全国一片大横盘，主城区局部跳跌，可你印象中低调的南宁北，近日，房价天花板却被捅破了。
没错！最近有个不走寻常路的家伙，一入市，单价就比周边贵千元，更是成了南宁北房价勇者，卖得甚至比五象部分楼盘都贵了。
它是谁？它是佯装高端，还是真材实料？真没想到，南宁北最贵的盘竟然是它。

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它捅破了南宁北房价天花板

根据最新数据，南宁主城区房价兜兜转转，又回到1.2万/㎡。

  ▲南宁最新一周新房成交价。（来源：克而瑞）

但，南宁北，武鸣地界，均价却涨了。因为，几个高价盘，把武鸣均价拉高了。

  ▲武鸣在售项目价格一览

武鸣撤县设区4年了，绿地等大牌圈了上千亩地，“5”字头卖了好久了，终究也没把武鸣房价拉起来。这一次，究竟，是谁捅破了武鸣房价天花板。
2019年1月，云星以楼板价2314元/㎡拿下武鸣区105亩地，如今，这个盘入市，案名为云星钱隆江景，小高层均价“7”字头，和院1.4万元/㎡，价格把不少武鸣老盘甩在身后。
云星钱隆江景具体在哪？下了兰海高速，看到刻着“武鸣”的大石头，没走两步就看到它。

  ▲项目位置展示

莫愁初看项目，内心毫无波澜，从外立面真看不出有啥不同之处。 

▲项目外立面

凭一己之力，捅破武鸣房价天花板，云星钱隆江景是真有金刚钻，还是虚晃一枪？

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南宁北3大阵营，你怎么选？

万达茂前段时间还放出6999公寓，这头，武鸣居然“7”字头，武鸣房价整体上浮？
别急，不是整个武鸣，而是武鸣大学城板块。
如今，武鸣分3大阵营，标营、大学城，以及里建湖一带，捅破天花板的云星钱隆江景，位于武鸣大学城版块。
其实，武鸣3大板块房价差距不小，东盟经开区房价略低，而大学城、标营板块则相对较高。

  ▲武鸣3大板块划分

3大板块房价不一，距离上的差距不得不提。
离南宁主城区最近的是大学城板块，距离约30公里。
以大学城为中心，往西10公里是里建湖一带，往东是武鸣老城区，也就是标营板块

  ▲武鸣3大板块距离主城区距离

除了和主城区距离有别，各板块成熟度也不同。
具体看，标营位于老城区，配套齐全，但城市面貌陈旧，道路狭窄、土地供应有限已经掣肘了区域发展。
与此同时，东盟经开区（里建湖一带）有绿地东盟国际的入驻，还是迎来不少关注。但作为新区，配套是一大短板，整个区域指望绿地能快把商业配套建好。
而大学城板块，紧靠老城区，可共享老城配套，而且，这里自身配套也不差。板块内的三新小学和民族中学称得上武鸣排位前列的中小学，这里也是武鸣江域面积较大的板块之一。
当然大学城也有短板，开发商少，品牌开发商更少，云星没来之前，就2个盘在售。
至于武鸣两大交通利好“武鸣线”和“南宁北站”，3板块均有获利，但从地铁站点和南宁北站大概位置分析（目前未官方敲章），大学城板显然占了个好坑。

  ▲在最新土地公告中，南宁火车北站位置示意图

  ▲2017年版南宁地铁规划，武鸣线站点意图

无论是临靠地铁站数量，还是和南宁北站距离，武鸣大学城板块获利都不少。
总而言之，武鸣3大板块之中，就成熟度和发展空间，大学城短板相对较少。它能首个捅破武鸣房价天花板，也不奇怪了。
何况，大学城板块还有个最大底牌——教育园。

  ▲武鸣教育园分东西片，大学城板块的东片发展较快

官方数据，教育园东片目前已有广西安全工程职业技术学院、广西医科大学、南宁师范大学、广西财经学院等6所学院入驻教育园东片，预计今年入驻师生2万人。
这涌入大学城的2万人，或许就是云星“7”字头价格的底气。
莫愁上周末到武鸣踩盘时发现，大学城板块3盘，云星、恒泰，还有一路之隔的九个半岛，来访量并不低，这或许和教育园逐步落成有关。

  ▲4月19日云星钱隆江景售楼部实景

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大学城仅3盘在售，云星排位几何？

纵然位置好，周边教职工买房需求大，但大学城周边3盘在售，不乏低价者，在刚需为主力的武鸣，购房者凭啥选云星？
3盘中，云星排位如何？莫愁做了个统计表：

  ▲大学城3盘指标对比

首看前4项指标。
105亩的云星，没有九个半岛上千亩的规模，但比邻居恒泰要大，整体有发挥空间。容积率、车位比、绿化率，综合处于中位。优于恒泰，和九个半岛打了个平手。
前4项目，3盘较均衡。
再看产品。
包含别墅的云星和九个半岛，居住人群层级更优。但九个半岛却把高层面积拖到100㎡以下，加之其单价不高，别墅和高层不分开管理等因素，项目后期刚需和改需混在一起，业主不纯粹。
反观云星，高层面积控制百平以上，且价格处于高位，在产品级就对购房群体进行了筛选。
就未来居住人群而言，云星更单一，改需得更纯粹。
最后，看品牌、物业和景观，这是云星加分项。
值得一提，云星钱隆江景是3盘中唯一做了园林展示的项目。中庭园林和泳池，均实体可见。凭这一点，给“中”等不为过。
总体看，虽然云星在前四项略逊与周边两盘，好在产品力和品牌力抗打，算是后来居上。大学城3盘，云星敢叫价“7”字头，或也是基于此。

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小高层中等以上，别墅值得点赞

在房地产这个赛道，除了品牌、物业，拼的就是产品力。
为了高溢价，今年万科、建发、龙光都把知名产品系搬南宁，就是为了通过产品，拔得销售头筹。
云星，来南宁时间并不短，但拿得出手的产品，并不多。一个武鸣的盘，又如何？
先看小高层。
2梯4户，除了2栋双单元，其余均为独栋设计，在售面积106-138㎡三房至五房。不得不说，小高层有几点可以肯定：
①面积段集中。
云星舍弃了100㎡以下刚需户型，虽然损失了很大部分武鸣刚需客，却让整个盘居住群体偏改需，这与整个盘的定位是一致的。
②户型尺度和功能性兼具。
尺度和性价比，本就存在悖论。市场上为追求尺度，放弃均衡性的盘，并不少见。如，150㎡+只得四房，100㎡只做两房。
而云星的户型为106㎡做三房、138㎡做五房。功能性不差，得房率不低。

  ▲106㎡三房

  
  ▲138㎡五房

做了多房，尺度却没有压缩。以106㎡三房为例，客厅开间4米，除了北面次卧面积略低，其余两间卧室，空间都保持10㎡+。
当然，小高层也有短板，虽临靠江边，但看江面略普通，个别户型还出现西面采光房。
接下来，聊聊云星别墅，也就是他们的和院产品。看户型：

  ▲142㎡5层2院别墅（地下室未展示）

说几个特点：142㎡得5层（上3层，下2层）、前庭后院、总价200万元内。
142㎡和院可拓展率是149%，送出了1.5倍的面积，一个普通改需平层的面积，做出了一个5层带2个花园的和院，挺6的。
和院地下做了5.6米，隔两层完全没有问题，也不会有层高压缩的局促感。
值得一提的是，和院户型做到每层南北双面采光和通风，这一点，武鸣不少小别墅都没做到。
200万内想买5层别墅，无论武鸣还是主城区机会都不多。而且带独立前后花园，户型通风采光都较优。是一款户型挺赞、总价偏低的别墅产品。
当然，所谓的一线江景实际仅部分产品可看江，是别墅缺点之一。
产品力是溢价利器。武鸣大学城周边价格不高，想要实现溢价，产品不能差。云星卖“7”字头，就得拿得出被改需认可的产品，否则就会被周边低价盘拖垮。

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比武鸣均价贵千元，你怎么看？

回到最初的问题：云星钱隆江景“7”字头，比武鸣均价贵千元，值吗？
作为武鸣刚需，周边盘单价减1千，80多平的户型，首付降了5万+，何乐不为。
能力到哪就买哪，不要盲目透资追涨追贵，一直是鉴盘给出的买房建议。
但同时，得看到，云星钱隆江景为了匹配“7”字头的价格，做了不少努力。比如产品、比如园林展示、当然还有品牌和物业价值。
置业经验相对丰富的人，不会单纯为低价买单，而是综合价格、产品、潜力等多方面因素，综合考量。
因为“低价”房很可能溢价能力偏弱，未来反倒涨不起价，和租不起价。这样的例子，在南宁并不少：
五象湖1.0时代的“万华绿宝合”，房价跑了10年后，出现了差距。去二手市场逛过的人都知道，同地段，华润二十四城贵于万科魅，而万科魅又贵过绿地国际花都，合景和宝能则处于后位。
这其中，华润品牌力、万科物业口碑，功不可没。
再如，第一波进驻龙岗的合景、世贸、中铁建和宝能，新盘销售时，单价4800-6300元/㎡不等。如今再看，二手市场里，最起价的是中铁江湾山语城，最高挂牌价到1.6万元/㎡，同时世贸和合景均价1.2万元/㎡。
看了这些例子，再去思考云星钱隆江景“7”字头，或许会有新的感悟。
武鸣二手房市场，目前还是比较健康的，整体呈上扬趋势。4月二手房均价 5817 元/m²，环比涨1.94%，去年底，峰值达6300元/㎡。布局小区二手房价可以卖到“7”字头。

  ▲武鸣近1年二手房价走势（来源：网络）

看细部，同板块小区的二手房价也已经产生了价差。一些销售战线过长的项目，二手房价跑不赢大盘。这其中，小区物业、产品力、项目品牌都是影响因素。

  ▲武鸣部分小区二手房价（来源：网络）

挑选新盘，不要单纯比价，而多用二手房眼光去思考，去选筹，或许更精准。
对于要在武鸣安家的改需，或者看好武鸣的投资客，如何在现有楼盘里选筹潜力更大的盘，每个人心里都有杆秤。
但在选筹时，多方考量产品、物业、品牌实力，而非价格，或许更有价值。
云星钱隆江景敢在武鸣把价格喊到“7”，有勇气，也有努力，拭目以待吧。
  
  

作者：你莫愁

责编：拿笔小新