讲真，兴宁东低密盘入市前，你或许期待过万科、品鉴过中鼎，可没想到最后联发成了网红。

联发臻境首开，无疑震惊了整个南宁。

“没想到，兴宁东的别墅能卖爆”、“早知道，自信点，纯卖大了”…… 

兴宁东的靓女们，其实完全可以大胆点！

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没想到，它的复式最好卖

众所周知，联发臻境，是2020年南宁众多红盘之一，因为它首开去化率达9成。

项目首期推出306套房源，售出了277套，说它是“三塘奇迹”并非过誉。地处三塘，却卖出了五象湖的成绩，是真牛。

▲联发臻境去化情况

可你知道吗，联发臻境最牛逼的不仅是首开卖爆，而是把复式产品（别墅）卖出了“小户”的成绩单。

通常，一个项目中小户型是用来走量的，大户（洋房、别墅）是用来赚钱的，联发臻境就厉害了，溢价能力最高的合院和叠墅，卖得最好。

据悉，项目首开306套房里面，除了60套平层之外，其余的246套房，都是别墅和类别墅产品。

也就是说，项目越偏改需的产品，卖得越好，别墅和类别墅产品首期推货几乎卖空。

▲项目部分合院签约情况

当别人拼命在项目里塞60㎡小户型走量时，联发把别墅当“白菜”卖掉了。

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“早知道自信点！”

“早知道自信点了”。这句话，或许是首开后，联发臻境最真实的内心独白了。

早知道，合院和叠墅这么爆，联发臻境就更大胆些，把126㎡洋房两层变一套，做平墅了。

▲联发臻境洋房平层示意图

或许，在联发复式热销后，三塘不少低密盘也后悔了，“早知道不做刚改，不做平层，早知道，就直接做别墅了”。

三塘低密盘其实挺难的，容积率低，到底是要纯改，还是“高低配”，它们一直很纠结，一直在尝试。

有盘干脆全部向刚需敞开怀抱，做百来平小高层；有盘直接迎合纯改口味，做大体量合院、叠墅；而有些盘则卡在中间，做了洋房。

▲兴宁东部分低密楼盘基础指标对比

观察最近兴宁东低密盘销量，有个现象挺有意思：100㎡（或以下）小户型卖得不错，3层+复式卖爆了，唯独夹心面积段（120-140㎡）平层不太好卖。

非刚需、非复式（别墅），在兴宁东有点小尴尬。

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撬开了凤岭北大佬的口袋

万万没想到，纯改能爱兴宁东别墅。

“谁去兴宁东买别墅啊，没江没湖，到底看中什么？”看到联发臻境热销，不理解的人不占少数。

谁在买联发臻境，或许扒友的言谈之间已经有答案了。

▲扒房群截图

正如这位扒友所言，凤岭北高改没货量了。能承接凤岭北改善需求的，兴宁东低密别墅区是一个显而易见的选择。 

凤岭北经过将近20年的发展，早期的高层产品，在舒适度和品质方面，已经跟不上人们日益改善的需求，凤岭北居民，想要追求舒适度更高的房子，就得往周边看。

▲凤岭北周边低密区

向北是兴宁东，向南是三岸。两者相比，三岸高改产品别墅、类别墅都不便宜，基本已经迈过了500万元/套的大关。 

反观，兴宁东联发臻境性价比不低。首付40万元起可买复式。

比如，联发臻境最抢手的140㎡合院，买3层得5层（带2层地下室+私密合院，占天占地），目前总价320万-350万元/套；

比如，项目赠送超大花园（前50㎡后30㎡）的143㎡边套下叠，带地下室，带前庭后院，230万-250万元/套，中间套下叠总价仅200万起。

高赠送纯改复式产品，首付门槛比五象湖、凤岭北核心区一套高层还低。

▲相近总价段产品指标对比（仅供参考）

对于这波凤岭北居民而言，在凤岭北拥有一套房，同时在5公里范围内，拥有一套复式产品，既享受凤岭北配套，又拥有高舒适的度假房，是比较完美的置业配置。

为什么联发臻境能撬动高改的口袋，因为它足够高性价比，也因为它离凤岭北足够近。除此之外，还因为它产品确实够香。

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脑洞大开，产品玩得很溜

“南宁好久没有这样的房子了，求求其他房企抄抄作业吧。”

这份来自业内的赞美是献给联发臻境的。

联发臻境到底有多靓，3个数字说明问题：259亩，容积率1.1，高改产品占比52%。

规模够大，一个盘相当于三岸3个盘面积；

容积率够低，整个兴宁、三岸住宅项目中，只有联发臻境做到了“1”字头的容积率； 

▲兴宁东、三岸低密区各盘容积率一览

更重要的是，项目高改产品占比大。

没有高层，没有百平以下的户型，洋房+合院的配置，已经够改了，联发臻境更绝的是，高端改善的产品“合院+叠墅”放了超过一半的比例（全盘的52%），未来小区居住人群的纯度非常高。

说实话，在别墅区还未成型的兴宁东，放大体量的高改产品，这步棋挺冒险的，得对自己产品有足够的信心，更要对板块有足够的预判，显然，联发臻境做到了。

它的产品也值得品味。

说两个典型：

联发臻境143㎡边套下叠，地下一层（层高4.85米，可隔2层），地上2层，可拓展面积约99㎡，前后双花园，共约80㎡（前50㎡后30㎡）；

▲143㎡边套底复户型图

项目140㎡合院，带一个独立庭院，买3层送2层，占天占地，带4个独立套房。

▲140㎡合院户型图

赠送率可观、尺度把控合理、私密性强，这样的房子，在南宁很久没出现了，也正对了久住高密高层的凤岭北改需们的胃口。

更重要的是，项目每个户型都做了实体样板间，眼见为实，直戳客户痛点。

▲项目样板间实景图

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刚改暂时爱不上兴宁东？

如果说联发臻境能用复式，让纯改爱上兴宁东，那为何刚改不能？ 

一个挺有意思的现象，刚需喜欢兴宁东，纯改也愿意接受兴宁东，唯独刚改不爱。

这或许和兴宁东定位有关。

清一色的低密项目，容积率均不超过3.0，要知道，兴宁东自诩南宁下一个别墅区。 

可现实是，刚改眼里的兴宁东是这样的：

“铁学商不够硬核”、“兴宁东，大货车很多”……稍微有点改善需求的刚改们，会选择有名校支撑、地铁旁、商业核心的区域，而非兴宁东。

可为何刚需爱它，因为它房价真不高，而且区域的配套进度不慢。

根据7月最后一周的房价，兴宁区成交均价10954元/㎡，即使兴宁东几大低密盘，刚需户型主力均价也不超过11000元/㎡。可同时，南宁全市均价12707元/㎡。

  
▲7月最后一周房价（来源：南宁克而瑞）

▲兴宁东铁学商进度表

为何纯改爱它，因为它板块定位够纯，想象空间够大。

不否认，和兴宁东相比，三岸更有“别墅区”的样子。 

但三岸的规模空间有限，整体规划不超过2000亩，如今可供出让土地不多，虽然兑现速度会很快，但要成为一个别墅区，土地是它最大的瓶颈。

兴宁东则不同，有地。仅去年，它就完成2万亩土地收储，比凤岭北社区范围（10平方公里）还大。  

低容，超低容的地块现在有，未来也不会少，这是它成为低密别墅区最底层的逻辑。 

所以，当联发臻境们出现时，纯改心动了。

  
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谁会是兴宁东弄潮儿？

显然，兴宁东两极分化已经很明显，刚需、纯改，在这个低密板块碰撞。

那么问题来了，谁会是未来兴宁东弄潮儿？

优质楼盘，改善住宅，同等条件下，在存量房市场的势能，远比你想象中强劲。

举个简单的例子，容积率2.8的盛天东郡，是兴宁早期为数不多的偏改需盘，如今是板块内二手交易、租房市场热度NO.1，二手均价1.3万-1.5万元/㎡，比高密刚需小区高出1000-2000元/㎡。

▲盛天东郡与周边二手房价示意图

这个规律，在定位别墅区的兴宁东，或许会更突显。

如果说，现在一些板块被炒起来了，投资属性占比很大，相对而言，兴宁东则可以看做一个“纯居住”的板块。 

很多买兴宁东的人，不是冲着短期投资升值去的，而是纯用来住的。 

越是舒服的房子，越是别墅，越是受欢迎，因为，他们的诉求就是住得舒服，而不是增值捞一笔。

所以，身在低密别墅区，越是和板块定位相匹配的盘，或越是能在未来板块升值时稳坐头排（当然，也看兑现程度）。

比如，联发臻境没有安插迎合投资客的小户型，甚至不屑做“高低配”，纯粹的只做洋房和合院产品，改善得很彻底。

如果在交付时，能按规划兑现，这个盘的能量不会差。

都说如今的房地产，产品为王，规划取胜。兴宁东低密规划，类联发臻境的纯粹改善们，或许会在未来的几十年，用房价印证这个道理。

  
作者：你莫愁

责编：拿笔小新