再复杂的市场，都离不开供求关系。
楼市，更是如此。政策很重要，人口很重要，归根结底还看供与求。读懂了供求关系，也就读懂了楼市。
今天，我们一起来读一下南宁楼市的供求关系。
别不信，它和你买房关系蛮大的。
4.62∶1！惊人的单周供求比
请注意，南宁楼市的供求关系，正在发生逆转。
变化很微妙，影响却不小。
根据克而瑞发布的数据，9月自第2周起，出现了显著的供大于求。
翻译一下供大于求，新拿预售证走上市场的房源，远多于新成交的房源。
尤其是9月第3周，南宁新房供应达到64.62万㎡，环比暴涨241%，同比也上涨了160%。这个周供应量，创下了2020年度新高。
▲近10周南宁商品住宅供求量价走势（来源：克而瑞）
再看同期的成交数据。成交面积只有14万㎡，供求比达到了惊人的4.62∶1。
9月第4周的趋势，同样如此。
这是挺少见的。
2.34：1！坐实“金九”变“铁九”
周度如此，月度也好不到哪去。
同样是克而瑞的数据，我们再来看看。
刚刚过去的9月份，南宁商品住宅供应面积达到181.43万㎡，但成交只有77.44万㎡，供求比达到2.34:1。
▲1-9月供求数据（来源：克而瑞）
2.34:1，同样是今年月度供求比新高。
传统的楼市旺季“金九”，竟然以如此惨淡的结局收官。
你悟到了啥？
危险，供大于求时代来临
如果说周度、月度数据太微观，那我们再来看看季度数据。
根据克而瑞刚刚发布的数据，今年3季度，南宁商品住宅新增供应基本与去年持平，供应368.15万㎡，同比去年小幅下降2.15%。
但是成交就不乐观了。仅成交238.51万㎡，同比下降了18.77%，环比也下降了16.94%。
▲近一年各季度供求量价（来源：克而瑞）
几近2成的下滑，不是小数目。
至于房价，因部分高价项目上市，成交均价达到12864元/㎡，同比去年上涨了9.96%。
看完季度，我们再看年度。
从2013-2017年南宁商品房供求走势来看，2013-2015年是供大于求的，房价比较平稳。那时，五象湖仅5字头均价，神盘华润二十四城4999元/㎡起。
▲2013-2017年南宁商品房供求走势（来源：克而瑞）
从2016年起，南宁楼市进入供求平衡，甚至供不应求阶段。
就像其他商品一样，一旦供不应求，房价就会快速上涨。
你也看到了，2016-2018年3季度，是南宁房价快速上涨的年份。
但从2018年4季度开始，南宁楼市火爆不再，整体是供略大于求的趋势。
而到了2020年，特别是3季度开始，受到疫情、国内外经济形势、购买力不足、3道红线等多方因素影响，南宁楼市正式陷入供大于求的时代。
库存垒高，去化周期向1年迈进
供应在加大，成交在下滑，必然的结果就是库存被不断垒高。
过去几年，南宁的商品住宅库存一直稳定在600多万㎡，去化周期基本维持在6个月左右。
6个月，是相当健康甚至有点火爆的去化周期，意味着供不应求。
如今，行情变了。
根据克而瑞的数据，截至9月底，南宁商品住宅库存面积约720万㎡，去化周期来到了8.2个月。
而按照现有供求趋势来看，接下来几个月库存会进一步增加，如果年底迎来供货大潮，库存有望向800万甚至900万㎡迈进，而去化周期可能向1年迈进。
一旦去化周期超过1年，那楼市供过于求就更加明显，市场将愈发艰难。
南宁官方数据，反映的趋势基本一样。
根据南宁住建局的数据，截至目前，南宁商品住宅库存约760万㎡，近7万套。
▲南宁各面积段库存（来源：南宁住建局）
其中，库存大户是100-144㎡面积段。尤其是120-144㎡面积段，库存超过227万㎡，去化压力不小。
未来1年可能都是秋天
接下来的4季度，必定是以价换量的4季度，价格战只会加码，不会消退。
不仅是今年，预计明年一整年，大概率也是如此。
原因很简单，疫情还未消灭，国际争端及边境形势不容乐观，国内经济和购买力还未完全恢复，而中央对房地产的态势强硬依旧，央行和银监会也在严防大水漫灌，3道红线的威力短期亦解除不了。
就在前几天，国内地产研究者杨红旭也在自己微博点评了南宁楼市。
▲杨红旭微博截图
他的观点是，盛季早过，深秋未至，风萧萧兮，未来2年不容易。
在小剑看来，杨红旭的观点略悲观了些，但方向没啥毛病。不说2年，起码1年内，不容易。
对于开发商，尤其是高负债继续资金回流的开发商，我的建议是：该降就降，名节事小，生死事大。
要降，要早降。别等到别人都降了，你才降。晚了，就只能别人吃肉，你喝汤了。
别指望大降，猛烈分化来了
市场入秋，不意味着房价要大降。
部分企业的降价，也不意味着全南宁都要降价。
毕竟，只是秋天，不是寒冬。
中长期看，小剑依然看好南宁楼市，预计接下来1-2年南宁整体房价依然是稳中微涨。
原因是，有很多盘降了，也有很多盘没降。同时，还会新出不少高价盘。两者中和，南宁房价还是会平稳的。
只是，板块间的分化必然会来的更猛烈些。
一些位处城市边缘，供应多、竞争又激烈的板块，价格战只会越来越疯狂。当一切营销概念都没用时，降价是最实际的。
像三塘、沙井、五象湖东、龙岗、空港、武鸣等板块，必定不容易。
相反，位处核心区，供求关系健康，本身有硬配套支撑的板块，降价空间有限。
当然，于购房者而言，越是市场低迷的时候，越是我们的机会。
就像2014-2015年，市场很低迷，降价者众，反倒是买入的机会。
但是，也要提醒一句，投资嘛，还是悠着点。
尤其是，没地铁、没人气、没配套的商业公寓。
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