给大家讲个惊悚的故事,“我在南宁有6套房”

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给大家讲个惊悚的故事,“我在南宁有6套房”

去年,很多开发商历经了近10年最难熬的调控。

与他们感受相似的,还有那些手里多套房的投资者,被大棒挥下。

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“很难,手里几套房卖不掉”

几年前,大家很羡慕手里有七八套房,甚至10多套房的人。

楼市风光时,手里有多套房,确实让人羡慕。

但现在光景不好,手里多套房降价还卖不出,多少让人感觉撕裂。

姑姑一位朋友,2年前对楼市很乐观,大举重仓五象。短短2年内,通过杠杆买了五象3套房。

再加上他早几年在凤岭、老城区也陆续买了3套房,6套房加起来,月供3万多元。

“得要卖房,月供这么高,快顶不住了。”然而,将房子挂到二手房市场他才发现,挂了大半年,买家出价一个比一个低。

网上一搜,不少邻居挂牌价比他低。无奈,他只能一再降价。“美泉的房子,原来预期1.8万,现在1.6万,要么全款或50%首付。”

手里6套房卖不掉,像他这样的卖家,不在少数。

这几天,扒房粉丝群里,接连有中介丢出这样的信息。嘉和城二手房6字头,江宇世纪城二手房8字头……

不排除中介制造噱头,但行情好时,根本不存在这样的情况。

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▲某盘业主抛售?

纳尼?业主这是要大甩卖的节奏?

不仅仅是投资者,那些想卖房再置换的改需,同样也遭遇“卖房难”的窘境。

房子卖不出,很多人只好变成房东,一边出租,一边继续挂牌。

去年至今,南宁楼市的二手房挂牌量到底有多少?从克而瑞的数据大致可推测一二。

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▲2021年南宁二手房挂牌量(克而瑞)

二手房掌握在各大个体的手中,各家商业平台都无法100%掌握市场真实的底。

换而言之,市场真实的二手房挂牌量,或高于4万-5万套。

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二手房成交回到2015年

个人的感受,往往就是楼市真实的缩影。

去年新房市场不理想,但二手房更难。姑姑根据住建局官网网签数据统计,去年,南宁存量房仅成交21055套,共计203万㎡。

撇开二手商铺、二手写字楼、二手车位等产品,真实的二手房成交,还要略低于这一数据。

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▲2021年二手房成交

从走势图上来看,10月更是跌破千套,可见低迷态势。

2021年的二手房成交量仅2万余套,这是个什么概念?

对比之中见高下。

与新建商品住宅对比,去年,南宁新建商品住宅共成交55519套,共612.51万㎡,二手房的套数与面积成交量,分别仅为37.9%和33.1%。

仅仅三成有余。

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▲2021年新房成交(克而瑞)

与往年的二手房成交相比,同样不乐观。

2020年,很多人都说,二手房到了近几年最难卖的时期。没想到,2021年更难。

2021年二手房的套数成交量,仅为2020年的65%。

再把周期拉长,2021年的二手房成交,创下近6年成交新低,仅略高于2015年。

换句话说,2021年的二手房成交,几乎回到2015年的水平。

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▲近10年南宁二手房成交

此前一直盛传南宁有10万中介,但据我所知,很多中介已纷纷转行。一年才成交2.1万套,要喝西北风吗?

不仅仅是南宁,全国各大城市的二手房均呈疲软态势,甚至有过之无不及。

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有“学区热盘”直降1万8

二手房的成交,其实是最能反映一个城市楼市真实的流动性。

南宁新房市场价格虽然分化明显,但整体房价的平均走势,依然是上涨的。

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▲南宁新房市场依然上涨

二手房呢?

克而瑞的数据,真实地反映了南宁二手房房价震荡下跌的走势。

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▲2021年南宁二手房房价下行(根据克而瑞数据整理)

这是整体的二手房成交价走势,反馈到个案上来看,同样明显。

无论是曾经的神盘还是普通的刚需盘,与巅峰时相比,都在肉眼可见地下跌。

就拿居住条件极差的金旺角来说,巅峰时,22㎡的房源可达6万+,多数房源成交中位价是3.6万-4.5万元/㎡。

但从近1年的成交价来看,有人甚至以2.7万元/㎡成交,“3”字头是成交主力价,此前最热门的22平,现在大约4.2万元/㎡即可拿下。

换而言之,金旺角的最大跌幅可达30%左右。

可见,它的泡沫,曾经被疯狂地吹大。如今,纵然有牛气的学区价值支撑,在大行情之下,也跌落神坛。

姑姑统计了南宁各大城区多个典型楼盘的二手房,无论是挂牌价抑或真实的成交价,各大楼盘均有不同程度的下跌,跌幅在10%-30%之间。

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▲青秀部分二手房成交价(结合安居客与贝壳找房数据整理,仅供参考

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▲良庆部分二手房成交价(结合安居客与贝壳找房数据整理,仅供参考

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▲兴宁部分二手房成交价(结合安居客与贝壳找房数据整理,仅供参考

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▲西乡塘部分二手房成交价(结合安居客与贝壳找房数据整理,仅供参考)

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▲江南部分二手房成交价(结合安居客与贝壳找房数据整理,仅供参考

楼市行情好时,市场普遍认可“不涨就是跌”。然而,现在不一样了:不跌到成本价就是赚。

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二手房,怎么了?
 

二手房为何如此低迷?

它跌入谷底,离不开政策的重锤。

首先,政策的威力,扭转大家对二手房市场的预期。去年,一线城市出台了二手房指导价,南宁还没有。

但南宁二手房受金融政策影响十分明显。

首先就是房贷两道红线以及严查经营贷,使整个二手房的放贷周期从之前的1-3个月,普遍延长至3-12个月,甚至停贷。

放贷周期拉长,直接动摇了二手房的成交周期。

这差不多是“关门打狗”。

表面上看,是金融政策的锁死,停贷、放贷周期拉长等等,都在源头上卡死了二手房的流动性。

但根本,都在“房住不炒”4个字上。

与此同时,南宁还是个新房市场,尚未进入存量房市场。也就是说,南宁人更热衷于买新房。

在这样的行情之下,新房市场的库存、去化周期在拉长,观望情绪浓,都在影响二手房。

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预期,正在改变

真正做到“房住不炒”,离不开预期的扭转。

“买房就赚”的思维在过去20年里“横行”,尤其是经过几轮大涨,不少人赚得钵满盆满。

但这样的预期,正在扭转。

过去,很多人认为中国新房市场是“政策市”,二手房是“自由市场”。但这一切都在2021年彻底改变。

房子失去了流动性,就毫无意义。要么降价解套,要么硬熬撑过去,没有第三条路。

经过这一轮教训,“赌徒式”的投资者,对市场存在更多敬畏之心。

打击教培、给学区房降温、一线城市二手房出指导价……所有人都要看清大势。

回到南宁,二手房未来会怎么样?

姑姑认为,未来2-3年也不见得多乐观。

投资者重仓的五象新区,今年会有越来越多楼盘进入交付,不少人会继续抛售手中的房子,二手房库存还会继续增加。

“降杠杆”,将会是多数人的首要选择,大赚特赚的幻想必然会破灭。

但对买方来说,前几年是高位接盘,现在则是捡漏。

相比可能无法按时交付,随时爆雷,更加不确定的新房市场,二手房显然更安全。

“现房+捡漏”,在当前的市场里就显得尤为珍贵。

当然,我说的是次新房,那些“老破小”或者“老破大”,少碰为妙。

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作者|东方姑姑
编辑|李寻欢
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