炙手可热的五象湖，除了DW加身的“龙建新”们，还有谁有底气，叫价2万+？

它来了，五象湖1.0时代的某盘，沉寂数年再次入市，从1.0跨入了4.0时代的五象湖。

在南宁，只有五象湖有此神力。

  1

五象湖再出2万+楼盘

不鸽了，这次是坚料来的！

2020年4月，在市场苦等了一年多之后，五象湖1.0时代的先行者“宝能城”，终于回归了。

一时间，户型图出炉，营销中心包装升级，精装样板间开放，这几件事竟然在两周内完成。宝能城，变得一点都不宝能城，就像看剧的倍速翻了几倍。

▲营销中心的变化

售姐透露：新品均价预计1.9万元/㎡，好的楼层、好的户型，没2万元/㎡拿不下来。据说，就是按备案价卖，没有捆绑、外收等额外条件。

有自贸区、双地铁、新地王的加持，还有“一小+三中”、“滨小+十四中”两种名校组合，五象湖的房价早已从当年的4999元/㎡起，经历了三级跳，来到了2万+时代。

把“宝”押在最后，五象湖1.0神盘，和4.0“龙建新”同台battle，这场“以时间换空间”的戏码，终于明朗了。

 2 

三期新品“变脸”了

回顾南宁宝能城的发展历程，简直丰富得可以写一本小说。

▲宝能的入市历程

目前，二期的5栋高层住宅已经交付，很多业主也已经入住了。

最新的进度是，预计2020年5月，宝能城三期正式入市，将推出约110-160㎡三至四房。

▲总平图与开发周期

▲后期的园林规划

综上，采尘给大家总结一下这个盘：

第一，够磨。这就导致了，未售的三期库存，约占全盘的70%，弹药充足。

第二，占地191亩，建面79万㎡，是五象湖规模比较可观的综合体，涵盖住宅、盒子型商业、底商、公寓等。

第三，楼盘本身规模比较大，兑现周期也相对较长，三期交付之后，才能形成最终的围合式社区，呈现出一个5万㎡的园林。

第四，定位相对纯粹，全盘无回迁房，无产权移交房。

新品面积段是约110-160㎡，主打改善型产品，没有太小的户型，以自住客群为主。另外，新品是3梯3户or3梯4户，档次有所提升，也是市场比较少见的。

第五，产品力逐渐升级，新品户型对比之前改良不少。

先看旧的。

▲二期三房户型代表

再看新的。

▲新品112㎡大三房

▲新品146㎡四房

▲新品163㎡四房

对比发现，新品户型在布局、尺度、赠送率这三个购房者关心的维度，都做了提升，而且相对均衡。

有一点值得关注，新品大部分户型，客厅+主景观阳台设置在南面。这个南厅布局，特别对南宁人的胃口。

尤其是冬天，有了这个开阔的向阳面，客厅更加暖和，采光更好。如果你在冬天晒过棉被，体会就更深了。

售姐告诉采尘：我们新品的层高是3.15米，室内净空超过3米。这个尺度，放眼南宁新盘，也很难找到对手。

由此可见，新品也在与时俱进，毕竟要卖到2万元/㎡，购房者更加不“念旧”了，产品如果不“变脸”、不升级，真的行不通。

  3

下楼即名校，但还缺把保险锁

鉴宝能城，名校这个点跑不了。

据介绍，新品首推2个单元，分别是13#和21#的二单元，位于小区最东边，东临体强路。

▲首推楼栋位于体强路边上

从现场的施工情况看，这两栋楼已经建到二十几层，已经达取证的硬件要求，开盘是分分钟的事。肉眼目测，楼间距在40米左右，不算太宽。

▲首推楼栋的工程进度

不过，这两栋楼位于小区主出入口的北侧，从小区大门出来，往东南方向步行100米，就到了三中。

另外，项目距离五象第一实验小学也只有短短300米。宝能城的门牌号是平乐大道35号，根据此前的学区划分，就读上述两所名校。

▲站在小区大门实拍三中五象校区

但是，随着教育资源的饱和，特别是经历了实验一小的学位调剂事件，学区的不确定性值得关注。

不过，现场售姐综合学位数、各盘户数、入伙率等情况，给采尘算了一笔账，说宝能城对成功入学有些把握，感兴趣的鉴友可以去听现场live版。

目前，新品房源的学区划分尚未公布，因此，建议家长根据实际的入学需求，谨慎选择“准学区房”。

4

中轴上的综合体，盘活是关键

人们常说，房价抗跌，主要靠“铁学商”。其中，“学”相对独立，“铁"和"商"却是相辅相成的关系。

很多人都知道，宝能城是地铁上盖物业，2号线延长线和3号线交汇的平良立交站，就位于项目边上。但其实，它俩不止在地面相接，在地下也拉起了小手。

▲宝能城商业剖面图

有了这层关系，应该如何预判项目的商业价值？

根据踩盘实况，一期外围的商业街，已经交付了。一层的开业率约70%，二层开业率约30%。

肉眼可见，开业情况和招商情况，比对面的华润二十四城略差一点。采尘认为，这既有主观原因，也有客观原因。

①从规模上，宝能城只交付了5栋楼，入住的人少，消费力不足。

②从大环境看，五象商业还处在培育期，空置率高是新区常态。

短期未成气候，不代表判了死刑，不代表未来没有机会。

宝能城占地191亩，是板块内少见的综合体，自带6.1万㎡的盒子商业，取名“环球汇”。

采尘认为，纵观平乐大道这条中轴线，不同的商业体，有不同的定位。

万科金域中央，大家很熟悉了，位于总部基地核心板块。万科里的定位是社区型精品商业，走的是小资路线，和当下青秀区的绿地中央广场类似。

▲万科金域中央街区实景图

而宝能城是区域型商业中心，走亲民路线。经营业态以超市、大型零售、潮流服饰、餐饮、影院等为主，旨在满足周边社区的日常消费需求。

▲宝能商业的辐射范围

当下，五象南作为自贸区的发力点之一，未来可以吸附一波人口。

3-5年内，五象湖2.0-3.0楼盘的入住率起来之后，加上地铁的辐射作用，宝能和万象、合景形成组团效应，服务周边3-5公里范围内的消费客群。中长期看，商业仍有一定的发展潜力。

那么问题来了。

宝能作为以综合体起家的开发商，商业品牌在外地是小有名气，自身商业运营经验和商业资源也比较丰富，旗下有宝能影院、粤江春餐饮等品牌，深圳两个宝能ALLCITY，在当地算得上一号人物。

来到南宁之后，环球汇能玩得转吗？能不能盘活，答案还得留给时间。

  5

话筒给购房者：卖2万，它值吗？

就知道，鉴友一定不会放过“单价2万”这个话题：这个盘值不值2万元/㎡呢？

由价格引发的讨论，市场分成对立的两派：

支持派的看法是：站地段。

▲网友评论

宏观上，谁管你是1.0还是4.0啊，占了个好坑，就值这个价。

客观说，宝能城和“龙建新”们外部地段、配套、学区价值相当。从配套的绝对距离看，更加便捷。而这些因素，正是价值的核心支撑，再加上土地资源的不可再生，具有稀缺性。因此，在定价上当属同一量级。

另一方面，价格本身就是一把筛子，选中了购买力最强的一波，圈层属性已经显现出来。宝能城没有60㎡的小户，自住属性更强，用途更纯粹些。

▲外部教育配套有所不同

站在对立面的购房者，认为价格存在争议。

有的人，从品牌和产品的角度细分，认为四大天王的牌面好看，产品力和品牌力更强，后期拥有更好的溢价权。

▲网友评论

有的人则认为，2万元/㎡的单价，已经触及到价格天花板，短期内涨幅有限，投资需谨慎。

▲网友评论

作者：宁采尘

责编：拿笔小新