实用贴!南宁房贷商转公20问的答案都在这里了

近日,广西区直公积金跨行商转公新增8家银行,对购房者来说,这无疑是个好消息。
相比超6%的房贷利率,公积金贷款利率要低得多。因此,不少买房人纷纷想办理商转公免自筹业务。
商转公怎么转,需要什么条件?你想知道的,都在这里了!
 
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办理条件及流程
  Q1:什么是商转公免自筹?
  A:目前,区直公积金、南宁市直公积金均开通了商转公免自筹业务。
什么是免自筹?
通俗地理解,不用自己筹钱结清贷款,办理房屋解押。
举个例子。小张的房贷剩余65万本金未偿还,如果在免自筹贷款政策之前办理商转公,需自己再掏出一笔钱,或向亲友筹集65万元,将商业银行的贷款结清,再转公积金贷款。
免自筹贷款政策施行后,小张只用向公积金中心提出申请,由公积金中心与银行办理顺位抵押,中心发放的贷款金额直接用于偿还商贷剩余本金,免去自筹资金的烦恼。
 
  Q2:办理商转公免自筹需满足什么条件?
  A:区直公积金、南宁市直公积金对办理自筹商转公所需要满足的条件,既有相同的,也有不同的。
相同的有:
①取得房屋的不动产权证 ;
②借款申请人须为原商业贷款借款人,原商贷银行须为指定承办商转公顺位抵押业务的银行 ;
③有稳定职业和收入 ;
④不支持第三套住房及以上申请公积金贷款或第三次及以上申请公积金贷款。
不同的是,办理区直公积金商转公,借款人需要连续缴存6个月以上公积金,而办理南宁市直公积金商转公,则需要连续12个月及以上缴存公积金。
 
  Q3:南宁市直公积金、区直公积金分别有哪些银行支持免自筹商转公?
  A:目前南宁直公积金有8家银行支持免自筹商转公;
区直公积金有9家银行开通同行之间的商转公免自筹业务,9家银行开通商转公跨行免自筹业务,具体如下图:
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/南宁市直公积金支持免自筹商转公的银行

其中,9家支持跨行办理商转公的银行,其承办行分别为工商银行、招商银行。换句话说,申请人的商贷银行为这9家银行之一,可到指定承办行办理商转公免自筹业务。

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  Q4:商转公的最高贷款额度是多少?贷款额度怎么测算?
  A:先看南宁直公积金。
目前,购买首套住房及首次申请住房公积金贷款的,南宁市直公积金最高可贷60万,二套住房或二次申请公积金贷款的,最高可贷50万,且贷款额度不高于商贷的本金。
今年3月份之后,首套房公积金贷款最高可贷70万,二套最高可贷60万。
贷款额度=借款申请人公积金缴存余额*缴存余额倍数*缴存时间系数*风险防控系数。
公式中的倍数、系数的具体计算方法,需等相关细则出炉后再明确。
区直公积金方面。
无论是首套还是二套,最高贷款额度均不超60万,其贷款额度与缴存基数、房屋年龄、家庭负债情况等挂钩,想知道具体能贷多少,需要带上材料去网点咨询工作人员。

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▲区直/南宁市直公积金最高贷款额度表
 
 Q5:商转公办理流程是怎样的?
  A:区直公积金、南宁市直公积金申请免自筹商转公的流程大抵相同,如下图:

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▲申请商转公流程图
此外,申请区直公积金商转公跨行免自筹,需到承办银行办理房屋顺位抵押手续,办理流程如下:

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  Q6办理商转公需要准备哪些材料?
  A:南宁直公积金商转公所需材料如下
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区直公积金商转公所需材料如下:
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常见问题及案例
  Q7商转公可以申请组合贷款吗?
  A:目前南宁市直、区直两家公积金管理中心暂不受理商转公免自筹业务组合贷款。
  Q82016年买的房子,商贷70万元,由住房贷款和装修贷款两个部分组成,装修贷款需要先结清吗?
  A:是的,申请商转公前,关联的精装贷、车贷、装修贷等需要提前结清。信用良好的情况下,负债不做要求。
 
  Q9家庭仅有一套住房,主贷人没有缴存公积金,配偶缴存市直公积金,可由配偶申请商转公吗?
  A:不可以。商转公贷款只能由原商业住房贷款的借款人来申请。
 
  Q10自愿缴存公积金满一年,可以商转公吗?
  A:目前,南宁直公积金、区直公积金暂不受理自愿缴存人办理商转公业务。
 
  Q11缴存的是北海公积金,在南宁商业贷款买了首套住房,并取得了房产证,可以办理商转公免自筹业务吗?
  A:目前,缴存地在南宁、北海、防城港、钦州内,符合条件,可以在南宁市直公积金管理中心申请免自筹商转公。
 
  Q12家庭有两套住房,均为商业贷款,能否选择其中一套来申请商转公?
  A:如果家庭两套住房都是商业贷款,无论是南宁市直公积金,还是区直公积金,只能选择第二套来申请商转公,按二套房贷款政策执行。
 
  Q13家庭有1套住房,商业贷款(本金)剩余70万未结清,可以申请商转公吗?
  A:符合商转公免自筹业务办理条件,即可向公积金管理中心提出申请,贷款差额资金需自筹支付。
比如,商业贷款剩余70万未结清,商转公贷款批准额度为54万,差额资金为16万,这16万元要在约定时间里自行结清。
需要注意的是,申请人需在公积金管理中心审批通过后,再进行差额结清,否则先行结清,将无法办理商转公业务。
 
  Q14家庭有一套住房,为商业贷款,但贷款银行是浦发银行,可以申请办理商转公免自筹业务吗?
  A:目前,南宁市直公积金管理中心有8家银行可受理免自筹商转公(详情见Q3),浦发银行不在这8家银行行列中,如果想办理商转公,可通过原有自筹模式办理商转公贷款。
若缴存的是区直公积金,浦发银行开通了跨行办理商转公免自筹业务。
 
  Q15张先生家庭有两套住房,第一套住房为商业贷款,第二套住房为区直公积金贷款,第一套住房还能办理商转公吗?
  A:结清第二套住房的公积金贷款后,第一套住房符合商转公的办理要求,可以向公积金管理中心申请商转公。
 
  Q16夫妻一方缴存的是区直公积金,另一方缴存南宁市直公积金,现想将家庭唯一住房商转公,应该怎么办理?办理后,另一方还能将公积金提取出来还贷吗?
  A:要先确定房屋主贷人是哪一方,商转公贷款业务只能由原商业住房贷款的借款人作为借款申请人。如主贷人缴存的是区直公积金,则应该向区直公积金管理中心提出申请。
办理商转公后,家庭每年能以同一笔住房贷款申请还贷提取。
 
  Q17商转公对住房面积有无限制?
  A:目前,无论是首套首次,还是二套或二次,申请区直公积金贷款都没有面积限制。
南宁市直公积金方面,二套住房想要申请公积金贷款,需要满足首套住房建面在120㎡(含)以内,二套住房建面在144㎡内。
而根据南宁市直公积金管理新办法,3月份之后,市直公积金贷款对面积没有限制。
 
  Q18申请区直公积金贷款前,公积金断缴了一个月,还能办理吗?
  A:账户正常情况下,单位至少缴存至贷款申请日之前3个月内可办理。
 
 Q19家庭住房是公积金贷款并办理了对冲还贷,对冲后,还能提取公积金余额还第二套商贷住房吗?
  A:可以的。家庭每年能以同一笔住房贷款申请还贷提取。公积金贷款与还贷提取,两者不冲突。
 
  Q20:房屋是商业贷款,办理了二次抵押,还能商转公吗?
  A:不能。住房除了办理有原商贷发放银行的不动产登记手续外,还其他抵押权人,均不支持申请商转公。
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END
文|小师妹
编|甘甘子

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