最近，听说凤岭南250亩大盘，憋了7年，政府要接手都不让，终于等来了“大佬”接手开发。

重点是，它卖6600元/㎡，呜呼，买它？

等等，容积率4.0，规划计容建筑面积≤199835㎡，可它有超容的嫌疑。

亲，买房吗，“6”字头，可能会被强拆的那种。

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凤岭南卖6600元/㎡？

记得去年国庆，有个盘在柳沙，卖5700元/㎡，火爆极了。

▲去年柳沙新天地火爆销售场面

然而，不到1年后，更香的地段、更劲爆的价格，在南宁楼市又出现了，凤岭南卖6600元/㎡……

最近，有个叫“埌东城”的盘，要被各种分销、中介刷爆了：南宁第一安置房《琅（实际是埌）东城》6字头，即可入住南宁核心商圈。

  
  ▲宣传截图
  

凤岭南，新房单价1.5万元/㎡，价格不止拦腰，低得吓人，单价甚至不足周边二手房3个月的房租。

▲凤岭南（埌东客运站）周边二手房租金情况

说实话，看到这个“低价+安置房”的配置，深哥大概率判断它是个三产房了。

扒房和鉴盘侠，写南宁三产的文章，都快可以做论文合集了，这个游离在“法律”边缘的市场产物，愿者入局。

但仔细了解后发现，埌东城，这个盘，和以往三产还不太一样，挺有戏剧性，它憋了整整7年。

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兜转7年，“成就”了250亩三产房

你知道吗，埌东城，其实是三岸园艺场用地，而三岸园艺场，从拆迁安置启动到今天，至少过去了7年。

▲项目所在位置

一位知情人士表示：园艺场故事很长，因为这个项目，园长都被换了好几个。

2013年前，政府就已经把这块空地，规划为三岸园艺场产业、办公、住宅三个地块。也就是说，从那时起，政府就想好好“打造”这里了。

▲政府留言截图

如今2020年，7年过去，250亩的园艺场，交到一个叫“广西松柏地产商”手里，做了埌东城，一个三产项目。

▲250亩园艺场AB地块规划图

或许不少人会说：“多好一宗地，有点可惜。” 

来看园艺场7年经历，今天的局面，不是没有原因的。

2016年三岸园艺场已初步确定由一个叫“广西南宁市鑫瑞宏丰投资有限公司”的开发商开发，该公司注册资金1000万，但之后不了了之。

▲广西南宁市鑫瑞宏丰投资有限公司企业被投诉信息

再后来，2019年，政府想介入，亲自操刀做安置公寓房，可被“园艺场群众”给票出去了。

▲三岸园艺场群众民主投票表决，三岸园艺场回建安置不采用政府统一建设安置小区公寓房模式

千万企业不行，政府不行，于是，“广西松柏地产商”出现了，终于将三岸园艺场给收了。

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实力很强的“松柏”，什么来头？

7年了，据说很多公司都眼巴巴望着园艺场这宗地，都没能吃下，咋这个“广西松柏地产商”来了，就行了？

“广西松柏地产商”很强吗？

深哥查了一下，“广西松柏地产商”股权结构中显示“李田生”“李晓妮”2人，注册资金1000万元，并没有太多亮点。

▲企查查截图

根据销售方宣传信息看，该地产商是一深圳公司（深圳市松柏投资发展有限公司）的子公司，但天眼查并未查到该公司和深圳该公司有任何关联。

▲深圳公司的股权穿刺图

从目前掌握信息看，这个“广西松柏”并没有高位身价，也没有传世作品。 

一个挺有意思的细节，深哥踩盘过程中听说，埌东城将引用自身物业公司，可销售人员并没有给出具体的物业公司名称。 

在一份流传出来的项目“销售百问”里，也没有提及物业公司名称。

▲埌东城销售百问截图

嗯，销售培训不到位的锅。

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地段好出租也赚？它可能违建

开发商名气不大又如何，顶不住地段好呀。

“6”字头买凤岭南，百米之内有地铁口，只要交房，出租也稳赚不赔啊。

你别急，关键是要“交房”。

埌东城，如果能顺利交房，确实还是可观的，可它真能顺利交付吗？

根据销售方说辞，2年后交付。

可三产房最怕啥，怕被拆，为什么被拆，因为违建。

来，让我们好好捋捋埌东城指标。

根据项目方放出的规划，埌东城（A地块）总占地面积499622㎡，容积率4.0，计容建筑面积≤199835㎡。

▲项目公布规划信息

可实际上，埌东城建筑面积可不止这个数。A地块共12栋楼，平均33层，首开10号楼3T11户，面积从39-149㎡均有。

▲埌东城规划效果图

深哥大概估算了一下，项目单层建筑面积约866㎡，33层则是28578㎡（33*866㎡），12栋总建面预估约342936㎡（12*28578㎡）。内啥，好像超容了吧！？

超容建设，能增大利润空间，但大概率无法顺利通过验收，部分违建一旦发现，下场也是强拆。

加建、加卖，最后你买的房子，可能会被拆掉。

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地段好的三产，真令人心动

前有柳沙新天地，后有埌东城，不得不感叹，这些三产房，地段真TM好呀。

而且，现在三产项目越来越像正规军了，有售楼部、样板间、甚至还有给销售人员的“销售百问”。

▲销售百问截图

从房企包装、物业包装、到证件展示，三产项目形成了一套“能唬人”的流程。

▲项目展示面

可三产，说到底是“农村集体经济组织的经营性建设用地”上建的房子，原则上是不能卖的。

不仅不能卖，还没有房产证，不能入学区等。

而且，没有4证（《划拨国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》）的三产项目是非法的。

光从证件看，柳沙新天地，只有3证，同样，埌东城的《建设工程施工许可证》也是缺失的。

▲埌东城展示的证件

“单车变摩托”的梦，谁都想爽一把，但摆在眼前的“超容”、“违建”可能就是埋下的隐患。

地段好的三产，真令人心动，真要我买，真不敢！

  
作者：鲁智深

责编：拿笔小新