5问房地产税:南宁会首批试点吗?房价会降吗?谁可能被征收?

5问房地产税:南宁会首批试点吗?房价会降吗?谁可能被征收?

问个问题:房地产税要是真的来了,你怕不怕?

房地产税,突然间就加快速度了。

国家高层前段时间表了态,昨天(10月23日),房地产税改革试点确定落地。

那么,关于房地产税,南宁会不会落地,是否会成为第一批试点?对房价有没有影响?

今天一次性讲清楚。

 

5问房地产税:南宁会首批试点吗?房价会降吗?谁可能被征收?

一问:房地产税真的来了?

昨天(10月23日),第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

有几个重点,给大家梳理一下。

①试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅;

②国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则;

③授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算;

④条件成熟时,及时制定法律。

注意了,除了住宅,商业公寓等“非居住用”房地产也在房地产税征收范围内;而从试点到全面铺开,或许需要5年的时间。

对比上周(10月15日)《求是》杂志刊发的文章《扎实推动共同富裕》。里面提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。

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▲国家再提房地产税

以往房地产税提了多年,都是“狼来了”。《求是》的文章一度也让人以为房地产税的推进在加快,但还不会很快落地。

但显然,房地产税到来的速度比人们想象得更快。

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二问:南宁会不会成为试点?

不过,目前试点城市还未公布,房地产税还留给人们很多想象空间。

业内不少人猜测,第一批房地产税试点城市可能落在深圳、海南、浙江等省市。

南宁会不会落地,会不会成为试点城市之一?

如果从征收的逻辑来看,试点城市应该会有这么几个特点。

①不依赖土地财政

作为一项重大的“新税法”,房地产税无论在哪座城市试点,都会以不影响该城市发展为前提。

也就是说,试点城市不会过度依赖土地财政,不需要靠房地产税弥补土地收入。

②试点阻力小

房地产税提了多年,却迟迟不落地,其中一个原因就是阻力较大。

作为新税法的先行者,试点城市也需要有一定的税法落地基础,减小开征成本。这方面,已经推行房地产税10年的上海、重庆,或许有可能成为试点城市。

③有重大政策利好的地区

呼声最高的海南,就是因为计划在2025年建成“自由贸易港”,而有望成为房地产税试点地区。

显然,能达到以上门槛的城市,大部分是北上广深等特大城市,以及一部分一二线核心城市。

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▲城市分级

而且,今年5月11日《经济观察报》的报道中,提及“相关部门还向深圳、杭州、苏州、济南等四个城市征询了‘是否支持中央在其所在城市试点征收房地产税’等问题”。

同时还披露了参会的6个城市,分别是上海、重庆、深圳、杭州、苏州和济南。

至于南宁,大概率不会成为第一批试点城市,但或许会作为试点之后全面铺开的首批或者第二批城市之一。

 

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三问:谁会被征房产税?

首先需要分清的是,房地产税和房产税不同。

房地产税是一个综合性概念,它包含了针对房地产所征收的所有税种,比如土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、增值税、印花税、契税、个人所得税、公司所得税等等。

而房产税是以房屋为征税对象,在持有期间进行征收的税种。

由于房地产税是100%的地方税,税收最终会全部归地方政府所有;而房产税并不是所有人都要交。

先看几个例子。

案例一:王先生一家共有6口人,以1000万元购买了1套500㎡的青秀某大平层。

案例二:孙先生近几年通过加杠杆,在五象、青秀等区域购入10套住宅。

案例三:林女士婚前买了1套50㎡的小户型,婚后又买了一套70㎡的住宅。

案例四:陈小姐靠着自己的工资买了首套房,60㎡。

这其中谁更有可能会成为房产税的纳税人?如果要交税,会交多少?

目前,全国只有上海和重庆作为试点城市征收房产税,我们参考来看。

上海只针对新购买的二套及以上住房征收,过去买房的存量房源不征收,第一套房也不征收,人均60㎡以下的也免征,重庆则是只针对高档住房和别墅。

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▲上海和重庆房产税征收政策

以这两个试点城市的标准及业内一部分专家的分析,房产税大概率会根据人口按人均面积免征,不同等级的城市会有浮动。

另外按国际上的惯例,房地产税征收额度在0.5%-3%之间。

从2020年南宁住宅成交情况来看,120㎡以下户型成交量最多,三房成交套数则是占了成交总量的51%。

也就是说,南宁仍是刚需为主。因此南宁如果要开征房产税,或许会进行相应调整,适当放宽。

大胆猜测,南宁会向人均60㎡以上进行征收,税率1%左右。

再来看上面的案例。

王先生、孙先生基本处于征收房产税的范围,而王先生可能每年需要至少缴纳10万元的税费。

林女士因为是二套住房,是否需缴税需通过计算居住面积来界定。

陈小姐作为刚需客群买入首套房,房产税基本与她没有太大关系。

当然,以上纯属猜测,仅供参考。

一切还要等房产税落地,方有定论。

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四问:落地南宁,房价会降吗?

房地产税落地,会不会打压楼市,房价降低?

讲真,有这种想法的人,未免天真。

短期内,或许会导致一部分人抛售房产,市场供应量增大,导致供大于求房价下跌;但长期来看,楼市回归供求平衡后,房价仍会维持平稳水平。

反观南宁,目前正处于横盘大势,连续多月住宅供大于求,房价稳中有降。即使房地产税到来,也很难让房价再降下去。

其实,房地产税是一种持有税,初衷并不是为了降房价,更多的是缓解地方财政压力,为城市增加税收。

如果城市土地资源开发临近枯竭,或者土地市场遇冷,房地产税就可以作为新的稳定税源代替土地收入。

比如南宁,虽然土地储备充足,但近期遭遇多宗土地流拍或终止出让。

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▲南宁今年土地流拍、终止出让情况

假如南宁已经开征房地产税,那么这一部分税收,就有可能弥补土拍市场遇冷的损失。

房地产税带来的另一个影响,或许是一部分购房者的购房成本增加,无形中拉大楼市房价分化。

但降房价,一定不会是房地产税带来的影响。房地产税能不能降低房价,并不在于房地产税本身,而更多在于房价自身的涨跌规律,例如货币、供求、调控等

至于房地产税开征后,会不会被人转嫁到租房市场上,提高租房成本,更多地在于政府是否会出台相应政策,如对租金进行指导价、提供更多的公租房、甚至出台配套的“空置税”等,保障弱势群体的利益。

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五问:真的来了,该如何对待?

对于房地产税,有些人是“怕”的。

毕竟,房地产税并非一次性交齐,而是逐年缴纳,算下来是笔不小的数字。

不过,这一部分怕房地产税的人,大部分是名下有多套房的炒房客。如果持有成本高,无法通过出租转嫁给租客,那就是实实在在的亏损。

而这也正是房地产税落地给市场预期带来的改变,给予炒房者心理上的震慑。

说到底,房住不炒不是空话,房地产税就是实际行动之一。

当然,对于大部分人而言,房地产税并非洪水猛兽。而且一个扎心的事实是,很多人甚至没有交税的资格。

对于刚需、自住购房者而言,房地产税跟你没啥关系,该买就买,该上车就上车。

而对于改善客群来说,需要注意合理配置家庭人口与居住面积,甚至可以多生娃响应三胎政策。

当然,一切也都不用慌。

以稳字当头的政策大方向而言,一个新政策的推出,一定不会盲目落地。同时需要经过研究、调查、讨论、审议、征求意见等等复杂程序,反复修改。

目前国家给了5年的时间,让房地产税“软着陆”,也让人们有足够的缓冲时间,合理分配自己的财产。

买了房,安心住就是了,不是炒房客,房地产税跟你真的没多大关系。

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作者|令狐葱
编辑|李寻欢

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