如果不是因为世茂博翠江山重出江湖，大家对世茂这个品牌或许有些生分了。

殊不知，世茂初入南宁，已经是2014年的事情。如今，世茂入邕首盘也已经交付2年多了。
今天，我们验货它家第1盘，不知是否有惊喜？

  ▲楼盘档案

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最低调的一线房企

房企和城市之间，也讲究一些缘分的。
五六年前，大批一线房企涌入邕城，部分吃得开的，项目已遍地开花。
而同期入邕的世茂，在南宁的代表作虽然不多，却同样大有来头。
今年三月的一份权威榜单，评选出了中国地产500强，其中世茂仅次于旭辉，位列第15位。

  ▲中国房企500强（主办单位：中国房地产协会、上海易居测评中心）

不仅企业的综合实力不俗，今年前11个月，世茂凭1825.8亿的操盘业绩，用销量说话。

  ▲2019年1-11月房地产销售榜单（来源：克而瑞）

另外，在产品力领域，世茂也有杀手锏。
放眼全国，世茂擅长打造高端建筑，被称为“内陆豪宅首席建筑大师”。其写字楼产品和和住宅的璀璨系，在市场占有一席之地。
和强大的企业实力相比，世茂的入邕之路稍显低调。
2014年5月30日，世茂在五象上演帽子戏法，一举拿下龙岗和总部基地三宗地块，并独立操盘了茂御府和五象世茂中心两个项目。
从这以后，哪怕依旧出现在多个土拍现场，但世茂一直没有再拿地。一来二去，开发重心转向联合开发，资金入股。

  ▲世茂在南宁投资的项目

从世茂的投资版图可见，虽不是独立开发，也很少操盘，但资金实力仍旧坚挺。说它是南宁最低调的房企，没毛病。

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  曾比周边便宜1000元/㎡

话说，天兵天将的世茂，入邕首盘泽址龙岗，是有原因。
时间回到拿地的2014年。
那时候，南宁大市场处于震荡调整期，全年住宅整体均价7884元/㎡，与2013年的7926元/㎡相比，小幅回落。
而当时的五象新区还处在萌芽期，房价处于5000-6000元/㎡低位，也就是万华绿合宝刚入市的水平。

  ▲2014年五象住宅均价

从五象新区的板块热度来看，呈现“1拖2”格局，龙岗和五象湖的热度旗鼓相当，宝能、合景、中铁建、阳光城等一线房企也同步进驻龙岗。

  ▲2014年前后进驻五象的房企
   

然鹅，世茂落户龙岗，随着同期项目相继入市，竞争格局又发生新的变化。
从位置上看，世茂不是头牌看江，景观面不如中铁建、合景等盘。
从营销的角度，竞品的花样很多，各种推广应接不暇，相比之下世茂显得平淡了一些。
在种种原因的综合影响之下，世茂最终决定用“价格战”来应对竞争。
世茂茂御府的楼面地价约为1400元/㎡，高层入市的均价不到5000元/㎡。可想而知，这几乎是贴着成本价在卖。

  ▲2015年龙岗主力在售楼盘的价格

既卖得比周边便宜，又处在品牌尚未站稳脚跟之时，可以很直接的说，从销售到交付，购房者对这个盘的预期并不高。

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  “买家秀”超出预期？

现如今，楼盘从2017年7月首期交付至今，已经过去两年了。
或许是顶着“不被期待”的人设，业主对这个盘似乎挺满意的，市场上至今没有关于业主WQ的传闻。
一起来看看真实的交付情况如何？

  ▲一期和二期的外立面

  ▲一期小区内部楼体

  ▲一期小区楼间距实拍

  ▲一期高层入户大堂

茂御府的颜值虽没有江湾那么风情万种，但至少讲究建筑排布的天际线，整体色调简约大气，在刚需盘里头长相还算顺眼 。
近看，立面整体采用涂料，入户大堂部分才用少量石材，成本不算高，且部分区域已有出现污渍。
但转念一想，当年以4-5k的价格上的车，比周边便宜近千元，能收获一个不错的买家秀，还挺物有所值的。

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园林挺有“内涵”

如果说，茂御府的外立面相貌平平，那逛完一期的高层园林之后，无双觉得，这个盘也有些"内涵"。
同样有图有真相。

  ▲中庭园林

  ▲基本能做到五重景观

  ▲植被维护的完好，土地没有裸露

  ▲楼栋间的园林设有休闲座椅

走在小区里面，时常能看到老人在园林里溜娃，也没有蚊虫叮咬。以刚需盘的标准去看，茂御府的园林属于实用型的，能满足日常生活娱乐。
从楼盘开发的角度，作为一个贴着成本价来卖的楼盘，世茂并非一昧缩减成本，降标减配。在贴近业主生活的方方面面，世茂的品质输出是有标准的。
这种对出品认真负责的态度值得点赞。

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  这物业，你看行吗？

房子住得舒心or糟心，看物业就知道了。
据了解，茂御府采用的是世茂自家物业，一级资质，具体水平如何？
无双跟大家分享一下自己在高层区域的踩盘感受。
小区入口处，安保人员不是待在保安室内，而是站在露天岗亭指挥停车。但对人员进出的管理不够严格，无双跟着一位业主阿姨，成功混进了小区。

  ▲小区入口

初进大门，迎面就看到有商贩在销售日用品。

  ▲在小区内卖东西的商户

紧接着，无双在小区园林逛了半个多小时，在3个地方看到保洁阿姨做打扫，碰到2位保安巡逻，还有1位维修人员维护日常设施。和很多普通楼盘相比，这样的服务频次还挺高。
另外，无双还在架空层看到了指纹打卡机，这个巡更制度比手写登记或者按铃打卡，在管理要求上更加严格。

  ▲巡更人员须指纹打卡
   

还有个细节值得一提，物业给小区楼体外部的管道，穿上的“铁布衫”，防止老鼠攀爬。

  ▲防老鼠神器
   

从无双“走马观花”式的踩盘体验看，世茂物业除了在外来人员管理方面有些松散之外，小区内部管理，在人手和服务方面的投入比较舍得。
从一线房企的角度出发，物业服务应该是品牌标准化输出的一部分，整体水平至少在及格线之上。
不知道各位世茂的业主朋友，你们怎么看呢？

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  别墅入住率很低

茂御府作为世茂入邕的第一盘，不可能十全十美，也会出现一些问题。
不知道大家发现没有，上面说到的立面、园林、物业，都是高层的部分。但茂御府产品可不止高层一种，还有别墅。
无双踩盘发现，这个盘的不足集中在别墅区。

  ▲和高层区之间没有阻隔

  ▲别墅区现状

大家都知道，不同的产品最好分开管理，特别是像别墅这样的高端住区，更要有所区隔，体现较好私密性和私享性。
由此看来，茂御府别墅区的交付情况不够“高大上”，居住体验感差，还给整个小区带来一些安全隐患。
目前只有少量别墅在装修，大部分依然处于空置状态，整体入住率偏低。
再看高层房价，业主笑了？
最后，面对一个交付2年、周边配套相对成熟的小区，它的二手房价格如何？
走访了周边的中介门店，无双发现，茂御府的挂牌均价在12500元/㎡左右。
虽然没有中国铁建卖得高，但和周边同期交付的刚需盘相比，也处在中位线偏上的水平。
在踩盘过程中，无双正好也撞见有中介带客户看房。看来，随着龙岗板块不断成熟，茂御府的二手房还挺走俏的。
回过头看，想想当年买入的价格，业主笑了。

  @鉴语：良心交付，一个不错的刚需盘

起初不起眼的茂御府，其立面、园林、物业的交付水平处在板块中上游水平，二手房价格也完成逆袭，基本超出预期，让人感到惊喜。
更难得的是，作为世茂入邕第1盘，在几乎不赚钱的情况下，世茂还能凭借标准化输出，给业主呈现一个不错的家，交付2年未发生维权，这一点值得点赞。
虽然楼盘仍有一些不尽如人意之处，但至少让大家对世茂品牌多了一些期待。
  
  

作者：无双

责编：拿笔小新