太全了!南宁超4万亩旧改地图新鲜出炉,令人震惊(值得收藏)

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2022年刚刚启幕,南宁楼市将会走向何方?

倘若要回复这一问题,我认为,绝不能忽略一关键因素:旧改。

南宁旧改项目数量之多,又规模惊人,足以改变当下楼市格局。

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超4万亩,南宁旧改超大手笔

话说回来,南宁旧改版图有多大呢?

去年7月,有关部门透露出一则很关键的信息:

截至2021年上半年,南宁共批准旧改项目139个,预计总投资1202亿元,已完成改造和出让共计48个项目,正在推进的有57个项目。

进入2021年下半年,南宁更多的旧改地块浮出水面,包括鸡村、皂角村、五一中路等数千亩的巨无霸地块。

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▲南宁部分待推进的旧改地图

初步统计,目前南宁已经明确要旧改并在推进的地块,规模达4.2万亩,相当于9个商务区。

这个规模与手笔,十分罕见。

除了上述地块外,西乡塘现有改造项目达62个(正在改造及即将改造的项目),总规模达到约33266亩。

多个地块均达千亩以上,数量多又大,成为南宁旧改的绝对主力。

兴宁同样不甘示弱。据官方去年7月透露,兴宁的旧改重点在4大板块:朝阳商圈、望州长堽、邕武金桥、三塘镇。

西乡塘与兴宁是绝对的“旧改担当”。

江南的旧改数量不算惊人,但每一个项目的规模不可小觑,最大达5300多亩。

青秀,主攻危旧改小区,极少有大片区的旧改项目,目前正在推进8个。良庆、邕宁作为新区,仅有零星几块,分布于大沙田板块、邕宁老城区之内。

从数量与规模来说,南宁的旧改版图是这样排序:西乡塘>兴宁>江南>青秀>邕宁>良庆。

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▲南宁正在改造及未来重点改造的139个项目分布(仅供参考)

看得出来,未来10年甚至20年,南宁的旧改决心。而这也是南宁继向东、向南开发新区之后,回归主城区的必然。

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六大板块,西乡塘领跑

接下来,直接上“硬菜”——南宁六大板块旧改地图,赶紧围观。

因篇幅有限,我们只选取各城区现已浮出水面,近几年开发或重点地块做分析,共计36个旧改项目,总占地面积超4万亩。(不含已经进入销售阶段的楼盘)

西乡塘:南宁“旧改霸主”

西乡塘重点的18个旧改项目,总规模约22654亩。主要分布在火车站-市中心、高新区、相思湖、安吉等板块。

整体规模大,单个项目的体量也不容小觑。

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▲西乡塘重点旧改项目地图(仅供参考)

兴宁:朝阳商圈是重点

兴宁的旧改,分布于朝阳商圈、望州长堽等板块。未来8个重点项目,总规模约8269亩(含望州中华3000亩旧改);

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▲兴宁旧改地图(仅供参考)

江南:一出手就超千亩

江南旧改,更偏爱五一、星光等板块,体量庞大动辄超千亩。4个重点项目,总规模约9788亩。其中,华润的五一中路和南化片区改造值得期待。

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▲江南旧改地图(仅供参考)

青秀:危旧改小区为主

青秀旧改,主要发力点集中于危旧改小区,较少连成片的城市更新。3个重点项目,总规模约305.7亩;

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▲青秀旧改/危旧改地图(仅供参考)

良庆:新区旧改很稀缺

良庆作为新城区,基本上没啥旧改,目前释放出来的旧改信息,总规模约121亩;

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▲良庆旧改地图(仅供参考)

邕宁:奥园独揽近800亩

邕宁作为五象新区的一部分,更多的是新区开发以及安置项目。去年冒出2个旧改项目位于邕宁老城区,均被奥园拿下,总规模约792亩;

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▲邕宁旧改地图(仅供参考)

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这些旧改重点地块,值得一看

南宁旧改体量庞大,那么这些项目现在进展如何?不妨来看看重点旧改地块的航拍大片。

西乡塘

①水街旧改

规模:50.1亩

中标人:华润(不含A4、A6地块)

范围:解放路以南,江北大道以北

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▲水街旧改范围示意图(仅供参考)

进度:水街A2、A3、A5地块均已拆迁完毕,看来动工有望。

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▲2022年1月6日水街旧改航拍(仅供参考)
②火车站旧改
规模:4272亩
中标人:未定
范围:明秀西路、友爱南路、中华路、北大北路及大学东路合围区域;
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▲火车站旧改示意图(仅供参考)
进度:去年8月,火车站旧改一期约204亩地块启动征收。尚处征收阶段,尚未拆迁,距离真正的改造,估计还有很长一段时间。
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▲2022年1月6日火车站旧改部分航拍图(仅供参考)
③中尧路旧改
规模:4559亩
中标人:拟为华润
范围:东侧为北大路、永和路、西侧为明秀西路、南侧为江北大道、北侧为大学东路;
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▲中尧路旧改范围示意图(仅供参考)
进度:目前基本还没变化,整个板块以板房、老旧小区以及部分民宅居多。
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▲2022年1月6日中尧路部分旧改航拍图(仅供参考)
④西津村片区旧改
规模:1580亩
前期合作人:中梁
范围:轨道2号线安吉车辆段工程基地南侧,卢仙岭路北侧,安吉大道东侧及连畴路西侧的合围区域;
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▲西津村片区旧改范围示意图(仅供参考)
进度:前期准备工作,地块多以简易棚户区。
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▲2022年1月6日西津村片区旧改航拍图(仅供参考)
⑤连畴片区旧改
规模:1711亩
熟化人:洋浦地产
范围:那安快速路南侧,安武大道北侧,北湖北路东侧,和园小区西侧的合围区域;
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▲连畴片区旧改范围示意图(仅供参考)
进度:前期准备工作中,目前已经明确熟化人洋浦地产,地块城中村不少。
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▲2022年1月6日连畴片区旧改航拍图(仅供参考)
⑥皂角村旧改
规模:983亩
前期合作人:荣和
范围:秀厢大道南北两侧,安武大道以南,邕武路以西,明秀东路以北,北湖北路以东;
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▲皂角村旧改范围示意图(仅供参考)
进度:前期准备工作,地块前期合作人为荣和,地块有不少民房。此外,荣和还有五一路旧改,即目前荣和伍壹大道一带。
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▲2022年1月6日皂角村旧改航拍图(仅供参考)
江南
①五一中路片区
规模:5314亩
熟化投资人:轨道华润
范围:东起南建路、永和大桥,西接壮锦大道、北靠江南大道、南临亭洪路;
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▲五一中路片区旧改范围示意图(仅供参考)
进度:2021年12月31日,五一中路片区站城一体化综合改造项目土地熟化投资人的中标结果出炉,中标人为轨道华润。
这一带未来或将于江南中心连片开发,华润引入“片区统筹”模式改造,值得期待。
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▲2022年1月6日五一中路片区旧改航拍图(仅供参考)
②平阳片区旧改
规模:1254亩
前期合作人:云天
范围:白沙大道、金阳路、金凯路、朋展路四条道路围合处;

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▲平阳片区旧改范围示意图(仅供参考)
进度:前期准备工作,目前板块内尚未拆迁。
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▲2022年1月6日平阳片区旧改航拍图(仅供参考)
③南化旧改
规模:1280亩
中标人:华润
范围:亭洪路以南、南建路以西;
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▲南化旧改范围示意图(仅供参考)
进度:它的一期是华润江南中心,目前已对外出售住宅产品。
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▲2022年1月6日南化旧改航拍图
兴宁
①三街两巷
规模:577亩
中标人:威宁
范围:东至朝阳路、南至民族大道—江北大道、西至水街、北至人民中路的围合区域;
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▲三街两巷范围示意图(仅供参考)
进度:三街两巷一期已于2018年开街,二期仓西门等也于近期开放。
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▲2022年1月6日三街两巷航拍图(仅供参考)
②鸡村四六队
规模:2340亩
前期合作人:招商
范围:西至邕武路,南至金桥路,东至四方岭路(规划),北至那安快速路
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▲鸡村四六队范围示意图(仅供参考)
进度:前期准备工作中,地块有不少自建房。
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▲鸡村四六队航拍图(仅供参考)
③鸡村五十队
规模:655亩
前期合作人:大唐
范围:西至秀峰路(规划),南至新峰路(规划),东至邕武路,北至安武大道
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▲鸡村五十队范围示意图(仅供参考)
进度:前期准备工作,地块以城中村为主。
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▲鸡村五十队航拍图(仅供参考)
青秀
①中山路旧改
规模:82.7亩
中标人:未知
范围:涵盖中山路、共和路、民族路、明德街、南环路等周边区域;
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▲中山路旧改范围示意图(仅供参考)
进度:共和路临时市场已拆,其他的未见大动静。
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▲2022年1月6日中山路旧改航拍图(仅供参考)
②大板一区、二区危旧改
一区规模:75亩
中标人:广西五洲
一区进度:大板一区2010年启动的项目,2019年才正式动工,目前正在建设中。
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▲2021年10月16日大板一区工地进度
二区规模:148亩
二区进度:目前该片区居民正在陆续搬出,以待后续拆迁。
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▲大板一区、二区范围示意图(仅供参考)
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▲2021年10月16日大板二区航拍图
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2022,南宁旧改大年?
2020年,南宁大规模旧改启动,被人视为“旧改元年”。
这两年,的确有不少旧改盘亮相,在老城区里显得尤为抢镜。比如华润西园、中山府、江南中心以及荣和伍壹大道、水街华府等楼盘。
但随着越来越多旧改项目渐渐浮出水面,出手十分大手笔。
这让人期待,2022年,南宁旧改进程或将提速。
统计显示,南宁现总共139个旧改项目,数量繁多体量惊人,是一块相当庞大的蛋糕。
再加上,南宁经过几轮向东向南的城市版图扩张之后,外扩已趋于饱和,开始向城市内核裂变是下一轮的重点。
未来,价值回归中心,回到老城区几乎是大势所趋。
对比配套待兑现完善的新区而言,老城区的旧改优势,显而易见。
老城区配套都是现成的,医院、地铁、学校、商业……一个都不缺。再加上老城区拥有新区无可比拟的人口红利,先天的基础已经打好。
当然,老城区也会存在城市界面不够新,交通拥堵等情况。但这恰恰就是旧改要改造的重点之一。
不过,这块蛋糕也不好啃,旧改周期长见效慢,涉及拆迁问题,实施起来困难重重。
这很考验操盘手的统筹能力和资金实力,具备一定的考验性,自然而然会筛选部分入局者。
不难看出,旧改极有可能成为部分房企们争夺的焦点所在。
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没必要都去追五象
最后我们讨论一下,旧改盘值不值得买?
客观来说,旧改盘的容积率会偏高一些,周边环境多嘈杂,一定程度上会影响居住舒适度。
但凡事都有两面性。
正如上文所言,老城区的配套都是现成的。
五象虽热,但真没必要所有人都去追五象。老城区所拥有的优势,会十分受到地缘客的青睐,老城区的人口优势,也是这样慢慢沉淀下来。
而且,从南宁在售旧改项目来看,除核心区域的楼盘价格偏高之外,多数旧改项目售价还是很美丽,性价比较高。
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▲南宁旧改盘一览
当然,旧改盘是否合适,还是要看自己自身的需求。
毕竟,买房还是要用来住的,怎么样合适,只有自己知道。
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作者|李寻欢  张三疯
编辑|小二郎

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