五象的“东盟商务区”浮出水面,竟不在总部基地

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南宁城市不断扩张,中心也在裂变。

最早,南宁的中心是朝阳,如今也是公认的市中心;后来,随着“城市东扩”,东盟商务区登上历史舞台,成为又一中心。

“十四五”规划中,南宁提出要打造埌东-东盟商务区和五象综合中心“双核”,出现双中心。

五象的“东盟商务区”浮出水面,竟不在总部基地

▲南宁大都区组成,出现“双中心”

今天我们来讨论一下,随着“重点向南”战略不断推进,五象的新中心会在哪里。

五象的“东盟商务区”浮出水面,竟不在总部基地

五象的“东盟商务区”或在这

以史为鉴,可以知兴替。

五象新中心在哪里,或许可以从东盟商务区的发展轨迹中,寻找到答案。

东盟商务区,是南宁为服务“中国-东盟博览会”而规划,一开始走了弯路,质疑不断。

虽叫“商务区”,但后来它之所以能成为中心,万象城的出现非常关键。

当年万象城开业,超大规格商业体点燃东盟商务区热度,巨大人气涌入,形成强大磁场;

随后,其它商业体陆续跟上,写字楼和住宅楼建了起来,吸引源源不断的人气,最终助推东盟商务区成为新中心。

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▲东盟商务区建设前后

很显然,中心的形成,离不开“人”。

吸引人的关键,就是商圈;而商业体集中,商圈才能成型。

在五象,关键商业体出现了。

随着五象万象汇开业,像极了“东盟商务区”的新中心浮出水面,即五象万象汇商圈板块。

它和东盟商务区一样,都有“带头大哥”华润布局的商业体,且周边商业规划集中,商圈呼之欲出。

其次,位置相似。

就如从民族大道一路向东,过了南湖,串联了万象城和民族大道,东盟商务区逐渐起势;

而现在的万象汇也类似,平乐大道串联五象湖之后,一路向南,逐渐汇聚成五象万象汇商圈。

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▲东盟商务区和五象万象汇商圈位置

此外,在功能布局上,两者也有相似之处。

仔细看东盟商务区布局,功能其实是分级的。

商圈核心,以商业体万象城为主,带商务以及少量住宅;次级商住圈,则以商务、次级商业体以及住宅为主;三级居住圈,则以住宅和学校等配套为主,分布着万科瑧山悦等豪宅。

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▲东盟商务区功能圈

五象万象汇商圈,也出现了类似功能布局。

商圈核心,由五象万象汇等商业体,以及少量商务、住宅构成;次级商住圈,目前出现万科魅力之城、万科翡翠中央等商住一体的楼盘;三级居住圈,则以住宅及学校等生活配套为主。

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▲五象万象汇商圈功能圈

不难发现,两个板块的功能布局,都是从核心商圈,逐渐过渡到居住,以及相关配套功能。

对照来看,东盟商务区的次级商住圈,商务办公楼居多,而万象汇商圈的次级商住圈,宜居属性明显更浓厚,生活也更加注重品质、更休闲。

历史如此相似,它是否会像东盟商务区一样,成为下一个新中心?

我们再从以下几点分析。

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五象的“黄金十字路口”暴露了

首先,看站位以及规划。

从大规划上看,五象万象汇商圈占据五象C位、五象中轴线,属于自贸区一部分,站位高,这点毋庸置疑。

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▲五象万象汇商圈位置

五象万象汇商圈有潜力成为五象新中心,是因为其背后有着巨大推力。

在全国一二线发达城市,重要主干道交汇且繁华的地方,往往被称为一座城市的“黄金十字”

就如北京,长安街、王府井大街交汇之处,王府井商圈由此诞生;在上海,南京路、西藏中路交汇之处,人民广场繁华商圈鼎立。

在五象,平乐大道又被称为五象中轴线,串起蟠龙、总部基地、五象湖、五象南等板块,代表“重点向南”的发展方向;

良玉大道,则是五象最早有地铁的路之一,沿线布局医院、学校、商业等重量级配套。

两者交汇之处,恰是两条主干道精华的“碰撞”。

地铁2/3号线交汇,十字路口四面各布局一个商业体,三中、五象实验一小等学校就在附近……

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▲两条主干道沿线重要配套

此外,还有隐藏彩蛋。

沿着良玉大道,在2号线平良立交站前后,分别规划有一个TOD项目,以及轨道小镇。

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▲良玉大道上规划2大轨道项目

TOD是什么?

从概念上来看,TOD是指站城一体化项目,规划非常超前。

简单来说,它是以地铁等公共交通站点为中心,半径400-800米范围内,配套资源高度集中,堪比微缩版的城市生态链,可以同时满足办公、商业、住宅等多种需求。

比如东京的涩谷之光,将地下、地面空间垂直开发,实现地铁站、商业、大剧院、办公等功能一体化。

它将垂直的功能复合利用到了极致,不仅资源是顶配,还拥有便捷的交通物流系统,代表着城市形态的最高能级。

所以TOD项目选址苛刻,往往只会出现于城市核心。

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▲日本东京涩谷站内部布局图

而像这样的超前规划、超大规模项目,未来良玉大道上可能有2个,想象空间非常大。

不仅是超前,更是超配。高度复合的城市资源,直接带来的是人居生活的改变,源源不断产生吸引力,撬动周边片区经济脉搏。

这么说吧,这个十字路口几乎汇聚五象看得见的、看不见的高能级配套,称之为五象的“黄金十字”并不过分。

这,也是助推五象万象汇商圈成为新中心的潜在势能。

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房价高企背后,“铁学商住”吓人

在楼市里,房子的价格大多取决于资源的价值。

核心板块房价之所以高于周边板块,主要是因为资源高度集中,能提供给人们便利的复合功能。

五象万象汇商圈也不例外,房价高企的背后,“铁学商住”等资源吓人。

①地铁方面,2、3号线平良立交站在这里汇聚,连接蟠龙、总部基地、五象湖东、五象湖西等板块;跨过江,则是青秀、江南、兴宁等城区。

②商业方面,十字路口四面各自布局一个商业体,单是集中商业加起来规模至少有20万㎡;加上规划TOD以及轨道小镇,商业规模相当庞大。

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▲十字路口四大商业体

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▲五象万象汇商圈集中商业体体量

③学校方面,除了已经开学的三中、十四中、五象实验一小等名校,周边学校规划密集,基本每隔2条街就配有1所小学和1所中学。

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▲十字路口学校分布

④最后看住宅。

东盟商务区的成长史告诉我们,中心之所以成型,且能让人停留,还得靠住宅。

五象万象汇商圈内,万科魅力之城等楼盘早已交付,成为如今五象最成熟、入住率最高板块之一。

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▲2025年迎来交付高峰(仅供参考)

周边是五象近几年热盘,或在2025年之后到达交付高峰,预计迎来超12万户居民,新增几十万人口。

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▲十字路口楼盘分布

可以看到,五象万象汇商圈所在十字路口,无论规划还是功能都非常便利。

以后五象居民住久了可能会发现,日常生活中的衣食住行,哪哪都绕不开它。

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没有吸引力谈中心,都是扯淡

中心之所以为中心,是能源源不断吸引人气的。没有吸引力就谈中心,都是扯淡。

说起来,五象万象汇商圈自带传奇色彩,它的吸引力显而易见。

2014年-2021年,从最初的“万华绿宝合”,到 “万碧龙”,从 “五象湖天王”,再到如今的“双万”,这里俨然成为全国头部房企的舞台。 

如今,以五象万象汇商圈为中心,价值外溢之处,房企争夺热情不减。

板块内,是地价1.4万+元/㎡的万科瑧湾悦;3公里范围内,还有建发、金科、绿地等高价地项目,楼面价突破9400元/㎡。

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▲十字路口周边地价

而吸引房企趋之若鹜的背后,其实是购房者对板块的认可。

君不见,几年时间,这里几乎成为“神盘生产地”,出一个爆一个;即便是与其沾边的板块,同样出现一波波“网红盘”。

此外,中心的磁场会辐射到更远的板块,比如五象湖东、五象湖西、五象南、蟠龙等。

如今,五象万象汇开业只是开了个好头,未来随着其它配套不断兑现,楼盘陆续交付,这里必将会吸引到更多的人。

无论怎么看,五象万象汇商圈成为五象新中心的可能性很大。

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万科“情怀作品”出现

房地产行业普遍偏浮躁,有“情怀”的房企并不多。

今年,五象万象汇商圈出现了万科的情怀作品,即万科翡翠中央的珈蓝组团。

①位于万象汇商圈,位置够纯

珈蓝组团位于地铁2号线坛泽站北面,占地48.8亩,容积率3.0,无安置房。

从地段上看,它属于五象万象汇商圈的次级商住圈,离万象汇仅一个地铁站,距离刚刚好。

此外,地块四周规划为中小学以及轨道TOD商业、轨道小镇,配套齐全,且视野无遮挡,高层可远观五象湖水系。

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▲项目位置不错

②罕见板式大平层+合院,清一色143㎡户型

珈蓝组团产品包括合院及大平层,是板块内唯一有板式大平层+合院的楼盘,且面积均为清一色143㎡户型,非常特别。

③一梯一户,户户南北双阳台

大平层为一梯一户,且设有单独入户电梯厅,不缺豪宅的仪式感。

户型布局方面,户户南北通透,大阳台、大客厅、大套房设计,比如5.4米横厅、超40㎡大客厅等,改善得很明显。

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▲建面约143㎡户型

④大平层高配精装交付,细节很可怕

对比合院,大平层门槛略低,但并未减配。

项目大平层运用万科改善升级版精装,不仅有收纳系统、中央空调、方太三件套等交付亮点,还是妥妥的“细节控”。

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▲大平层精装交付细节

⑤很懂纯改人群需求,圈层纯粹

万科已布局五象12盘,且均为单独操盘,越来越了解五象购房者。

万科了解到,一些选择在五象工作或生活且对品质不将就的高净值人群,一直在寻找一个纯粹的改善盘。

万科翡翠中央的珈蓝组团,就是为他们定制。

合院,满足了少数人占天占地的理想;也有不少人,更喜欢住现代化的大平层,且怕麻烦,只想找靠谱的精装房。

万科显然很懂他们。

市面上有很多改善盘,但是真正纯粹的很少,将纯粹做到极致的更屈指可数。万科翡翠中央珈蓝组团,无疑是少数佼佼者。

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作者|郭小襄 李寻欢
编辑|令狐葱

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