央行最新发布的LPR利率,五年期LPR调整为4.3%,南宁不少银行已调整首套房贷利率为4.1%,逼近公积金贷款利率。
降息对于购房者而言,是一件好事。
但对于已经上车的购房者来说,这场降息约等于和他们无关。
首套利率4.1%,创历史新低
8月22日,央行发布发布贷款最新利率(LPR):1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。
▲最新LPR
其中,1年期由3.7%降至3.65%,下调0.05%;5年期以上由4.45%降至4.3%,下调0.15%。
▲近3年LPR的最低值
结合此前差别化住房信贷政策“下降20个基点”的最低下限,房贷利率最低为4.1%,低于09年房贷利率打7折后的4.156%,创下了历史新低。
▲近5年南宁房贷利率走势
不妨算一笔账,以首套贷款100万元,30年期,等额本息来计,你就知道现在的房贷利率到底有多香。
1年前买房,房贷利率6.05%,总利息117万元,月供6028元,本息合计217万元;
半年前买房,房贷利率5.85%,总利息112万元,月供5899元,本息合计212万元;
上个月买房,房贷利率4.25%,总利息77.1万元,月供4914元,本息合计177万元;
现在买房,房贷利率4.10%,总利息73.95万元,月供4831元,本息合计174万元。
▲现在买房,成本更低
也就是说,前后仅差1年,同等贷款100万元的情况下,月供少了1197元,利息总额少了近40万元,差不多等于一辆宝马X3。
这次央行下调LPR后,南宁部分银行、楼盘跟进速度相当快。
8月22日下午,南宁就有不少银行紧跟央行步伐,已将首套、二套房贷利率同步下调。
▲部分银行首套最低4.1%
甚至有不少楼盘,也已经释放出首套可4.1%的刷屏海报,吸引购房者的注意力。
▲个别楼盘海报
和公积金差值缩小
房贷利率的下调是刺激购房者最直接的方式,尤其是南宁的房贷利率从2021年的超6%,降到如今4.1%,确实是省下了不少利息。
按照目前南宁大部分银行现行的首套4.1%的房贷利率来看,商贷利率甚至已经逼近首套公积金贷款的3.25%利率。
过去,商贷利率与公积金贷利率差值都是大于1%,如今商贷首套最低为4.1%,这变化无疑是打破了二者的差值。
如今二者之间的差值减小,仅为0.85%,商贷的利率水平正在逐渐朝着公积金靠拢,这对于大多数购房者来说是利好。
▲差额逐渐变小
换算成具体的贷款利息来看,同样是贷款80万,公积金利率3.25%,利息总额为45.34万元;商贷利率4.1%,利息总额为59.16万元,比公积金贷款多近14万元。
▲利息总额相差14万元
过去,南宁商贷领跑全国,很多人千方百计用公积金贷。当然,现在能使用公积金贷,还是优先考虑。
但现在商贷与公积金贷的差额缩小,对于那些无法使用公积金贷的人来说,无疑是一大利好。
央妈千方百计把商贷给降下来,对于没有上车的人来说,相当是真金白银地在降房价。
利率在跌,这些人要哭
今年的每一次降息,对于前期已经上车的业主来说,都像一把刀一样扎心。
利率降了,已经上车的人,他们的存量贷款到底会不会跟着一起降?
简单来说,可能有关,但关系不大。
首先,2019年利率换锚时,如果选了固定利率,那么往后的每一次降息,与你都无关,可以洗洗睡了。
如果是浮动利率“LPR+加点”,那么加点不变,LPR跟着浮动。
举个例子。
张某2020年9月买了一套房,当时5年期的LPR是4.65%,加138个基点,房贷利率是4.65%+1.35%=6.03%。
这次5年期的LPR降至4.3%,那么明年1月1日,张某的利率变成4.3%+1.38%=5.68%。
也就是说,张某的房贷利率小幅波动,100万元的贷款(30年,等额本息),每个月省了204元。但不会像现在执行的新利率一样,跌至4.1%。
只能说,前几年的买房人,是高位利率上车,每一次的降息,有点影响,但影响不大。
存量贷款,要是想降低利率,怎么破?
要么“商转公”,要么提前还贷,要么“对敲”,卖给亲戚朋友解押后再重新抵押贷款(有风险,不建议)……
现在,网上有不少人提议,存量贷款应该跟着最新利率一起波动。只能说,理想很美好,然而并不现实。
“快点来借钱买房”
这一轮降息,完全在意料之中。
整个宏观经济形势,以及为何降息,专家的解读比我更透彻。
银行里流动的钱很多,但大家都不借钱了。
数据显示,今年上半年,住户贷款仅新增2.18万亿,还不到去年同期的一半。
大家都不借钱,央妈心里很慌。不仅不借钱,大家还要排队提前还房贷。
降息,是救市的手段之一,目的就是希望大家赶紧借钱去买房。
没错,这一轮楼市调整,改变了所有人的预期,大家不敢买房了。无论是新房还是二手房,数据都很难看。
但是,可以肯定的是,当下的整个购房环境,无论是金融利好还是政策,均是近5年最宽松。
当大家在节衣缩食过冬时,恰是一部分人抄底买买买的时机。
比如王健林,日前开启“买买买”抄底楼市,收回股权、接盘烂尾,抄底买货,可谓是风头无两。
大企业如此,个人亦是如此。
假如你手里有充足的子弹,无论是首次置业还是改善,都是一个难得的良机。
巴菲特那句经典名言“别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪”不无道理。
现在,正是大家都“恐惧”的时刻,手中有子弹,可以择机而发。