实体样板间一直是稀缺物种，特别是对高层来说，堪称楼市里的“大熊猫”。
上周末，“大熊猫”破天荒的出现在地段硬核的凤岭北，鉴盘侠可不会放过它。

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  正牌凤岭北，新售楼部好难找

凭着印象中的坐标，采尘沿着佛子岭路来到枫林路。原以为售楼部会在这里，但逛了一圈发现并没有。

▲售楼部不在这

  
原来，售楼部位于佛子岭路上，在枫林路和佛子岭路交汇口再往东走200米，才能看到它。

▲售楼部所在位置

  
由于佛子岭路东边还是断头路，想去坐地铁1号线，得往南绕行一圈，距离大概有3km。至于佛子岭东延线啥时候修通并接驳高坡岭路，官方还没有说法。

▲佛子岭东延线现状，坐地铁得绕行

  
不过，沿着枫林路一路北上，不到5分钟的车程就能抵达火车东站了。

  ▲往北通达南宁东站

  
论地段，这个盘还是挺得分的。
售楼部位于建筑的二楼，走进内部一看，欧式装修还挺气派，功能分区也比之前更讲究和专业了，看得出开发商对购房体验很重视。

  ▲新旧售楼部对比

  
但楼下没专用停车场，外部也没有成规模的展示区，和一线房企相比仍存差距。
没错，这个盘就是吉祥凤景湾，总占地126亩，容积率4.0。一期售罄并交付，目前在售二期。

  ▲总平图

二期有两个大的组团，共规划了10栋高层，东北角有一栋公寓，位于小区围墙之外。

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  挺稀奇！居然搞实体样板间

实体样板间设在北侧8#的三楼，共做了两个户型，分别是东南朝向的120㎡三房和北面140㎡四房。
售楼部通往实体样板间的看房通道，开发商做了精心装饰，不管是体验感还是安全性都得到了保障。

  ▲看房通道

很久没得逛实体样板间了，走进房子内部，一阵真实感扑面而来，挑几个点来展开说说。
第一，精装交标。

  ▲120㎡三房的客餐厅

  ▲120㎡三房主卧和卫生间

  
据售姐介绍，除了墙纸、吊灯和家具之外，其余部分都是按照交付标准来做，交付内容包括电视背景墙、吊顶、主卫玻璃隔断、厨房三件套等（没有入户玄关柜）。
但精毛二合一之后，开发商需要重新确定新版合同，具体的装修标准并未最终形成文字，所以细节部分仍有待确认。建议购房者在签订合同时，仔细阅读相关条款。
第二，内部观感。
样板间建在3楼，内部层高2.9米。由于每户都有三个阳台，采光充足，但个别次卧不够理想。

  ▲120㎡三房的两个次卧    

  ▲140户型阳台有退距，噪音不大
  

第三，楼间距。
虽然容积率是4，但围合+点式布局使得中心腾出了较为完整的园林，且大部分楼栋朝南。
由于是实景体验，书面不能很好地还原感官，感兴趣的话建议杀去现场亲测。
另外，3月1日，广西住房和城乡建设厅印发的《关于规范全装修商品住宅工程质量管理的通知》。通知明确了几点规范：
①交付当与样板房标准一致；②样板房保留至住宅验收后6个月。
可见有关部门进一步加强对精装房质量的监管，按要求实景样板也须遵守。

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  价格涨了500，不绑车位了

记性好的你应该发现了，鉴盘侠二刷了这个盘，半年之后再见面，楼盘有什么新变化？
先是均价。均价从1.6万元/㎡涨到1.65万元/㎡，现在4楼及以下的特价房，才能拿到去年的价格。房价在横盘期能小涨，侧面反映了其价值和市场认可。

  ▲特价房源

再看条件。原来购房要绑一个车位，现在据说可申请解绑了，还能做首付分期，具体情况还得问现场。
三看进度。去年踩盘时8#刚封顶，9#刚出地面。现在8#外架落了1/3，9#封顶了。

  ▲工程进度挺快的

  
目前在售是8#以及东南角的13A#。
8#计划在2021年交房，13A#则晚一些，要到2022年。这侧面说明楼盘并非统一交付，早入住的业主可能会受到施工噪音影响。

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  户型设计粗放，不拘小节

知己知彼，百战百胜。
凤景湾这个盘是很有特点的，分别体现在户型、物业、设计三大方面。
先看一下凤景湾在售的三个户型，它们给人采尘感受是“中规中矩，设计粗放，不拘小节”。

  ▲102㎡三房  

  ▲120㎡三房

  ▲141㎡四房

  
前面两个很直观，但啥是不拘小节？
你细品啊，入户玄关柜是外露的；飘窗是向外凸的，没有和房间齐平。而且入户门居然直接对冲主卧，也是少见。

  ▲127㎡样板间的阳台

  
另外一点也很鲜明，凤景湾的物业公司所属北投旗下。名气不大，要比肩华润、万科等有些吃力，但基本功还算扎实，物业费也是真的便宜。

  ▲凤景湾的物业费1.65元/月·㎡

  
再有就是精装美感。虽然审美见仁见智，但光凭肉眼所见，凤景湾的精装样式略老气。这就是国企的路数，质量大概率不会翻车，但你要忍受它不那么养眼。

  ▲公卫装修设计

不知道你发现了吗？这些“个性”带着浓烈的国企色彩。不仅它一个盘是这样，一脉相承的、、也差不多。
这就是“老干部”房企的风格。报规报建按足规范，不打“擦边球”；皮薄肉厚，大碗料足，但不精致。
市场的另一边，是“资本家”人设的房企。它们更灵活更市场化，喜欢高赠送，产品精雕细琢。

  ▲一线私企房开的户型风格

了解市面上房企的两大阵营，大概明白其风格和区别之后，你喜欢哪一种，就买哪一种。
最后提醒一点，多数看这个盘的购房者，是奔着“云景路小学+天桃中学”双学区去的。楼盘北面规划了一个中学地块，引进什么学校还没确定，未来初中学区或存在变数。

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  实体样板间，希望多一点

当下疫情还没过去，凤景湾的实体样板间面市不到一周，就有一大波急切的购房者，冒着生命危险前去探盘。
讲真，素颜出境即使不够赏心悦目，即使有些瑕疵，大家依然发自内心感到喜欢，毕竟它很真实。
所以建议在售楼盘不要害羞，多做一些实体样板间。
虽然采尘知道这很难，也很烧钱。但它是真的香，购房者也是真的需要。这是采尘转型鉴盘侠一年以来，最深刻的体会之一。

  ▲做实体样板间基本条件（仅供参考）

  
  ◎鉴语：诚意是有的，产品欠雕琢

作为北投在凤岭北重点打造的项目，凤景湾在配套、地段较优的前提下，仍推出实体样板间，其诚意和展示水平必须点赞。
至于产品，则比较中规中矩，带有鲜明的国企风格，户型设计也比较粗放。
整体来看，目前不外收不绑车位，定价也还算合理，喜欢凤岭北的朋友可以考虑。
  

作者：宁采尘

责编：拿笔小新