3月1日起，房贷利率将产生“巨变”，事关每个买房人。
近日，招商、建设、工商、农业、邮政等多家银行也陆续发布公告：存量浮动利率个人贷款定价基准转换。
简而言之，只要是你买房向银行借了钱的，除小部分人外，都要重新签订房贷合同。
你是否需要换签合同？你的贷款银行何时换签？换签后，房贷利率会降吗？换签时，哪些选择需要注意？一文讲清。

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合同换签，和你有关！

自2019年10月8日起，央行开始推行新的房贷利率政策（即LPR）。政策已经执行一段时日了，可对大多数买房人而言，新利率规则似乎和他们没多大关系。
“我房贷合同早就签了，什么LPR的和我无关。”
“去年底，我咨询了银行业务经理，和我说老合同不需要变动。”
之前，在政策普及期，信息还存在一定的不对称。但从今日（3月1日）开始，一切都会逐渐明朗。
2019年12月，央行发文，2020年3月份起，存量浮动利率个人贷款定价基准转换。这件事，几乎和每一个购房者相关。

  ▲央行合同换签公告

  
央行这个文，对所有个人贷款做了转换要求，本文深入探讨的是对个人房屋贷款的影响。
根据央行发文，可以肯定：只要你买了房，且使用了商业贷款（除部分人群外），未来5个月，你都将面临利率换锚，合同换签！
哪几类人可以不用换呢？
1、使用公积金贷款，无需转换。
2、2020年1月1日后签订商贷合同的购房者，无需换签。因为这类人用的就是新利率合同。 
3、你的住房按揭合同在2020年结束，即你今年内能还完房贷，则无需转换。
4、选择固定利率的借款人，无需办理转换。因为就算转换成LPR规则，你的利率还是不变。但大部分购房者都是浮动利率，具体可以翻看自己的商贷合同。
除了以上4类人，不管银行是否已经通知到你个人，你都将面临房贷合同换签。

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南宁多家银行发布公告

就在昨日（2月29日），招商、建设、工商、农业、邮政等多家银行也陆续发布公告称：存量浮动利率个人贷款定价基准转换。说的就是合同换签这件事。

  ▲各家银行在官微发布公告

不少扒友也表示，在昨天收到了贷款银行的通知，要求进行存量浮动利率个人贷款定价基准转换。

  ▲扒友发来的咨询
  

 一些商业银行虽仍未发布公告，但也以“建群+科普”的形式，对个贷客户进行了“利率换锚、合同换签”的信息传达。

  ▲南宁中信银行开展沙龙活动，针对LPR进行普及

  
总而言之，根据央行规定，自2020年3月1日起各家银行都将会通过公告、电话、短信等各种方式通知借款人，如果你一直没有收到银行的短信通知，还需耐心等待。由于需转换基数大，每个借款人办理时间会有偏差。
据悉，央行规定的转换时间是2020年3月1日至2020年8月31日，但各银行落地时间会有不同，转换流程也有所差异。
莫愁统计了下南宁几家主流银行的时间和流程，以表格形式呈现，仅供参考。

  ▲南宁主流银行“存量个人贷款定价基准转换”时间点（具体以银行通知为准）

  
从统计看，农、工、商等银行，已经开始线上办理。但浦发银行、中信银行官微暂时未发布转换信息。
值得注意的是，大部分银行都支持自主办理，但是光大银行则是以发布公告且批量转换方式。每家贷款银行办理方式不一样，还是自行咨询贷款银行。
24家主要银行公告及网站链接如下：

  ▲各大银行公告链接截图

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利率转换后，月供是跌是涨？

众所周知，南宁房贷利率很高。根据最新的数据显示，南宁1月首套房贷平均利率6.27%，再一次登顶全国。

  ▲2020年1月首套房贷利率最高10大城市

  
然而，这次利率换锚，给了不少人利率降一降的期待。
但现实恐怕要令人失望了，短期内，你的房贷利率变动不大，月供涨跌也不会太多。
就拿这次“存量浮动利率个人贷款定价基准转换”来说，转换前后，短期内（转换当月），利率保持不变。
举两个例子：
①原来利率上浮的，转换后“上浮”变“加点”，最终利率不变。
比如，你的商业性个人住房贷款原合同约定的利率为基准利率上浮10%，即4.9%×（1+10%）=5.39%。这个5.39%就是现在在执行利率。
根据央行规定，转换前后最终利率保持不变，所以，转换后，你的最终利率还应该是5.39%。
你的贷款银行需要做的，就是用5.39%，倒推你的“加点”。
2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。由于LPR+加点=5.39%（转换后利率保持不变），所以，加点幅度为0.59个百分点或59个基点（5.39%-4.8%=0.59%）。
转换前后，你的利率还是5.39%，只不过从原来的“基准利率上浮10%”变成“LPR+0.59%”。
②原来利率打折的，转换后“打折”变“（负数）加点”，最终利率不变。
比如，你的商业性个人住房贷款原合同约定的利率为基准利率打7折，即4.9%×0.7=3.43%。这个3.43%就是现在在执行利率。
你的贷款银行需要做的，就是用3.43%，倒推你的“加点（负数）”。  
2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。由于LPR+加点=3.43%（转换后利率保持不变），所以，加点数值为-1.37个百分点或-137个基点
转换前后，你的利率还是3.43%，只不过从原来的“基准利率打七折”变成“LPR+（-1.37）%”。
值得注意的是，虽然转换前后，利率保持不变，但这里的不变，是指短期不变（1个月或1年）。
长期看，转换后，你的最终利率是否会变化，怎么变化，取决于你转换时的一些选择。

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几个重要的选择

此番银行针对“存量浮动利率个人贷款定价基准转换”，涉及房贷部分，有些需要借款人做出选择，以下莫愁会针对每个选择及影响做出分析。
①浮动利率or固定利率
合同换签后，是否会对月供有影响，这取决于你做出什么选择。
利率换锚，你的利率可以有两种选择：固定利率或浮动利率（一旦选了就不能改）。
假如你选择了固定利率，直到你还完房贷，你的房贷利率不会随着LPR改变而变化，月供自然也不会变。现在是多少，未来一直是多少。
假如你选择了浮动利率，转换一旦完成，你的利率就会由“LPR+固定的加点数”组成。这时，加点值是固定不变的，但月供可能随LPR而改变（LPR每月20日更新），最终影响实际利率。
在这里，建议选浮动利率！
因为，从长期来看，中国未来的降息空间不小。未来，很有可能进入负利率的时代。
当然，负利率时代是20年、甚至更远以后的变化趋势。但往近看，自2019年10月8日，央行开始推行新的房贷利率政策以来，不足半年，LPR已经二次下调。

  ▲2019年10月-2020年2月LPR持续走低

  
选浮动利率，你未来的月供才能随着LPR下调而减少。
比如，假设你贷100万，转换后你的利率为6.2%（LPR4.8%+1.4%），30年，等额本息，每月还款就是6124元。如果LPR一直在下降，这半年已经从4.85%下降到4.75%，按一年0.2%算，你的利率第二年就是6%，还要还29年，每月6070元，一年大概累计节约648元。
这里很多人都担心，既然利率是浮动的，LPR如果上浮，利息岂不是要加重？
从大趋势来看，世界经济体不少已经步入零利率、负利率时代，中国利率处于世界中上水平，后续猛涨的概率极低。
②重定价日如何选？
先搞清楚什么是“重定价日”。
“重定价日”一定是与“浮动利率”相关，你只有选择“浮动利率”，才有“重定价日”。
所谓“重定价日”，很简单，就是“从哪天开始你更新你的利率”。
虽然lpr是每月一变，但你的房贷利率是有固定周期的，并在这个周期内保持不变（第三点会讲到），且以最新更新的LPR（上个月20日）为参考。
关于重新定价日有两种选择，每年1月1日调整or贷款发放日在每年的对应日，不管你选择哪一个，都以上一个月公布的LPR为参考。
其实，从长远看，这两种选择之间差异不大。仅在今年年内会有些许差异。
比如，你选择每年1月1日为“重定价日”，重定价周期为1年，则转换后，2020年内，即使LPR降低，你的利率也不会发生变化。
但若你选择“贷款发放日”为“重定价日”，重定价周期为1年，你还是有希望在今年内变更利率。
长远看，lpr变动有一定的随机性，两者差异不大，大家可以自行选择。
③重定价周期如何选？
有“重定价日”，就会有“重定价周期”。
“重定价周期”意味着，你的利率多久变一次。
那多久变一次呢？由你和银行自行商议，定价周期最低1年。假如一个周期节点的LPR低了，月供自然就少了。
LPR规则下，利率市场化程度更高，未来每月20日，LPR都会更新，随市场利率水平变化而调整。根据长远LPR看跌的趋势，建议将周期缩短，选择1年为周期，更快享受福利。
   

作者：你莫愁

责编：拿笔小新