青秀5300亩旧改出炉，新竹小区也要说再见？

南宁旧改大潮，轰轰烈烈而来。

据扒哥不完全统计，南宁已明确旧改并推进的旧改体量超4万亩，其中青秀以危旧改为主。

不过，青秀近期公开招标旧改的新竹、建政片区，体量达5300亩，将会给南宁的旧改版图再添上浓墨重彩的一笔。

5300亩旧改！涉及新竹、建政

2021年12月31日，青秀区政府发布公告，对新竹、建政片区旧城改造前期工作的合作单位进行招标，中标结果将在2022年1月21日公布。

▲新竹、建政片区体量达5300亩

该旧改体量高达5300亩，涉及房屋面积约790万㎡。主要以广西壮族自治区和南宁市机关单位及其宿舍区为主，还有部分城中村等。

主要范围：东面为园湖路、长湖路，南面为七星路、星湖路、东葛路，西面为七星路一巷、民族广场西路、古城路，北面为清厢快速路、建政路，由长湖路、东葛路、园湖路、星湖路、七星路、七星路二巷（民族广场西路）、古城路、建政路、清厢快速路围合区域。

▲该旧改参考范围（图片仅供参考）

据悉，本次招标是签订前期工作合作协议，双方根据合作内容，落实完成各项前期工作，具体的推进工作还未展开。

该片区旧改范围内囊括有多个学校，如南宁市十四中（建政校区）、东葛路小学、园湖路小学等，旧改后学区或有变动。

这次青秀首次公开大体量的旧改项目，范围较广，涉及的老旧小区较多，改造难度、周期都是个不小的挑战。

或从改造升级为旧改

值得注意的是，这一次的旧城改造，圈定的范围并不明确。

公告上虽然显示为“建政、新竹片区旧城改造”，但疯哥致电青秀区住建局得到的答复也较为模糊。

如果新竹小区正式纳入旧改，那对于南宁人来说，或许是一次历史的翻篇。

建成于1996年的新竹小区，是多孔预制板建材老旧小区。它不仅是南宁大板房的代表之一，同时还是南宁第一批商品房小区。

不过，经历20多年的风风雨雨，新竹小区的楼栋也已逐渐老化，到了该改造、重建的地步。

2020年，新竹小区纳入城镇老旧小区改造项目。

据新竹街道办事处的官网消息，彼时新竹小区的改造，涉及小区公共设施、房屋主体、公共服务设施、环境综合治理等内容。

比如电动车充电、整治小区内乱搭乱盖、维修楼道路灯等细节改造，改善新竹小区的居住环境。

▲小区内部配套改造

2021年，曾有网友在市长留言版询问，新竹小区是否有拆除重建原拆原回的改造机会。

相关部门回复称，新竹小区若实施拆除重建改造，可有两个方式：①危旧房改住房改造；②旧城区改造。这2个方式各有优劣。

危旧房改造体量小，业主们的协商空间大，但同样的也会有与大板一区类似的问题出现，进度缓慢；

而纳入旧城区改造，由开发商竞标进行统一改造，流程更规范，但因整个片区旧改范围较大，建设周期也较长。

▲相关部门回复

至于新竹小区是否纳入此次旧改范围，未来会采取何种改造模式，还需要等待官方公布的确切消息。

当然，如果是新竹小区选择了危旧改方式，那么它的受益者更多是原小区的居民和机关单位员工，跟一般购房者没太大关系；

如果是类似华润五一路的旧改模式，产生商品房，在这样的地段，价格不会便宜。

尤其是南湖周边，作为南宁早期的“富人区”，商业繁华，地铁、学校加持，加上片区新房售罄，未来很容易出现“天价”。

实探新竹小区：“生活”的样子

此次旧改，新竹小区到底要不要改，怎么改，目前尚未明确。

但作为南宁标志性的小区，它的现状，它的故事，令人关注。

下面，疯哥用镜头，带大家看看新竹小区现在的模样。

新竹小区位于青秀区新竹路38-18号，仅楼栋门牌号，就排到了73栋。振竹路贯穿整个新竹小区，将其南北一分为二。

▲新竹小区范围（百度地图）

虽然是老旧小区，但小区配套、园林绿化、居住环境，足以与很多新小区媲美。

①做了独立的中央休闲公园

社区中央位置有一处休闲公园，配置民族小舞台广场、儿童嬉戏的设备、休息交流的石桌石凳、健身运动区、还有书画廊和休闲亭等。

▲中央休闲公园

②绿化浓密

新竹小区的绿化率达到45%，像许多老小区一样，它的绿植非常浓密，一年四季都是绿荫葱葱。

当然，它也有老小区都有的通病：绿植缺乏规划，分布杂乱，导致公共空间被大量压缩。

▲小区内部绿化浓密

③配套齐全，生活便利

许多楼栋下，粉店、小超市、菜摊、便利店随处可见，一些拐角处，还有居民互助制作的美食角。

▲小区内的菜市场

甚至，疯哥还发现小区内配备了法律服务站和专用的消防巡逻车。

▲专门的消防巡逻车

④小区道路维护基本良好

尽管过了多年，小区内的道路依然较为平整、干净，可见小区物业的维护是比较到位的。

▲道路平整、干净

疯哥逛完一圈新竹小区，最大的感受是，它居住环境十分安静，但同时生活非常便利，很难想象这是一个年龄超过25年的小区。

当然，受限于建设年代过早，新竹小区的一些方面，在当下看来已经不太合适。

来看几张图片：

▲安保欠缺，大部分楼栋是生锈的铁门，而且时时敞开

▲楼体老旧、泛黄、掉漆

▲没有人车分流

▲小区内到处是高架电线

疯哥了解到，即使房龄超过了20年，新竹小区的二手房价最高时接近15000元/㎡，依然高出南宁整体房价不少。

一方面，是因为地段好，靠近南湖商圈，周边聚集了不少机关单位；

另一方面，学区也是加分项。2021年新竹小区被分到民族大道东段小学和二十六中。

拿二十六中来说，它是仅次于二中、三中、十四中的公办名校之一。

南湖最早的“湖一代”

说起来，新竹小区可谓是南湖最早的 “湖一代”。

它最早于上世纪80年代就开始建设部分楼栋，1996年整体建成。

而那时的南宁，才刚开始东扩的进程。彼时的南湖，也只能算是“外湖”。

当时新竹小区的周边远不像如今楼栋密集，更多的还是大片的空地，一副“郊区”的模样。

▲新竹小区早期照片

论起房价，南湖片区当时还只能算朝阳的“小弟”。

1997年，新竹小区一套78㎡左右的房子，总价只要约4.9万元，折合下来约625元/㎡；而1995年-1998年期间，朝阳、北湖等片区的房价，普遍已经在1000元/㎡左右。

▲1995年朝阳房价约1000元/㎡出头

后来，随着一部分自治区、市政府机关单位迁移到南湖附近，新的住宅小区才逐渐如雨后春笋般拔地而起。

加上逐渐成型的金湖CBD，南湖周边人气暴涨，居住氛围日渐浓厚，房价也成为南宁的天花板。

新竹小区建成十年后的2005-2006年，南宁住宅整体均价涨到2600-2700元/㎡。

但环南湖一带，绿城画卷、南湖国际广场等项目房价普遍达到3500-4500元/㎡，成为了楼市的天花板。

▲南湖周边住宅分布图

如今，南湖周边已没有新盘，以新竹小区、大板一区、大板二区为代表的老旧小区，进入旧改阶段。

不管最终的结果如何，希望未来的新竹小区，能够以令人期待的新面目，展现在人们面前。