来，热点城市土地出让附加“竞自持”的情况已越来越普遍。
万科、保利、金地、龙湖、首开等房企，在北京、上海、广州、佛山等城市竞得16宗自持地块，总出让价高达420亿元，自持比例从36%到100%不等。
随着一个城市的发展区域越来越大，年轻人也越来越多，ZF为了满足年轻人的住房需求，想出了很多解决方案，自持公寓就是其中之一。
ZF通过让开发商自持土地，来保证短期的经济效益，所以开发商拥有自持部分的所有不动产证，给到业主的则是价格较低的使用权，从而解决部分人群的居住问题。
同时，像云星创客园的公寓，因为门槛低、不占购房名额，并且拥有可更名回购的“五三政策”，比传统的住宅、商业公寓更灵活，转手轻松。
由于这类项目地块，大多由ZF公开进行招拍挂，面向各大开发商招商引资，所以也比较有安全保障，既然是ZF支持的开发模式，那其存在必然具有合理性。
树哥一直很好奇，怎么会有这么“坑房企”的自持政策，今天终于得到了答案。

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比三产稳妥，比商寓灵活

开发商自持的公寓，购房者没有个人产权，而是由开发商掌握着房屋的集体产权。
听到集体产权这词，相信很多购房者和树哥一样，第一反应就是：这是不是三产房？
创客园公寓和三产之间，有区别吗？
三产，是把村民集体用地，转为的产业用地。你的地还是你的，只是变了用途，用作产业经营，补贴村民。
自持，是开发商通过招拍挂的形式，从政府那里买来的商品用地，开发商拥有土地使用权，有土地证，有产权，只是约定前20年产权归开发商所有，并非购房者个人所有。
所以，买开发商自持的房子，手续齐全且合法，后期不会存在拆迁风险。

  ▲南宁某三产被强制拆除
  

那么创客园公寓和商业公寓，又有什么区别？
商业公寓的首付门槛较高，达到50%。物业费也比较贵，一般在4.5-6元之间，自住成本高。但胜在能办营业执照，可以经商，还挺受小公司、工作室欢迎。

  ▲LOFT可用来办公
  

其次，商业公寓后期流通成本很高，赋税约占利润的一半，而且流通难度大，多以业主自主经营和长期持有为主。

  ▲商业公寓税费参考（扒房制图）
     

对比下来，创客园的自持公寓的优势非常明显，尤其适合过渡型的散户玩家。
创客园公寓虽没有个人产权证，但胜在购买和使用成本低。
第一，创客园公寓门槛低，总价才18万，首付20%，购房者可与开发商签分期协议，最高三年免息。
第二，物业费才2.38元，一年最多能比商业公寓省下1737元。
更关键的是，购买创客园公寓的第5年，可申请让开发商按全款无条件回购，在此期间，业主有足够的时间考虑卖还是留，相当于免费住5年。
此外，创客园还能在3年内免费更名，灵活方便，几乎不存在转手成本。
所以，大家对三产的所有后顾之忧，在创客园公寓上并不存在；对比商业公寓，创客园的各项成本都比较低，更适合自住。

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别看它“另类”，买的人可不少

看到这，树哥还是有些疑惑，2单元整栋售罄，买这公寓的，都是些什么人？
聊着聊着，树哥慢慢从置业顾问嘴里，套出了到底是谁在买——
①父母买给孩子
这类客群的孩子刚毕业，甚至没毕业。
父母想在南宁给孩子买房，可是家庭收入不高，就算凑钱上住宅，但月供4000起步，挺难受。
这类客群最终看上了创客园公寓，因为3年内免费更名，不占购房名额和贷款额度，过段时间转手，还是可以置换住宅。
②不想租房的年轻人
这类客群毕业租房几年，住的不是自己的房子，总觉得很不爽。
于是便看上了创客园公寓的全款回购政策，第5年想买房不想住了，大可直接找开发商拿回20万。
当然，继续持有收租也不错。
4年之后的租金如果能维持2000元/月，没算租金上涨，再过8年左右，就能回本，持有12年，房子白送。
③入门投资者
这类客群可能有2-3套的房产，买房投资需要高首付甚至全款。
辗转多个项目，找到了不限购不限贷的创客园，首付20%可上车，租金和普通住宅无二致，回报率可观。
距离2号线苏卢站800多米的安吉万达，49㎡单间能租到1700元/月；创客园公寓则是LOFT，能做双钥匙，租到2000元/月应该不是问题。
用传统思维来看，有资金实力、有购房条件的人，能买住宅肯定不买公寓。
可如今，商业公寓都卖出住宅价了，有人为创客园的公寓买账，那也说得过去。

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地铁口，谁不爱呢？

虽然项目在安吉，不是东盟商务区也不是总部基地，但离2号线西津站不超过100米的距离。

  ▲项目和地铁口的距离
  

对于租客来说，出门坐2号线可转1、3号线，15分钟车程可到西大商圈，半小时车程可到东盟商务区、五象总部基地，交通算方便了。

  ▲项目和万象城的距离

  
  ▲项目和总部基地的距离
  

就算不在核心板块上，但只要花上一点时间坐地铁，就能直接和核心板块接驳，对于年轻租客来说，吸引力其实蛮大的。
别看安吉在城市的北面，但交通路网都比较成熟，如是自驾出行，走那安快速路，20分钟左右能到火车东站。

  ▲项目和火车东站的距离

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  不喜勿喷，真的爱也别盲目

直到现在，树哥还觉得这位学弟下手不够狠。
小两口咬咬牙，上个80、90㎡的三房；借点首付一步到位，来套120㎡的四房，以后会省事一些。
别说月供6、7000压力大，树哥也是过来人，没有压力，还真没有赚钱的动力，总不能一辈子只领2、3000的工资吧？
不过既然创客园公寓提供了“后悔药”，那像学弟这样没什么经济实力的年轻仔，暂时入手一套也不是什么坏事。
不过，开发商自持公寓个人没有房本，这件事不是每个人都能接受的。不要因为有了“后悔药”，就学这位学弟闭着眼睛买买买了。
而且，这颗“后悔药”往后会不会变，稳不稳，大家也要和开发商确认清楚。

  @鉴语：灵活好过渡，适合年轻人

手握开发商自持公寓，不是长久之计，即使说20年后可办产权证，也不要抱太大幻想，谁会抓着公寓20年不放呢？
刚毕业的年轻仔可以下手，但是3、5年内最好能去多赚点钱，早点脱手换套住宅。
3年免费更名，第5年全款回购，利用好这个政策，做短线投资其实还挺划算。
  
  

作者：舟树人

责编：拿笔小新