五象湖，眼看就剩下“四大天王”在斗法。钱包不够鼓的内拨人，一言不合就把五象南逼上快车道。

五象南，直面五象湖，背靠那马大型旅游项目，加上自贸区和3号线延长线（规划中）加持，吸引着万科、龙光、荣和、彰泰等房企入驻，形成6盘鼎立之势。

这里不再是荒地，也不再是洼地。

单价从9字头到1.6万，谁在裸泳？谁在站岗？

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五象南，看不懂这就对了！

五象南6盘自"成团"那天起，就引起不少争议。

从数据上看，去年1-11个月，五象南的成交量位居南宁各大板块top2，成绩相当抢眼。

▲2019年1-11月数据

板块内，仅彰泰郡、玖珑郡、五象学府、星都荟、建工城、愉景湾6个盘，就能取得这么好成绩，可见这些盘都不是吃素的。

另一方面，6盘价格跨度从9k到1.6w（少量房源内啥之后），既便宜过西乡塘，又贵得过五象湖，让人直呼看不懂！今天，真香就来翻一下它们的牌子，康康到底是谁在“装逼"！

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相距3千米，价差7千块

沿着平乐大道一路向南，五象南不荒了，真香慌了。

▲飞驰在平乐大道上的景色

结合规模和存量，卖得最快的是玖珑郡，目前住宅已经售罄，只剩loft在售。

彰泰郡、荣和五象学府、星都荟这几个盘，销量一直不错，大概率年内清盘。

在售的楼盘里，价格从贵到不那么贵，依次是彰泰郡＞荣和五象学府＞万科星都荟＞建工城＞印象愉景湾。

▲五象南6盘（具体以实际为准）

另一边，购买门槛也是一面镜子。

存在即合理，有人为额外成本买单，本身就印证了价值。

▲各盘上车门槛（具体以实际为准）

猛然发现，沿平乐大道布局的6个盘，相距大约3千米，价差已经高达7千块。

地段好的又贵又火，地段差的暂时落败，真印证了李老板那句至理名言：“地段，地段，还是地段”。

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自贸区在五象南划了2个圈

要看懂这6盘的现在和未来，得先看懂自贸区对五象南动了什么手脚。

说到自贸区，楼盘在不在它的怀抱，不是最重要的。最重要的是，看懂自贸区对不同板块的定位和规划，反观其对楼盘的影响。

大家都知道，五象自贸区有4个发力点，分别是现代金融、数字经济、文化传媒、智慧物流。

从能量密度来看，智慧物流排在最后，而五象南正是承担这部分功能。

智慧物流之于五象南，再进一步“解剖”它，又分成南北两大阵营。

两者有什么区别？

北边是保税区，南边是物流区，中间像隔着楚河汉界，把荣和、万科、彰泰、龙光和建工城、愉景湾区分开来。

▲五象南两大核心板块

从土地规划上看，保税区的居住、商业、教育用地更多，有的学校已经定名，有的甚至已经开工建设了。

相比之下，建工城和愉景湾周边的规划和配套则“发育”得慢一些。

▲学校规划（蓝色圈为在建学校，红圈为规划学校用地）

保税区板块规划的教育用地很多的，在建的有华威路小学、金良路小学、南宁一中五象校区。

这些学校属于周边楼盘的福利。由于都是新建的，并非一线名校，教学水平比较平均，大家处在一个起跑线上。

而商业方面，片区内有威宁邻家广场（拟建），万科综合体（在建），建工城20万㎡商业体（在建）。

背靠大树好乘凉，往北约2公里的五象湖片区，还有合景商业综合体、mini万象城等。

客观的说，保税区的规划更成熟，居住属性更好一些，未来更容易形成人群效应，自主发展成一个“小卫星城”。

害！对于新区来说，只要有人，就不怕凉凉！
  

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产品力pk，谁更宜居？

买房嘛，总归还是要用来住，即便业主不住，租客也要住。

打铁还得自身硬，从居住体验的角度，哪个楼盘住的更爽呢？这就看产品力了~

▲6盘指标对比（仅供参考，具体以售楼部信息为准）

从规模看，这6个项目占地都不小，地块都比较方正。

楼栋和户型也多为南北朝向，两梯四户/两梯五户为主，楼间距普遍40米以上，舒适度都不算太低。

细看内部配置，还是能看出差别的。

综合对比之下，荣和五象学府和彰泰郡自带泳池、会所，彰泰郡还有品牌标配的业主食堂，小区的整体档次更高一些。

实力比较均衡的是龙光和万科，楼间距杠杠滴，园林也不差。

愉景湾是“四手联弹”的楼盘，清一色的品牌房企，应该也不好太让人失望。

唯独非科班出身的建工城，容积率最高，规模太大。想要把建筑、园林、公区、商业等各方面都做出色，操盘难度挺大的。

整体来看，结合楼盘指标、产品力、品牌等因素，宜居指数从高到低依次是：彰泰郡＞玖珑郡＞星都荟＞五象学府＞愉景湾＞建工城。

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论品牌和物业，这位爷坚不可摧

房子保值增值，物业和品牌是不可忽视的一环。

你看五象湖的万华绿合宝，24村的二手房价能一马当先，和华润品牌和物业脱不了干系。

▲万科物业榜上有名

从品牌与物业来看，万科无疑是几个盘里最稳的。

尤其是物业，常年占据物业一哥的位置。真香实地踩过万科城、金中，业主对万科物业有口皆碑。

在疫情期间，南宁万科物业不仅开启了贴心的“上门服务”，在电梯厢配备纸巾的这一项，更是在市场上“带了一波节奏”。

彰泰和荣和都为本地实力房企，两者品牌实力在广西数一数二，物业服务也挺友好的。

真香的朋友就在荣和的办公楼上班，据他反馈，遇到打扫卫生的阿姨，她们都会亲切热情地说“你好”“吃饭了吗”“下班了哦”。

而彰泰物业的市场认可度也挺高的。此前鉴盘侠就去过彰泰在桂林的一个盘，在住户与物业之间关系的感触上很深，这个盘的物业人员能喊出每位住户的名字，关系很和谐，服务也很到位，不像有些物业与业主是老死不相往来的状态。

龙光玖珑郡和印象愉景湾同样使用龙光物业，从龙光在南宁交付的盘来看，但整体也还不错，至少在普罗旺斯有一大波“死忠粉”。

而建工城所选的物业是自家品牌，要管理一个千亩大盘，可谓任重而道远，真香替它捏一把汗。

6

板块价值初现，马上就站岗了？

投资和自住是两个维度，就像光谱的两端。

自住讲究舒适度、服务和品牌，即便多花点钱，很多自住客也是愿意买单的 。

投资的话，价格优先，再看地段，其次才是综合以上，进而判断升值空间。

五象南6盘，现在上车的话，哪个盘最有投资潜力呢？

▲五象南6盘对比

从机会主义的角度出发。

建工城和愉景湾单价都没过万。折扣凶猛的时候，建工城的毛坯价能去到9字头，愉景湾的精装价能去到8字头，感觉房价回到了5年前，门槛确实诱人。

其中，建工城的位置又位于自贸保税区的斜对角上，受益于自贸区的配套，或许还有地铁红利，未来的爆发力是有的，比较适合投资。首置刚需投资兼自住，做个跳板，也还可以。

其次是愉景湾，价格是真的便宜，万一身后的那马弯道超车，价值就不可同日而语了。适合没有急迫需求、预算更紧凑的投资者。这个盘有点像当年6字头的万达茂，之前看不上的人，后面大腿都拍肿了。

当然，风险和机遇永远是并存的。

自住的话，那就从自身钱包出发，各花入各眼了。

有条件肯定建议买彰泰、万科或者荣和，它们仨的交付品质比较保险。当然，你得受得了它们的高门槛。

综合来看，万科星都荟是实力是最平均的，适合“保守派”的购房者。12500元/㎡的价格，已经不便宜了，但有万科品牌傍身，自身规模大配套齐，未来能形成集群效应。如果你自己没啥想法，拿不定主意，买它是最稳当的。

最后，真香多嘴一句，回顾蟠龙、五象湖的发展史，价值初步兑现的时候，价格已到高位。

目前，板块内的利好大体释放，价值被预测得七七八八，均价超过1.4万的几个盘，价格和五象湖部分楼盘相差无几，有站岗的嫌疑，建议多比对，不做接盘侠。

作者：楚留真香

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