当潮水褪去，才知道谁在裸泳。

如今市场降声一片，很多楼盘都顶不住了，纷纷打响价格战。

然而，在东盟商务区有个楼盘却很反常，它不仅不急，还很反常地在压轴阶段开放了一个“奇葩”的实景样板间。

这个盘还藏着哪些其他秘密 ？小襄决定深入一扒。

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这种“奇葩”样板间，头回见

事情还得从项目的“奇葩”样板间说起。

一般来说，开发商为了卖房子，通常在楼盘销售前期就会做出样板间。

而这种板间总会有点“失真”，其中有个潜规则，里面的家具尺寸是缩小版，购房者看到的并不真实。

往往后面才发现，房子装修出来和样板间会有差距。

不过，如今南宁东商区旁有个楼盘就很反常。

它去年上市，现已进入压轴销售阶段，如今推出最后一批房源。

按理来说，普通楼盘到了这个阶段，做做老带新，或者搞下特惠，就能迅速清盘撤场了。

可是，它偏不。

项目不仅没有很大的特惠，还在这个时候开放了一个样板间。这也是该楼盘上市至今的首个样板间。

更奇葩的是，样板间居然是租了业主刚刚装修好的房子来做的。在南宁，这种事情怕是头回见。

这个反常的楼盘，就是位于东盟商务区旁的交投地产和顺园。

▲交投地产和顺园位置

这背后有什么故事？

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营造家的真实感，你赢了

带着好奇，小襄近日杀到了和顺园一探究竟。

据了解，该样板间是一套143㎡四房，位于三楼。

我们先看户型图：

四房两厅两卫双阳台，还设计有玄关，功能空间足够，且没有浪费面积，做出了改善户型的尺度感。

客厅开间为4.8米，基本空间约25.9㎡；假如扩展至阳台，客厅整个空间约33㎡，足够有牌面。

四房中，有3个房间面积超10㎡，其中主卧不算卫生间也有近19.4㎡，整体舒适度并不低。

▲143㎡样板间的户型图

户型图不够直观，我们直接看业主装修出来的样板间。

▲阳台封起来，与客厅连在一起，更加大气 

▲阳台可以看中庭园林

▲过道装修精致

▲主卧放了1.8米宽的床，做了大衣柜，依然有很宽的空间；且房间朝南，窗外就是中庭园林，舒适度挺高

▲儿童房连着一个飘窗，空间得到进一步扩展

▲U型厨房由于做了较多柜子，略显紧凑

可以看到，该样板间最大的特点就是真实，是实打实的“真四房”，市面上那些120㎡以下就做四房的户型完全没法比。

此外，如今项目已经交付，小区基本成型，园林、大堂、样板间，全部所见即所得。

▲小区实景图

如今楼市 “滤镜”严重，真实往往更能打动人心。可能这也是开发商推出压轴样板间的原因。

3

看上小区的地段和好住？

从样板间可以看出，业主对生活很有追求，装修细致、用心，且装修好先晾个大半年，不急着入住。

事实上，该样板间就是项目业主的缩影。

在小区内，其他业主也在陆续装修，小襄打听到，他们普遍对装修都很重视，不仅舍得花钱，也花了不少精力。

显然，这里的业主对生活品质不将就，已把和顺园当做真正享受生活的地方。

这才是纯粹的改善人群。

▲小区实景

近两年市面上改善产品井喷，为什么他们会选和顺园？

先听听业主怎么说。

业主A：小区环境还不错，离商务区、万象城、青秀山、李宁体育园都很近。买的时候对比了周边楼盘，更喜欢这里的环境和视野，综合性价比更高。

业主B：我是国企员工，开发商交投地产也属于国企，比较稳；当初和同事一起过来看房，这里是准现房，地段也满意，就买下来了，同事现在也成了邻居。

业主C：我有小孩了，想找个好住又有好学区的房子。这里各方面看起来都不错。

总结起来，业主无非冲着地段和好住来的。

再加上，和顺园户型均为133㎡以上，均价1.6万元/㎡左右，二套门槛超80万，月供也过万，对业主资产要求高，也决定了小区圈层的纯粹。

4

稀缺是硬道理

往深层次看，和顺园之所以吸引纯改人群，和它本身的稀缺性不无关系。

首先，东盟商务区快断供了。

坐拥南宁顶级配套的东盟商务区，如今已高度成熟，成为南宁公认的新中心；但在楼市方面几乎断供，想挤进来没那么容易。

这里土地几乎开发饱和，最后一幅纯住宅地供应，已是5年前的事；

在售新房也基本没什么货了，比如万科瑧山悦、交投地产和顺园等纯改楼盘，都到了压轴阶段。

最快明年，即便你再有钱，想挤进东盟商务区也只能买二手房。

▲眺望东盟商务区

其次，和顺园这种纯改产品，放在东盟商务区比较罕见。

东盟商务区早期开发的楼盘，大多品质一般，浪费了好地段。

除了地段，纯改人群其实更在乎产品的舒适度，因此后期出现的高端盘都很抢手，但也是供不应求。

主打纯改产品的和顺园，出现在这个时候，简直就是个稀罕物。而且，它还与周边纯改楼盘，做出了差异化。

项目占地约58亩，容积率3.0，绿化率35%，仅规划726户，梯户比为2梯3和2梯2。

建筑围合式布局，最宽楼间距约105米，使得中庭园林较为开阔。

▲项目实景园林俯拍

它还有东盟商务区一带少有的高层建筑，整个视野很绝。高楼层，既能看商务区的繁华，又能远眺青秀山、邕江等自然景观。

▲项目周边集齐城市景观+自然景观

总的来说，和顺园这种纯改产品本就少见，放在即将断供的东盟商务区，就更加稀缺。

配套能级高不必多说，业主都心知肚明。看上它的购房者，或许已经不在乎“铁学商”等配套，看上的更多是这种稀缺性。

稀缺，也意味着项目的抗跌能力强，未来溢价空间大。

5

降价，这里不存在的

如今南宁楼市降价声一片，而且与往年不同，今年这波降价潮也蔓延到核心区，像五象湖、凤岭南等不少楼盘，都已经不再傲娇。

不少原本卖一万五六的，如今有降到一万一二的，降幅高的达两三千元。

那么，和顺园会降价吗？从小襄实际踩盘情况来看，恐怕很难。

项目去年上市，主力价1.6万-1.8万元/㎡，高楼层一房难求；

1年过去，如今已经卖得差不多，只剩部分低楼层房源，面积段为133-256㎡四至五房，均价依然是1.6万元/㎡左右，和此前相差不大。

▲在售户型图

对比市面其它纯改楼盘，和顺园1年就清盘，走量算是快了。开发商也表示，不着急，慢慢卖。

当潮水褪去，才知道谁在裸泳。即便市场跌跌不休，城市核心的优质楼盘稳如山，抗跌能力非常强。

这只是开始。

随着板块分化加剧，未来核心区与近郊板块的价差或将越来越大。

与此同时，板块与板块之间，楼盘与楼盘之间，会进一步拉开差距。这种时候，拼的就是产品力和稀缺性。

如今东盟商务区一带，单盘均价最高已突破4万+元/㎡，不断击穿南宁的天花板。

“1.6万元/㎡+稀缺纯改”的和顺园，或许仍有想象空间。