特别是今年，从全国到地方，内味儿越来越浓：ZF给了学区房降温。

从皇城根下，到天府之国，再到咱们南宁，一个都没跑。

政策风变，南宁的学区房发生了哪些变化？购房者如何应对新的市场？

今天采尘来和大家聊一聊……

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ZF对学区房下狠手了

每当五月来临，学区的火苗就被点燃了。
需求摸底—政策颁布—学区划分，全国自上而下地，在为不久后的新生入学做准备。

和往年不同，今年政策风向发生了明显转变。

4月30日，北京西城区教委发布入学新规，实行多校划片。

无独有偶，5月12日，天府新区成为成都首个“多校划片”的试点区域。

山高皇帝远的广西南宁，也有了新动作。

4月29日，南宁中小学招生新政出炉。

▲南宁新政

简单来说，南宁的政策分为三点。

第一， 公办民办义务教育学校今年同步招生，民办报名人数超计划电脑随机录取。

第二，市区公办学校招生排序以“房户一致，独立产权，实际居住”优先。

第三，随迁子女入学条件对持证、居住、就业时间“满一年及一年以上的优先排序。

并非狼来了，国家旨在推进学区资源公平化，ZF终于对学区房下狠手了。

  
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  别小看新政，对你影响大着呢

牵一发而动全身，南宁的政策看似“温柔”，改革的力度是却是空前的。

了解新政策vs旧政策的不同，将帮助我们更好地适应变新化。

最明显的一点改变，发生在民办学校身上。为了方便对比，采尘用一张图，梳理了其中的差异：

▲民办学校的招生变化

过去，民办学校拥有先“收割”最优质的生源的特权；如今改成“盲选”之后，民办学校的头部优势i被大大削弱。

许多的家长表示：以前，只要孩子足够拔尖，或者家长足够有能力，就有把握让孩子入读最好的民办学校，变成随机摇号之后，只能靠运气了。

第二点重要变化，针对公办学校。

对人于口集中或学位不足的区域，ZF明确了入学的排序规则，学位满员之后，顺序靠后的要服从公办调剂。

▲入学排序规则

有了相对秩序，就有相对公平。

在一定地域内，公办学区房之间的实力将更加均衡。但与此同时，学区均好性强的板块，关注度明显提升。

民办学校不能“掐尖儿”，老城区自然比新城区更稳了。

特别是双天桃总部、民主路小学+十四中建政路校区、滨湖路小学+十四中埌东校区这三个第一代老牌学区。

换言之，如果板块的学区均好性不够强，很可能今年读名校，来年读村小。

  ▲老城区核心学区组合  
  

其次，入学排序强调对独立产权的占有，加上对投入产出比的计算，小户型更吃香。

从结果层面，几乎每一个城市，最后单价站上制高点的学区房，大部分都是小户型。

根据粉丝爆料，前段时间，金旺角一个建面20㎡的小单间，挂牌价90几万，再次突破价格天花板。

▲爆料截图

然而，同样挨着滨小的改善小区“滨湖家园”，由于是大户型，二手房挂牌价为2万多，单价仅是金旺角的一半。

▲大户型学区房的挂牌价（仅供参考）

以上两点反映出的“老学区法则”和“小户型法则”，代表了学区新政后的选盘走向。当然，也代表投资取向。改革不可能一蹴而就，它一定是循序渐进，因此购房者的思维要跟着转变。

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这个盘火了，怪它运气好 

政策风变，直接作用于南宁楼市。 类似盛天国际、金旺角的二手房，类似云星城、龙光玖珑华府之类的纯新盘，比之前更火了。甚至有地产老炮调侃道：今年是布局学区房的好时机。

特别是位于民族大道和古城路交汇处的云星城，这个曾经承诺“不得双天桃就退房”的楼盘，引发了市场高度关注。

要怪就怪它运气太好，正好享受到老学区+小户型的双重红利。

大家可以重点对比两张图：

  ▲云星城周边学区
  
  
  ▲南宁小学排名前top10（源于网络，仅供参考）  
  

云星城周边的小学涵盖了天桃小学总部、星湖小学、逸夫小学，初中包括天桃初中总部、南宁二中，没有一个是弱的。不管未来学区怎么划分，都没有输家。

另外，项目主打30㎡小户型，均价3万/㎡，加上最近又推出一些优惠（部分房源2.8万元/㎡），能以较小的投入，撬动较大的回报。

还有一点，云星城位于民族大道沿线，地处南宁文化沉淀最深厚的区域。

顶级名师、私塾，一代代在这里扎下根来，实力阶层在这里落脚，这是新城区短期内无法比拟的。

有一位粉丝和鉴盘侠爆料：买这个盘的人，大部分是一次性付款。这些人不缺房子，也不缺钱，说白了，就是为了给孩子买一个圈层。

不得不承认，云星城真的是被好运砸到了脑袋，新政的出台，让它坐享新政红利。没办法，谁让你大爷还是你大爷……

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买优质学区房要注意什么？

民族大道沿线经过几十年的发展和沉淀，纯新盘已经十分有限，短期内只有云星城一个。
云星城推出28-43㎡不等的小户型，配送全屋软硬装和家具家电，交付即可拎包入住，目前均价3万元/㎡，总价约80万，首套首付约40万。

▲项目新推的43㎡户型 

▲项目最小的28㎡户型

▲项目样板间装修实景

项目楼下就是地铁1号线民族广场站C出口，自带大型商业，配套十分成熟。

▲项目效果图

购房者特别是家有学龄儿童的家长很关心，这个盘能不能买？要注意什么？

根据前面的分析，云星城是一个资源型学区房，价值挺高的。

建议大家注意几个细节：

买总价最便宜的，毕竟是占个坑，投入成本越少越好。但由于价格随供求上涨，要买就趁早。

另外，由于入学遵循“房户一致、独立产权、实际居住”的原则，合伙买房明显行不通了。

如果是为了孩子读书，尽量不要用祖辈的名字买房，而是用父母（户主）名字，并让子女尽快落户。
购房者选择户型时，也要应结合实际的居住需求。

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  挤进第一大道，你赚了

如果说，五象坐享新区红利，那布局核心老城区的人，能享受老城区红利。

其实，挤进第一大道，你能得的远远不止一套房。

记得鉴盘侠曾经做一个调查，“城央大平层pk城郊小别墅，怎么选？”。

本以为大部分人会有“离城不离尘”的田园梦，没想到，更多受访者选择了城市中心。

  ▲投票截图
  

采尘想了想，这或许和城市中心密集的资源和文化沉淀有关，也和都市人对核心资源、时间的紧张感有关。

▲网友评论

目前，多中心正在崛起，但南宁最优质的“铁学商组合”，仍然在民族大道沿线高度聚集。

这里有省市级硬核的行政机关单位，有南宁第一代科教文卫配套，有南宁顶级商圈推演，有依赖度最高的地铁线……

  ▲民族大道的沿线配套  
  

正如网友所言，民族大道是南宁第一大道的王者地位，短期内不容动摇。套用网红词汇，这里是南宁“铁学商第一天团"，一点都不吹牛。

在未来相当长的时间里，民族大道的头部优势仍然存在，这就是为什么人人都爱中心的原因。

不过，中心也好，圈层也好，关于学区房的追逐和依赖，不能用力过猛，否则容易本末倒置。

套用大神话：最好的学区房，是你家的书房。
  
  

作者：宁采尘

责编：拿笔小新