云星城公寓3万+值得投么?五象哪个盘潜力大?万科臻山悦开放了?江湾二手房怎样?|BF问答NO.89

云星城公寓3万+值得投么?五象哪个盘潜力大?万科臻山悦开放了?江湾二手房怎样?|BF问答NO.89云星城公寓3万+值得投么?五象哪个盘潜力大?万科臻山悦开放了?江湾二手房怎样?|BF问答NO.89


第1题

云星城3万+值得投么?

@陆哈:去看了云星城公寓,听说要卖33000元/㎡,适合投资么? 

扒房:咋一看,云星城是一个铁学商兼具的项目,加上周边无新盘供应,很是稀缺。

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▲楼盘区位图。

云星城公寓是住宅性质,所以,值不值得投,学区很重要。

项目周边名校环绕,有星湖小学、天桃小学、新民中学、南宁26中,天桃中学。虽然目前学区具有不确定性,但从历年的排名看,这几所学校排名都挺靠前,不管实际如何划分,学区都不会差。

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▲各学校排名情况。

同时,项目周边配套成熟,商业氛围浓厚。公寓出租前景不差。

但3.3万的价格,略高。尽管项目户型面积不大,为37-43㎡,但单套总价也要90万-142万/套。这个价格,已经可以买入一套普通三房。

所以,是否适合投资,要分人。

对于纯投资客户,不建议购买,因为入手价高,未来短期内涨幅空间有限。同等价位,选择性很多。例如,可关注五象新盘,由于限价,入手价并不高,且未来涨幅空间不小。

但对于本身有入学需求的投资客来说,可以考虑,但要做好抓长线的准备。

至于按揭客户,则需要更谨慎。因为房票宝贵,且期房解套时间长,可能对家庭未来换房有影响。


第2题

五象哪个盘升值潜力大?

@培:五象还有哪些盘,未来升值潜力大一些?

扒房:一二手倒挂明显的五象新区,被限价的盘,未来升值潜力更大一些。

在总部基地板块、五象湖板块,周边二手房房价一万六七。而区域内仍有限价房入市,特别是首开不外收的,未来升值潜力相对更大。

这些房源本身价值可观,等到限价逐渐放开,价格自然会回到相应的市场水平。

比如,澜庭府、光明城市、博翠山、中南紫云集这些项目,虽然门槛高,但它们投资价值显著,也是不争的事实。


第3题

万科臻山悦啥情况?

@小企鹅:扒哥,万科臻山悦是不是有情况了?

扒房:6月29日,臻山悦的配套商业——东盟万科里已经开放展示。进驻的品牌商家已经确定,但尚未开业。

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▲东盟万科里。

同时,作为万科在南宁最高端的项目,臻山悦已经做好了园林展示,并且开放了样板间。据了解,项目采用围合式布局,主打高改大户,传说价格超3万。

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▲臻山悦园林。

这个盘到底有多豪?水平如何?我们会进一步深扒。


第4题

江湾山语城的二手房怎么样?

@星空:扒哥,江湾的二手房怎么样,可以买吗?

扒房:如果是二手房之间的pk,在龙岗已交付楼盘中,江湾山语城整体品质算是不错的,物业和园林可圈可点。二手价格为14000元/㎡左右,高于周边。

学区方面,小区划分到五象第三实验小学,学区一般。

另外,由于这个盘报规报建的比较早,户型赠送大,得房率高,这点是优势。

不过,大约1个月前,江湾山语城发生了维权事件。据了解,维权主要针对33号楼电梯下坠的情况,并非普遍现象。而且,开发商已做出更换电梯的应对方案,问题得到合理解决。

总体说来,这个盘的品牌、物业、产品都不错,考虑在龙岗置业,有现房需求的,可以考虑入手。

如果不追求现房,周边还有很多的期房,例如蓝光、万科等项目,价格更低,品质也不错。


第5题

三产房和商品房为何价差这么大?

@韦闻杰:话说,三产四五千,商品房一万二,同样花成本盖房子,为何价差那么大?

扒房:价差主要体现在土地成本,这也是三产房和商品房区别最大的地方。

三产房的土地是村民集体所有,未经出让,不需要支付土地成本。而商品房是开发商通过招拍挂获得,要支付数以亿计的费用。

除此之外,除了土地和建安,正规商品房还要支付营销成本、融资(债务)成本、人力管理成本,相比之下,三产房对此投入微乎其微。如此叠加,商品房自然比三产房贵得多。

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文|宁采尘  编|你莫愁

本文版权为扒房所有


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