严管预售资金,交房90天内拿证…南宁新政剑指保交楼防烂尾

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时隔2年后,南宁购房合同模板又将出现新变化。
与2年前的毛坯、精装合同双轨合一不同,这次的合同新增加了不少条例,重点在“保交楼、保得证”这两方面下功夫。
而这也是去年开始,房企陆续爆雷之后,购房者最关心的问题。
 
严管预售资金,交房90天内拿证…南宁新政剑指保交楼防烂尾
南宁或出台新版购房合同
近2年,楼市里频频出现的延期、烂尾事件,让不少人慌了。
在扒房后台,甚至频繁出现“不再买期房”、“买房像赌博”类似的论调,很多人对买房这件事,失去了信心。
而一旦碰到烂尾房,购房者半辈子的血汗钱,差不多是打水漂。
不过,这一局面或将改变。
2月11日,南宁市住建局发布了一份关于征求意见稿的通知。
这份通知的主角是新的《南宁市商品房买卖合同(预售)(征求意见稿)及《南宁市商品房买卖合同(现售)》(征求意见稿)。
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▲住建局发布新版合同征求意见
这份新的购房合同模板进入征求意见阶段。
而且,这份购房合同模板,将防延期、防烂尾写进了预售合同当中,细化了网签、交房方面的内容,此外还有很多令人惊喜的小细节。
总而言之,新的购房合同,或许更让人安心。
南宁楼市的商品房合同,采用的是南宁市住建局统一的合同模板,个别楼盘再做微调。
假如新版合同正式启用,那么,延期、烂尾、拿证等购房者关心的问题,纳入合同,具备法律效力。
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预售资金监管首入合同
那么,这次的新版合同具体调整有哪些?
不卖关子,我来给大家详细解读一下新版购房合同(预售)里出现的变化。
其一,最大的改变在于重点提及“预售资金监管”。
新版合同中,直接指出“定金、预付款、保证金、房价款(包括抵押按揭贷款)等各种购房款,应存入指定的商品房预售资金监管账户。
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▲重点提及预售资金监管
合同细则中作了更详细的说明:
出售该商品房的全部房价款应当存入商品房预售资金监管账户……贷款方式付款的,应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款专用账户,不得划入其他账户。
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▲合同细则
简而言之,买房时只能出现一个账户,即预售资金监管账户。
而且,预售资金监管账户是可查的,每个楼盘预售证左下角都会标明账户名称和账号。
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▲预售证左下角可查看资金监管账户
为此我向广西君桂律师事务所丘水伊律师进行了咨询。
律师表示,新版合同中的相关内容主要为了避免挪用资金,也是为了契合2020年3月起开始实施的《南宁市商品房预售资金监管规定》,是很有必要的。
值得一提的是,媒体报道,近日全国性的商品房预售资金监督管理办法制定出台。
该管理办法明确,预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定,能确保项目竣工所需的资金额度,当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
换而言之,预售资金严管之下,房企即便出现爆雷等极端问题,其开发的楼盘也有足够的资金确保竣工。
假如南宁将这一内容加入合同之中,那么无疑是给购房者吃了一颗定心丸。
其二,再也不怕交房拿不到证。
说到交房却不得证,南宁很多业主可是苦不堪言。
此次新版合同中规定,开发商要在30天之内,完成网签备案。
在交房后90日内,就要把不动产权证书或者办理不动产登记的相关材料给到业主。
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▲对网签、得证时间做了限定
其三,新版合同中强调了购房者要“擦亮眼睛”,看房子是否已经被抵押或被查封。
为此,新版合同中提到,购房者买房前需通过南宁市商品房销售公示平台了解房子的情况。
如果房子已被抵押,合同后还要附上抵押证明。
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▲房子若抵押,需提供抵押证明
此外,还有一些细节上的调整。
①房贷的相关利率,统一由央行公布的“同期贷款基准利率”改为LPR;
②交房验收前,还需取得“规划主管部门和建设工程消防审验主管部门出具的认可文件或准许使用文件”;
③如果业主委员会或业主与新物业签订的合同生效,那么与旧物业的合同也随即终止。
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▲扫码查看新版购房合同(变动部分已标红)
当然, 目前只是征求意见稿,最终版合同模板会是什么样子,我们持续关注。
 
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“保交房”、“保拿证”是重点
有一说一,针对预售资金监管等问题,南宁的反应速度够快。
1月20日,最高人民法院、住建部及央行联合发布《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》,进一步明确,商品房预售资金用于有关项目建设,优先支付承包商、施工人员工资。
再者,权威媒体报道,全国统一标准的“商品房预售资金监督管理办法”已于近期出台,而此前是地方政府制定具体细则。
加强预售资金监管,最大程度“保交房”,已成为刻不容缓的社会民生问题。
去年,南宁不少楼盘均出现了爆雷、延期交付等情况,不乏类似恒大、蓝光等全国性的大牌房企。
统计显示,2021年年末南宁已停工、延期交付的项目总建面为96万㎡,未交付总套数7343套。
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▲去年南宁未交付总建面96万㎡(克而瑞)
预售资金被挪用,从而引发农民工讨薪、项目停工甚至烂尾,继而业主维权等恶性循环,其根源就在预售资金监管不到位。
说直白点,购房者在睁大眼睛辨别汇款账户的同时,银行方面在发放贷款时,需要确认一下是否为监管账户。
一来一回,相当于加了两道“安全阀门”。
此外,新版合同在“保拿证”方面,也添了神来一笔。
据了解,旧版合同对不动产证何时取证并未设限,一般开发商会填写“365-720个工作日”。
但新版合同上,明确要求交付之日起90个工作日内,双方便要着手办理不动产证。
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旧版VS新版
如此一来,也有利于南宁推行“交房即拿证”倡导,像红日江山等难办证的小区或难再现。
南宁新版合同,改得可真妙,“保交房”、“保拿证”或成为楼市主旋律。
 
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烂尾房,可以说再见了吗?
除浓墨重笔强调预售监管资金之外,南宁新版合同在维护购房者权益方面,考虑也得很是周到。
比如,房子验收合格,才收房等。
这些本是理应如此的东西,被白纸黑字写进合同里,进一步规范市场,也给购房者吃下“定心丸”。
试问,倘若买房不能“保交房”,还要担心会不会停工、烂尾,任由恐慌情绪蔓延,不仅伤及购房者根本利益,对整个行业的伤害同样极大。
而南宁或将出炉的新版合同,明确要求资金进监管账户,保障项目竣工所需资金,无疑对症下药,有利于市场信心回升。
当然,预售监管资金管控从严,对房企流动资金的承压能力,也是个不小的考验。
未来不排除,有些房企“熬不住”,黯然退场。
但保行业恢复购房者信心,才是目前的重中之重。
期待,有更多的利好落地。
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作者|令狐葱  李寻欢
编辑|小二郎
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