南宁商改住项目已达10余盘,是好事还是坏事?

 
近日,一则关于综保区涉及“商改住控规调整公告引起不少人关注
小白经过统计发现,南宁商改住项目越来越多,目前已多达10盘。
而这可能只是个开始。
 
南宁商改住项目已达10余盘,是好事还是坏事?
“商改住”项目变多了
11月9日,南宁市自然资源局挂出了一则关于综保区控规调整的公告。
位于金海路以北、丰坛路以西的地块,土地性质由物流仓储用地、公园绿地、商业用地调整成居住用地。
南宁商改住项目已达10余盘,是好事还是坏事?
▲地块维护前后对比图
像这样的“商改住”并不是个案。去年10月,南宁发布《南宁市商业办公项目调整为普通商品住房工作方案》。
今年4月21日,绿港国际中心A区的办公楼,调整成了住宅、公寓、幼儿园等产品,性质由商业办公转成了商住,打响了南宁“商改住”的第一枪。
随后短短的几个月时间,先后有10余个项目加入到这场改造大队伍中,主要分布在西乡塘和江南。
南宁商改住项目已达10余盘,是好事还是坏事?
▲南宁申请“商改住”项目一览
其中,不乏有在售楼盘。例如融创金弈时代、荣和公园里、锦上汇、龙光玖誉城、马来西亚园等,都是将部分商业办公地块调整成普通商住房。
这些地块属性改变的同时,容积率不变,并且还了增加幼儿园、小学等教育配套。
小白认为,这只是一个开端,未来,或有更多的项目加入到商改住阵营。
 
南宁商改住项目已达10余盘,是好事还是坏事?
为何要“商改住”?
改变土地性质,又要相应地加建教育配套,这么麻烦,为啥这么多项目前赴后继地要“商改住”?
归根结底,其背后最大的原因是南宁商办市场库存高企,去化艰难。
克而瑞数据显示,从2015年到2021年9月,每年南宁商业、办公市场都供大于求。
截止到今年9月份,南宁商业和办公的库存量约650万方,去化周期均超过4年,压力较大。
南宁商改住项目已达10余盘,是好事还是坏事?
▲近6年南宁市商业物业供求走势(克而瑞)
南宁商改住项目已达10余盘,是好事还是坏事?
6年南宁市办公物业供求走势(克而瑞)
具体到商业公寓市场,近年来也是供大于求。
截止到2021年6月,商业公寓供应面积为26.59万㎡,成交面积为17.48万㎡。看库存,商业公寓去化周期高达43.2个月。
南宁商改住项目已达10余盘,是好事还是坏事?
5年南宁市公寓市场供求走势(克而瑞)
这个去化周期有多不乐观?
要知道,合理的去化周期为6-18个月。相比之下,南宁商办市场的去化周期已经翻了近3倍。
而商改住,或是目前市场消化库存的有效途径。
值得注意的是,“商改住”思路仅是给部分房企提供一条出路,在当前市场环境下,其规划的产品能否可以吸引购房者,这又是一个新的难题。
 
南宁商改住项目已达10余盘,是好事还是坏事?
商改住,是一把双刃剑?
“商改住”政策的释放,无论是对房企,还是对市场,都有一定的好处。
一来有助于缓解库存积压,盘活闲置的商办资源;
二来,40年产权的商业项目调整成70年的住宅项目,摇身一变成了楼市里的香饽饽,可以增强开发商和投资群体的信心。
但在一些问题上,“商改住”难免也会让人为之担忧。
1.当商改住项目涉及到商场,或商业街改住宅时,区域的生活配套或将减少。
若按原本规划,打造的是商业体,除了可以改善区域居民的生活水准外,还对楼盘有增值保值作用。
改成住宅后,区域若不另新增商业,很容易引起居民对“商改住”的抵抗性。
2.居住舒适度或受影响。
很多商改住项目调整前容积率可以高达5.0、6.0等,保持容积率不变的条件下,这样的容积率很高,对住宅而言,居住舒适度会有所影响。
当然,这就需要有关部门合理统筹权衡项目商改住的利弊。
事实上,从商改住项目改规的同时增加教育配套这一点上,可以看出ZF也在努力权衡商改住带来的后续影响,也只有不断对“商改住”方案的进行完善,才能让这个政策真正“为民所用”。
END
文|白居亿
编|小师妹

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