重磅!公积金首套最高可贷70万,南宁开始救市?

真·平地一声惊雷!
南宁住房公积金管理中心突然发文称,公积金贷款政策将有重大调整,首套最高可贷70万。
这无疑是刚需重大利好,楼市积极信号,影响很大。
重磅!公积金首套最高可贷70万,南宁开始救市?公积金5大变化,你可满意?
 
12月3日,南宁住房公积金管理中心发布《南宁住房公积金个人贷款办法》,掀起热议。
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▲南宁住房公积金政策有重大调整
这里面的信息量很大,主要涉及5大变化调整。
首套最高可贷70万,二套最高可贷60万。而此前首套最高可贷60万,二套最高可贷50万;
②除南宁市之外,还支持北海、钦州、防城港、玉林、崇左异地贷款。而此前只支持钦北防、崇左,现在多了玉林;
首次实施“先存后贷、存贷挂钩”原则,即:贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数。而此前是要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定;
首套二套明确认南宁的房、全国的公积金贷,取消对房屋面积的限制。而此前市公积金需要首套120㎡及以下、二套购买144㎡以内,才能再次使用公积金贷款,区直的不限面积;
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▲市直公积金此前对面积有限制
⑤包括铁路分中心缴存职工在铁路系统管辖范围内各地市,此前的调整不含。
此外,该办法自2022年3月1日起施行,有效期五年
也就是说,明年初春,南宁楼市或有新一波行情。
重磅!公积金首套最高可贷70万,南宁开始救市?如何算可贷款额度?
 
根据有关规定,每笔公积金贷款额度应同时符合以下限额标准:
①首套最高额度70万,二套最高可贷60万;
②原则上,借款申请人个人账户余额越多,缴存时间越长,可申请的额度也越高,即:贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数;
③不得高于房屋总价扣除首付款金额后剩余的价款,例如:房子总共100万,首付款40万,贷款金额不得超过60万;
④不得高于按借款申请人还贷能力系数(每月还款额与家庭月收入之比)确定的贷款限额。
当然具体细则,还需等后续公布。
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▲此前的缴纳额与贷款额关系
反之,如果借款申请人存在有担保行为,或者说公积金账户被有权机关冻结过等,则贷款额度会降低。
更有甚至,如果借款申请人征信不良,有过骗提骗贷行为,提供虚假资料、虚假承诺等,则会直接被拒贷。
所以,请好好珍惜自己的征信,这是个信用值钱的年代。
 
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公积金利率比商贷低近一半
除了新办法出炉之外,回顾近年来南宁公积金的调整改变,持续向好。
①支持“商转公”。去年6月起,区直公积金支持“商转公免自筹”,包括招商、交通、中信、南宁农信社、建行、中行、农行、工商、北部湾9家银行。
市直公积金则有包括建行、农行、交行、中行等8家银行支持“商转公免自筹”。
②个人缴纳公积金可贷款。去年11月,市公积金个人自愿连缴12个月,购买首套房可使用公积金贷。而区直公积金需要连续缴纳6个月。
不过,目前来说,个人缴纳公积金不支持“商转公免自筹”。
③支持公积金楼盘扩大。2年前南宁楼盘不支持公积金,现在基本全面放开,也可组合贷。审批速度加快,承诺4个工作日作出审批决定,真的越来越便民了。
④额度提高。之前,不少刚需抱怨的公积金贷款额度首套最高才60万,现在也提额了。
对于购房者来说,真方便很多。
公积金之所以受欢迎,则是因为它的利率,真的比商贷香太多。仅从利率上来看,低了将近1/2。
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▲公积金利率比商贷低了将近1/2

当然,南宁公积金也有不足之处。例如,市公积金目前需要楼盘封顶才放贷,而区直不受限。

又或者,市公积金更多的功能还在持续升级完善中。
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南宁开始救市
 
讲真,南宁这一波操作,让我有一种似曾相识的既视感。
去年2月23日,南宁住房公积金作出调整,允许符合条件的购房者在购买第二套房时,使用公积金贷款或第二次申请公积金贷款。
在疫情冲击之下,自2017年暂停后,去年二套可公积金贷重新放开,无疑能提振市场信心。
而今年12月3日,南宁住房公积金再次释放大招。
首套最高可贷70万,二套最高可贷60万,不再限定面积,异地贷款城市扩充至北部湾城市群......
此次新政,落地的时间很巧妙,为何怎么说?
统计显示,今年1月-11月21日,南宁新建商品住宅成交量仅为600万㎡。假如12月迎来翘尾行情,成交量达80万㎡,那么,2021年全年的成交量不足700万㎡。
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▲2021年1-11月21日成交(克而瑞)
 
这是什么概念?
这个成交量直接腰斩了30%,成交或跌回6年前。
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▲近10年南宁楼市成交(克而瑞)
而房价走势方面,也没那么乐观。
房价均值数据不错,更多是依赖于高价位盘成交带来的结构性上涨。而实际上,五象核心区域等楼盘售价一再下探,其他边缘板块早已躺平。
日前,青秀核心区土拍楼面价仅7字头起,也被视为一种信号。
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▲近期南宁房价走势(克而瑞)
可以说,南宁楼市温度凉意阵阵,观望情绪蔓延。
此次,南宁公积金新办法出炉,无疑给寒冷的楼市平添一份暖意,也是刚需的重大利好,买房选择面更广。
当然,公积金额度的提高,对于整个楼市的大环境,产生的影响微乎其微。
但楼市自有它的运行周期,期待明年初春。
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作者|李寻欢
编辑|北莫亭
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