法拍房能买吗?搞清这6大风险再做决定丨买房课堂021

法拍房能买吗?搞清这6大风险再做决定丨买房课堂021

法拍房的价格通常要比市场价低,且多数城市不限购,不少人想趁机“捡漏”。
那么,法拍房到底能买吗?购买法拍房又有哪些风险? 
法拍房能买吗?搞清这6大风险再做决定丨买房课堂021
 法拍房是啥?
法拍房,即“法院拍卖房产”,是被法院强制执行拍卖的房屋 。
债务人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务时,而被债权人经司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得案款偿还债权。
而在过程中进行拍卖的房子,就是法拍房。
法拍房能买吗?搞清这6大风险再做决定丨买房课堂021
▲网络图
根据房产被法院查封的原因,法拍房的房源通常分为以下5类:
第一类由商业贷款产生:购房人或企业向银行贷款购房或用于企业经营,但不能如期如数偿还时,银行向法院提出诉讼,要求贷款人就被抵押物进行拍卖变现来偿还银行的贷款。
第二类由民间借贷产生:比如,甲方借乙方钱款,约定以自有房产抵押给乙方,到期如不能还款,乙方只能向法院申请强制执行甲方的抵押物,通过拍卖变现来还款。
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▲网络图
第三类由金融犯罪产生:金融罪犯在刑事案件中的房产所得进行查扣,通过法院进行拍卖,变现后返还给受害人。
第四类由司法没收产生:比如,涉及刑事案及贪污腐败的犯罪嫌疑人,没收其名下全部财产,如该财产涉及房产,该房产依法可进行拍卖,变现所得全部上缴国库。 
第五类由无主财产产生:指的是无人认领的房产,拍卖所得需上缴国库。
为什么有人想买法拍房?
原因很简单,除了法拍房多数城市不限购外,更重要的是,法拍房的价格一般比市面上的新房和二手房的价格要低许多。
一拍通常是市场价的7-8折,二拍则是在一拍起拍价的基础上再打个8折,相当于市场价的5-6折。
南宁小区龙光普罗旺斯紫罗兰为例,阿里拍卖挂出来的法拍房,单价基本在5000多-8000多元/㎡。
而贝壳找房平台上同一小区的二手房源,平均单价要9262元/㎡。
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▲项目正常市场价
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▲项目法拍房价格低至5字头

 

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买法拍房,有6大风险
相较于普通商品房,法拍房存在两方面的特殊性,一是房屋产权、取得方式、土地性质、占用情况等房屋信息不透明;
二是房产多涉及债务案件,容易出现债权债务纠纷。
因此,法拍房交易中容易存在这6个方面风险,需购房者格外注意。
1.房屋存在隐藏瑕疵。
一般情况下,法拍房以实物现状为准,法院并不承担房屋的瑕疵担保责任。
若评估报告对房屋质量信息披露不详细,竞买人很难全面了解实际情况。
如果存在隐藏瑕疵、缺陷和损毁,损失均由竞买人承担。
可能出现的房屋隐藏瑕疵包括涉及刑事案件的“凶宅”,房屋朝向、风水问题、房屋装修问题等。
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▲阿里拍卖页面
2.无法马上入住。
有些拍卖的房屋,在竞拍前本身是带有租约的,租约甚至长约10年、20年,竞买人就算拍下来,也要遵守买卖不破租赁的原则,继续允许承租人使用房屋至租期结束。
如此一来,竞买人在很长一段时间无法获得房屋的使用权。
甚至有些房屋原没有查出有租赁方,等拍卖后,突然又冒出来租赁合同,或者业主拒不搬离。这种非法占有,给竞买者带来了清场入住的阻力。
部分法院会在竞拍公告中明确是否负责房屋清场交付,如果法院不负责清场,则需要竞买人自行处理。
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▲网络图
3.后续容易产生债务纠纷。
这类风险多出现在由民间借贷违约产生的拍卖房,多数房产在拍卖前存在被原业主多次抵押的行为。
但这也分两种情况。
第一种是已在房管局对抵押物进行登记,不存在重复抵押,竞买人可以在竞拍公告中看到抵押情况。
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▲竞拍公告中写明是否有抵押
第二种是借方抵押了房产证,但没有在房管局对抵押物进行登记,因此容易出现重复抵押的情况。
从法律上来说,这种行为抵押权不生效,但后期容易产生民事纠纷,竞买人有可能还需承担部分债务责任。 
4.落户难。
如果法拍房原业主已经落户,竞买人在拿到房屋产权之后可以和业主协商迁出户口。
但如果原业主不愿意迁出,法院也没有强制原业主迁出的权利,因此存在竞买人无法落户的可能性。 
部分房源会在竞买公告上标明是否存在户口,但从法院调查户口情况到购买者过户成功,这中间相隔一段时间,如果原业主在这段时间内迁入户口,竞买人也是无法落户的。
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▲网络图
此外,有些房屋没有房产证,也没有在房管局合同备案。这样的房屋即使竞买人获得了房屋的产权,也无法办理房产证,因此也不能落户。
如果是冲着学位买房,但学位已经被原业主占用,在沟通解除学位过程中,耗费时间长,对于急需入学的家庭,恐怕会耽误了孩子上学的时间。
5.或需要补缴相关费用
不少法拍房会有隐藏费用,包括高额税费和长期拖欠的物业费和水电燃气费等。购买法拍房因税费误算导致损失的悲剧屡见不鲜。
在税费方面,容易产生高额费用的情况一般有以下3种:
第一种是公司产权的房屋。
如果房产的原持有人为企业,那么竞拍成功后需要缴纳土地增值税和增值税(相当于营业税)。
企业出售住宅需缴纳的土地增值税为过户价与登记价差额的30%-60%(四级累进税率)。
举个例子。2018年,某买家以369万元拍下深圳罗湖区一处房产,事后经计算发现税费高达242万元。因此,一定要弄清楚房屋所有者是个人还是企业。
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▲法拍房或面临高额的税费
第二种是存在遗产继承的房屋。
如果房产是原业主取得的无偿赠予不动产(包括受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式),竞拍成功后需要按差额的20%的适用税率缴纳个人所得税。
比如,郑州杨女士花费230万元购买了一套法拍房,办理过户时却被告知需要缴46万元的个税,因为该房屋上一次交易是“直系亲属过户“,过户总价只有500元,再次过户需要补缴的个人所得税近46万元。
第三种是土地性质为划拨的房屋。
如经济适用房,如果过户还需要补缴土地出让金,各地对于土地出让金的征收方式有自己的规定。
通常来说,竞买人要按照成交总额的15%到40%缴纳出让金。
在其他费用方面,法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况,部分房产因长期无人居住,可能面临数额较大的欠费,将由竞买人自行承担和解决。
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▲公告标明应缴费用有谁承担
6.悔拍需承担补缴差价损失
如果竞买人在竞拍成功后悔拍,一方面缴纳的保证金不予退还;另一方面,由于二拍的起拍价会在一拍基础上再下调20%,如果保证金低于重新拍卖价款与原价款差价的,还应予以补足。
因此一旦悔拍也要承担一笔不小的损失。
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▲公告标明悔拍保证金不予退还
 
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想降低风险,得做足功课
从上述所知,法拍房不是不能买,而是存在很大的风险,为了更好地规避风险,购房者需要提前做一些准备工作。
1.仔细阅读拍卖公告。
买之前,一定要仔细阅读拍卖公告,公告里会写明一些明细,比如税费由谁承担,房屋是否有租赁,是否有抵押等。
另外,还有余款付款截止时间,仔细查看付款时间,避免出现因未及时交款而导致被扣除保证金。
2.实地看样。
购买法拍房,一定要提前到现场实地考察,看看是否与拍卖网站展示信息一致。
情况以实际现状为准,包括但不限于地理位置、房屋结构、附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等。
也可以问问小区物业,了解是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费等情况。
如果房屋破坏状况较严重,未来可能需要大量维修费用。
3.做深度调查。
前期要多方调查房源情况,做个深度调查,了解税费情况、租赁情况、抵押情况、被占用情况、查封问题、贷款问题、限购问题、房屋产权、房屋土地性质、房产所有者为个人还是公司、房屋是是否为赠予或继承等情况。
特别是房屋产权性质和税费问题,建议到房屋所在地的房产交易中心和税务窗口进行详细咨询,或者花钱找专业机构做调查。
总之,买法拍房需要谨慎,切忌盲目“贪便宜”,不然会得不偿失。
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END
文|燕公子
编|小师妹

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