原本以为，位于三岸的银河龙湖江与城要卖一万五六呢。近日，小剑得到一个独家内部消息，江与城可能会以均价1.2万元/㎡开盘。
当真如此的话，江与城将成为三岸最值得入手的一个盘。

作为龙湖进入南宁真正意义上的第一盘，江与城价值几何？我们该如何看待龙湖此次定价？

在正式开盘前，小剑跟你深入地聊一聊。

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开价1.2万，震惊了市场

价格，总是最受关注，又最能挑动市场神经的。
3月上旬，小剑去江与城项目售楼部踩盘，那时置业顾问跟我说：“参考周边来定价，可能会卖一万五六。”

昨天，小剑通过龙湖内部人士获悉，江与城已经定价，首次开盘可能会卖1.2万元/㎡左右。

值得注意的是，此1.2万元/㎡，不是起步价，而是均价。

银河与龙湖合作的江与城，算得上是龙湖入邕真正意义上的第一个楼盘。又是板块唯一的天街综合体，114亩的板块最大体量，注定在三岸有着举足轻重的话语权。

   ▲江与城在三岸中的位置

如果真卖1.2万元/㎡，必定会引起市场轰动。已经预约的购房者，板块其他项目，甚至附近其他板块，都不得不心里一颤。

获悉这个价格后，小剑半信半疑，1.2万元/㎡的背后，是否有其他条件呢？  

  
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小道消息：车位同步卖，可贷款

目前未见项目官方消息，但据一位已预约的购房者告诉小剑，本次开盘，住宅和车位可能会同步发售。
那么问题来了，车位要卖多少钱？这位购房者得到的信息是，参考青秀区。

据小剑了解，南宁市车位均价大概是15万元/个左右。但在青秀普遍要贵些。主力价在18万-25万元/个，个别豪宅甚至卖到30万元/个以上。

车位价格大家心里都有数，关键看付款方式。

近几年销售的新盘，如附近的X利、X建等，车位20万元/个左右。且大多要求，交首付时就要一次性付清。

目前了解到的信息，江与城和这些楼盘不同，车位不要求一次性付款，可先首付30%，剩余70%可以贷款，且最高可以贷款10年。

对比下来，江与城已经算比较温柔的了。

讲到车位，小剑还要多说一句。最近两年，南宁很多盘都把车位销售前置了，该不该买车位的问题，一度引起了大讨论。

说白了，限价政策下，有些开发商提前卖车位是被逼无奈。我们要明白，开发商不是活菩萨，更不是活雷锋。

小剑以为，如果是自住的，特别是高端一点的板块，车位是早晚都要买的。

  
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价格1.2万，价值多少钱？

抛开1.2万元/㎡的均价本身，江与城到底值多少钱？或许，这是购房者更关心的。
确实，如何看待价格，关键是价值评判。因为，价格容易受供求、政策、竞品等多方面影响，但价值是相对恒定的。

关于价值评判，最常见的方法就是市场比较法。

即根据区域（包括区位、交通、环境、配套等）、项目本体（小区规模、规划设计、园林景观、形象、自身配套、精装水平等）和附加值（品牌口碑、物业服务、现场体验、工程风险等）3大指标，结合周边竞品价格，做加权计算。

品牌方面，龙湖和华润、绿城类似，是众多房企里具有明显品牌溢价能力的少数企业之一。

产品角度，江与城是三岸唯一一个下楼就可以逛龙湖天街的项目。江与城和龙湖天街的关系，有点像幸福里和万象城的关系。当然了，幸福里的档次更高一些。

园林和物业服务的维度，估计在三岸这些楼盘里，也很少有人能胜过龙湖。

除此，江与城具有114亩的规模，三岸最大。虽说整体容积率3.5，但住宅仅1.7。
又是围合式布局，小区中间有更大的园林空间（面积超7000㎡），横向楼间距约150米，纵向约80米。

   ▲江与城园林规划及楼间距示意

再看看周边地价和房价情况，接近1.5万元/㎡的价值，似乎并不过分。
三岸地价过万的4个项目中，广源凤岭壹号院已上市，均价约2.3万元/㎡。
其他如美的悦江府、玉桶金和金科合作项目，预计会2.2万+。而地价最高的龙湖盛天双珑原著，将打造别墅和大平层产品，据说要卖到4万+。

  ▲三岸板块楼盘价格（仅供参考）

地价8字头的龙光天曜，在售的毛坯高层，主力价也达到了1.3万-1.8万元/㎡。

彰泰凤岭江湾、新城悦隽江山和中国铁建凤岭国际城，算是板块内价格较低的了，主力区间是1.2万-1.5万元/㎡。

离项目稍远的保利领秀前城普通高层，均价约1.6万元/㎡，车位约18万-22万元/个。

3月25日，蓝光拿下的江对岸龙岗一块39亩滨江地，地价超过了8200元/㎡，上市后的房价预计会是1.5万+。

  ▲蓝光新拿地块地价

  
尽管当下市场不算好，但对比这些，你还会觉得江与城1.2万元/㎡的价格高吗？

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3年后，三岸均价会不会破2万？

谈完现在，我们再来聊聊未来。
你觉得，三岸这个充满争议的板块，3年之后会是什么样？那时的江与城，又会是什么价格

尽管短期必有波动，特别是现在这样的横盘期，但从大的趋势来看，南宁房价必是稳中有涨。

全市稳中有涨的基础上，个别板块涨幅会明显些。尤其是那些资源禀赋异常，高价地集中的板块，如五象湖和三岸等。

三岸本身规模较小，也就两三千亩，所以成熟更快。

按照进度，3年后，几所学校开学了，龙湖天街也开业了，现有这些盘也陆续交付了，人气将慢慢起来。

几个高地价项目，今年上市都会是2万+，3年后呢？至少会涨一点的。

与此同时，现今的几个低价位限价楼盘，那时的房价应该会向那几个高价盘靠拢，价差会缩小。

小剑估计，3年后，整个三岸的均价会超过2万元/㎡（2023年此时，我们再来验证）。

而江与城，由于自身品牌、园林、服务和天街方面的优势，可能又会跑赢三岸楼盘平均水平。

尤其是天街开业后，对江与城的价值带动可能会增强。

举个杭州的例子。

  ▲杭州龙湖春江郦城二手房价格与周边对比

前些年，杭州滨江天街住宅春江郦城刚开盘时，均价约2.5万元/㎡，滨江天街开业后价值快速上涨，如今均价突破6万元/㎡。而旁边此前价格相似的项目，现在主力价4万多元/㎡。

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  限价解禁，它是青秀最后的限价盘

其实，江与城为什么只卖1.2万元/㎡，还有个现实原因，它是限价盘。
但从企业盈利的角度，龙湖也是可以不按限价卖的。毕竟，限价，有时候就是个笑话。在南宁，有很多限价盘，都是高于限价来卖的。

    ▲江与城效果图

你知道它是限价盘，但你可能不知道它是青秀最后的限价盘。

据克而瑞的数据统计，曾经风靡全南宁的限价房项目，目前仅有7个未上市，另有35个项目有少量限价房在售，累计可售限价房只有1.4万套。

江与城，就是7个未上市项目之一，同时也是青秀最后一个限价房项目。

可以肯定的是，今年内，南宁限价房将基本清空。随着限价的逐步放开，限价房清空后，高价值板块的高价值楼盘价格将回归市场，涨价可能性很大。

当板块3个限价房项目彰泰、新城、中国铁建清盘，当其他几个2万+项目上市，江与城还会卖1.2万元/㎡吗？

有人可能会担心，以1.2万元/㎡的价格买入江与城，会不会在高位站岗？

小剑觉得，这样的“谷底价”，和旁边项目地价相仿，又身处在这样的竞品堆里，想高位站岗，还是挺难的吧。

如果卖一万五六，短期想涨可能有点难度，卖一万二，不涨反倒有难度了。

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  三岸久违的抢房潮，会来吗？

最后，聊回这次要卖的房子。
据小剑打探，江与城预计4月份开盘，首开推售1#和2#，共300多套房。1#为独栋独单元，2#为双单元，均为两梯四户，包含95㎡三房、118㎡紧凑四房和130㎡舒适型四房。

   ▲约95㎡三房
  
 
   ▲约118㎡横厅四房

    
   ▲约130㎡横厅四房

从舒适性角度，朝向小区中庭园林的2#130㎡四房，1#左侧的118㎡四房和95㎡三房，景观视野更好，居住价值更高，预计价格可能会稍贵。

 ▲户型位置关系

其他朝向小区外的户型，舒适度略低，预计价格也会略低。

钱多的，追求舒适度的，可选朝向小区园林的。钱紧张的，追求性价比的，可选2#95㎡户型和1#右侧的户型。

发稿前，小剑又得到了一个消息。由于3月21日样板间开放以来，预约人数较多，但推售房源数量有限，到3月底，江与城将停止接受预约。

   ▲3月28日，售楼部实拍图

据说，截至目前，已经预约了500多组，而房子只有300来套。照这个架势，差不多1.6人抢1套房。

看来，三岸要迎来一次久违的火爆开盘了。

具体成色几何，等4月开盘来检验。龙湖吹出去的牛，能兑现多少，3年后，我们再来复个盘。

（备注：住宅售价及车位价格等信息，仅供参考，具体以售楼部实际为准。）
  
  
作者：七小剑

责编：拿笔小新