龙光天曜,你拿什么来打动我?

龙光天曜,你拿什么来打动我?

龙光天曜,你拿什么来打动我?

文|七小剑   编|宁采尘

 

“天瀛已经鉴了,什么时候鉴一下天曜呀,等的花都快谢了,都快开盘了~”

又有粉丝在后台催了。

龙光天曜这个不太新的新盘,的确有故事,有争议,确实值得一鉴。

今天,就给大家安排上。

龙光天曜,你拿什么来打动我?快枪手龙光,这次慢了

龙光“快准狠”的风格,这两年表现的淋漓尽致。不知不觉间,已经窜到了南宁楼市销售榜的第一位。

前些天,克而瑞发布了南宁1-10月房企及项目销售榜。

 

房企榜上,龙光权益销售金额突破100亿,销售面积突破100万㎡,甩第二名约30亿、30万㎡,几乎提前预定了今年南宁销冠。

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 ▲1-10月房企TOP10(来源:克而瑞)

单盘榜上同样很牛。全市单盘销售TOP20中,龙光就有3个项目上榜,玖誉湖更是闯入了TOP3。

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 ▲1-10月单盘TOP20(来源:克而瑞)

这足以说明,龙光拿地之狠,定位之准,销售之快。

可是,位于三岸的龙光天曜却有点慢了

今年1月30日就已拿地,6月15日已经开放了营销中心,但至今未正式开售。这都快10个月了。

龙光天曜,你拿什么来打动我?陷入定价难题?

为啥慢了?

 

除了市场形势及政府审批等原因外,小剑估计与纠结的定价有一定关系

定价既要考虑成本,自身价值,还要结合市场实际情况。

先看成本。年初拿地时,地价为8018元/㎡,为当时板块最高地价。成本不算低,这就决定了房价不可能太低。

再看价值。从三岸众多项目地块价值来看,龙光天曜容积率更低,是纯正一线江景,拥有板块内最高的区位价值。

从全市层面来看,处于较中心位置的一线江景房,定位高端些的,价格都不低,普遍在2万左右甚至达到3万+。

比如白沙半岛的凯旋1号,柳沙半岛的保利君悦湾、华发国宾壹号,再比如保利冠江墅、华润西园悦府等一线江景房,概莫如是。

综合来看,放慢脚步,等待也许是龙光天曜更合适的选择。

等待谁?

 

等待地块价值相似但房价注定更高的龙湖双珑原著,等待地块价值不如自己但房价/地价却更高的美的悦江府、广源凤岭壹号院和玉桶金项目。

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 ▲三岸楼盘地块价值及地价排序。

我们知道,中铁建、新城和彰泰已逐渐进入销售尾声,当2万+项目集中上市后,龙光天曜的筹码自然就更大了。

所以,龙光天曜慢一点,兴许是上策。

龙光天曜,你拿什么来打动我?全南向+八成看江,户型牛X

抛开价格,就户型设计来看,龙光天曜还真与众不同。

该盘占地约65亩,容积率2.0,规划有4栋高层、2栋公馆以及多栋院落。看了楼栋排布和户型设计,你会发现它的不一样,把江景价值运用到了极致

其一,楼栋按照南低北高排布,前排是低矮的院落,后面是高层和公馆,使得高层和公馆也有较好的景观视野。

其二,如果说从低到高的排布很常规,但4栋高层的设计却很不常规。

为了满足采光日照要求,市场通常的做法是将北面套设计为大户型,主采光面朝北,但舒适度大打折扣。

 

而龙光天曜做到了全户型南向布局,每个户型的客厅、主阳台、主卧均朝南。

此外,为了让更多户型看江,采用蝶形设计,除了前排的3#和5#绝大多数看江(3楼以下被商墅遮挡)外,1#和2#边套同样可以看江。这很少见,也很难得。

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 ▲后面4栋高层也拥有良好的观江效果。

小剑以为,这样的设计是足够出彩的,最大化利用了江景资源,使得户型观江价值得到充分利用。

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 ▲98㎡做到南北对流双阳台。

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 ▲139㎡五房。

从户型本身来说,98㎡亦能做到南北对流双阳台,比较难得。其他中大户型的设计,也属于南宁中等偏上水准。

整体来看,能做到户型全南向,且大约八成的高层都可以看江,的确挺牛的。

龙光天曜,你拿什么来打动我?豪的不纯粹?

当然,对其产品,不少购房者可能会有一种感觉:作为龙光的TOP系产品,天曜豪的不够纯粹。

从当前接受咨询的产品面积段来看,主力为96-286㎡高层户型,跨度确实很大。其实,除了高层外,还有30-60㎡的公馆和145㎡起步的院落。

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 ▲产品构成。

既有很豪的院落,也有大面积的高层,还有100㎡左右的高层和更小面积的公馆。给人的感觉,产品很杂,高端范儿不够。

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 ▲30㎡公馆的户型和位置。

缘何如此?一定是有原因的。

客观原因是土地出让指标决定了不可能是纯粹的住宅区,大量的商业指标做商铺行不通,只能做院落和公馆。

基于此,也就有了现在的产品规划。

实际上,一个项目高端与否,并非只看户型面积大小。比如华润幸福里,也有八九十平方米的小户型,但并不影响它在豪宅中的地位。

同样,龙光天曜有独特的江景价值,又是龙光的TOP系,产品档次不低。

面积跨度大,正好可以满足不同类购房者的需求。

 

小面积公馆,满足的是单身贵族;96-143㎡高层,满足的是城市中坚力量;而终极置业者可选择将两套高层打通(最大286㎡),或选择200多㎡的院落。

看起来是不同需求的客群,但因为产品定位高、价格高于一般楼盘,他们又都属于同一类追求江景和居住品质的人群。

龙光天曜,你拿什么来打动我?“有江有商,可惜没铁?”

“这个区域的楼盘容积率都很低,天曜可以直面邕江,北面也有大型商业体龙湖天街,可惜没有地铁。所以,我还在犹豫中。”

一位看过龙光天曜的意向购房者如是评价。

诚如这位购房者所说,三岸是新兴板块,目前的配套确实不成熟。尤其是悬而待决的机场线,具体走向仍扑朔迷离,过不过三岸还是未知数。

不过,类似柳沙,三岸有不错的江景资源,且为南向看江。而龙光天曜又处于邕江环抱处,占据出众的江岸位置。

江景方面确实比较难得。目前南宁在售的一线江景楼盘不到20个,而容积率在2.0及以下的大概只有5个。

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 ▲龙光天曜在三岸中的位置。

交通方面,也类似柳沙。有三岸大桥、龙岗大桥等桥梁,可快速通往凤岭南、商务区和龙岗板块。

学校方面,虽无名校,但配置齐全。除了已明确的开泰路小学和开泰路中学,板块内还规划有2所中学及3所小学。

商业方面,除了各盘的社区底商外,大型商业体龙湖天街已经明确。

加上是全新区域,进驻企业实力较强,板块可塑性大,如果进展顺利,以后会是南宁较为难得的滨江宜居住区。

至于地铁,也许还会有惊喜。

按照其中的一个版本,未来的机场线会走三岸,而且站点就在距离龙光天曜不远处的龙湖天街附近。这一切将于2020年揭开谜底。

龙光天曜,你拿什么来打动我?年底或许是个机会

最新消息,龙光天曜即将正式开卖,将主推楼栋为1、3#楼96-286㎡产品,预计区间价是1.2万-1.8万元/㎡

与此同时,公馆和院落也会同步推出。公馆是30-60㎡,院落是145-183㎡。尤其是145㎡的院落,面积小,总价低,又是江景房,很有吸引力。

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▲145㎡院落负一层。

对于龙光天曜是否值得入手?小剑觉得年底兴许是个机会。

首先,近几个月南宁楼市偏冷,优惠促销频出,基于市场大背景,龙光天曜当前的定价是比较谨慎的。

第二,等到明年,龙湖双珑原著、美的悦江府、玉桶金项目齐齐上市后,这些盘将集体2万+,届时龙光天曜可能会跟着提价。现在买入,可能会是一个相对低点。

第三,现在板块配套未兑现,特别是地铁机场线还没定论。这样的时机,通常是一个板块价值低洼之时。如果配套熟了,地铁线明年定了,可能价值和价格也就变了。

纵观全年来看,现在至12月底买房,一定比前几个月及上半年的时机要好得多。

大部分人,买涨不买跌。少数人,别人越观望,他越出手。最终的赢家,往往是少数人。

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