反其道而行的碧桂园,现在怎样了?

反其道而行的碧桂园,现在怎样了?

反其道而行的碧桂园,现在怎样了?
相信很多人都曾听到过这种话:千万不要买三四五线城市的房子、返乡置业就是一个骗局……
后来呢?
三四五线城市的楼市没那么冷清,重仓于此的房企也并非不赚钱。
就如碧桂园
当初,碧桂园反其道而行,不扎堆去抢一二线城市的蛋糕,而是下沉三四五线城市,引来一片质疑。
如今房地产行业大洗牌,碧桂园可能是最大的赢家。
 
反其道而行的碧桂园,现在怎样了?
反其道而行的碧桂园,稳了
碧桂园的赛马策略,结果已见分晓。
面对外界质疑,碧桂园甩出漂亮的成绩单,用数据说话。
碧桂园2021年报显示:全口径销售金额7588.2亿,营收5230.6亿,净利润409.8亿,流动现金1813亿。
反其道而行的碧桂园,现在怎样了?
▲碧桂园2021年报
2021年楼市行情整体下滑, 碧桂园是全国唯一全口径销售额超过7000亿、唯一权益销售额破5000亿的房企,业绩连续5年稳居行业榜首。
过去一整年,房地产行业大洗牌,爆雷声不绝于耳。
碧桂园不仅实现了营收正增长,保持健康的现金流,现金储备充足,也让股东都赚到了钱。
很显然,这才是一个稳健房企该有的财务基本面。
 
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下沉三四五线,不盲目乐观
房企的财务状况,很大程度上取决于其战略布局。
众所周知,碧桂园的布局与很多大房企反其道而行,不恋战一二线城市,而是坚定三四五线城市。
当然,碧桂园能稳健穿越楼市周期,并非“躺赢”。对于三四五线城市,碧桂园并非盲目乐观,广泛布局的同时有所取舍,重点狙击。
数显显示,碧桂园开发项目已遍布全国31个省(自治区/直辖市),1425个区县;截至2021年底,可售货值1416亿,98%位于常住人口50万以上区域。
反其道而行的碧桂园,现在怎样了?
▲碧桂园土储情况
未来碧桂园的征途,人口50万以上区域、人口流入区域成为重点突击目标。有这些特点的中小城市,依然隐藏着巨大的城镇化红利。
碧桂园变了,但又没变。
变的是它对市场敏锐度更高,布局更加精准;不变的是它依然看好城镇化红利。
过去几十年,房地产行业的是我国城镇化红利的最大受益者。从2000年到2021年,我国常住人口城镇化率由36.2%至64.72%,实现大幅度提升。
在此过程中,很多农村人口聚集到城镇,但不可能全部涌向一二线城市。环境逐渐变好、房价较低的三四五线城市,就是他们不错的选择。
小城市并非没有需求。
相反,对比一二线城市大量的投资需要,这里大部分需求是居住。碧桂园能赚到钱,也侧面证明“房住不炒”能实现双赢。
具体以碧桂园布局广西为例。
2021年末,广西常住人口5037万,城镇化率55.08%,低于全国城镇化率(64.72%),城镇化率增幅略高于全国平均水平。
碧桂园在广西共布局121个项目,覆盖58个市县。
这两年,碧桂园在崇左、钦州、北海等北部湾城市群加大筹码,从中可以窥见新周期下它的布局逻辑。
 
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南宁都市圈中,仍有较大城镇化空间
崇左在碧桂园版图中,属于典型的城镇化红利布局。
它属于北部湾城市群,但比较低调,默默无闻;GDP以及人口放在全广西,并不算很突出,碧桂园看上了什么?
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▲北部湾城市群
首先,崇左仍有较大的城镇化空间。
我国“十四五”规划明确提出,至2025年城镇化率要提高到65%。2020年崇左城镇化率仅为43.94%,有较大的提升空间。
碧桂园自2015年进军崇左,7年打造6盘,去年则进军城镇化率仅为36.04%的大新县,无疑也是洞察了城镇化所存在的空间。
其次,崇左的发展空间显而易见。
南宁“十四五”规划中提到,要高标准建设南宁都市圈。
即1小时高铁大都市圈,将以南宁为核心,重点向南、向东,构建南钦、南玉、南柳、南河、南百、南崇城镇发展轴,形成的“一心六轴”。
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▲南宁都市圈
这个都市圈简单来说,就是南宁将带着周边6个兄弟市一起优化产业布局,靠近大湾区。
崇左作为关键一环,已享受到相关利好。
南崇铁路预计今年开通,到时从崇左市区抵达南宁将缩短至半小时,崇左也将加速融入首府经济圈。
未来随着 “强首府”战略推进,崇左一定程度上将承接南宁的经济、人口以及产业外溢。
而且崇左也在努力搞产业、搞基建。仅今年1季度,崇左就集中开竣工62个重大项目,总投资245亿。
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▲总投资117亿的2000MW风光储一体化项开工
由此可见,城镇化水平不高的崇左,城市发展空间并不小,隐藏着较大的城镇化红利。
 
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瞄准钦州大势,敢吃螃蟹
深耕三四五线城市的碧桂园并不算安分,比如在钦州,就“敢吃螃蟹”。
钦州比较幸运,这几年和广西有关的国家级利好政策,都与其有直接关系。
首先,它属于广西自贸区。
钦州港片区共58.19平方公里,比南宁片区还大,重点发展港航物流、国际贸易、绿色化工、新能源汽车关键零部件、电子信息、生物医药等产业,打造国际陆海贸易新通道门户港和向海经济集聚区。
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▲广西自贸区范围
其次,在西部陆海新通道中,钦州承接了重任。它不仅是其中重要节点,广西的世纪大运河—平陆运河,出海口也设在钦州港。
西部陆海新通道带来的效果非常明显,北部湾港(钦州港+北海港+防城港)如今已跻身为全国吞吐量前十港口。
未来平陆运河建好,北部湾港的战略地位不言而喻,钦州也将成为广西唯一直接对接内陆出海口的城市。
因此,钦州“向南发展,向海发展”是一种必然,“加快推进钦州茅尾海滨海新城建设”、“加快推进茅尾海国际滨海旅游度假区建设”等要求被提出。
早就布局钦州的碧桂园,紧跟城市发展步伐布局产业和楼盘,成为滨海新区开发的领头羊。
当然,来到滨海新区的碧桂园也不是盲目下手,而是直接布局平陆运河出海口附近,且项目三面环海,生态环境较好。
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▲碧桂园率先布局平陆运河出海口附近
发现了吗,碧桂园的扩张战略,更像是精准狙击。
 
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特殊滨海城市,不同时期不同打法
和钦州同属北部湾经济圈,同享沿海发展的利好,但北海楼市情况完全不同。
据七普数据显示,对比2010年,北海新增人口超31万,新增城镇人口超33万。北海城镇化水平不断提升的同时,吸引了不少外地人。
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▲北海10年间人口变化
当年海南限购后,很多人转战到北海;再加上北海气候温和,房价比三亚低,让很多北方人选择到这里安居乐业。
北海与三亚有着相似的旅居市场,碧桂园一开始的打法,主要参考三亚模式,以投资、度假为主。
比如碧桂园2016年进驻北海的首盘—碧桂园北纬21°,位于北海银滩西区。
碧桂园将其定位为滨海度假项目,涵盖别墅、海景洋房、商铺等产品,满足投资度假等需求。
仅2017年,项目单盘销售业绩突破20亿,房价均价突破1万+/m²,创下当年银滩西区新高。
碧桂园似乎提前洞察了北海市场契机。从2018年开始,海南限购后,北海成交量超越三亚。
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▲北海VS三亚楼市成交对比
不过这两年由于疫情影响,北海投资度假热度下降,市场上居住需求增多,碧桂园又换了一套打法。
随着城南人口基于饱和,近几年北海逐渐“东拓”。新区往往率先吸引外来人口,以及年轻的本地人等“新北海人”。
碧桂园跟上节奏,在城东布局北海阳光、海上时光两个项目,目标就放在“新北海人”这个群体上。
结果如何?数据就是最好的证明。
北海阳光不仅前期销售火爆,如今陆续交付后热度不减,即便是冷冷清清的2、3月份,其销售额也能遥遥领先。
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▲北海2、3月楼市成交情况
反其道而行的碧桂园,现在怎样了?
心存敬畏,才会得到回馈
碧桂园模式被越来越多房企研究,一直被模仿,但从未被超越。
最根本的原因,就是其对房地产行业的敬畏。
它敬畏大势。
2018年“房住不炒”刚刚开始出现,很多房企视而不见继续挺身大跃进,碧桂园及时踩了刹车,并转身做了现代农业、建筑机器人,一边开拓新业务,一边持续主业发展,并下沉到当地市场,深藏功与名。
它敬畏市场。
碧桂园每到一个城市,不是盲目布局,而是踩准城市发展方向;再到每个项目,没有“复制粘贴”,而是按需求来做差异化。
它敬畏行业。
做好房子,是房企立足的基本功。碧桂园产品迭代进化的同时,交付也并不逊色。
在广西,碧桂园率先做到交付即交证。鹿寨的碧桂园翡翠郡,就是广西第一个实现交房即交证的项目。
2021年,碧桂园在广西 30多个项目、超7000套房,实现交房即交证。
无论什么时候,心怀敬畏,才会得到回馈。
如今,房地产行业依然在动荡中曲折前行。我们既要仰望星空,也需负重而行。
反其道而行的碧桂园,现在怎样了?
作者|郭小襄
编辑|李寻欢
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