楼市下半场,南宁买房逻辑已变

楼市下半场,南宁买房逻辑已变

当下,南宁楼市正掀起一场楼市大促。

房价便宜就闭眼入了吗?

不是所有的便宜都能捡。买错房,你付出的代价可能比想象中还要大。

当下,买房逻辑早已变。只有上了“保险杠”,买房捡便宜才有价值。

楼市下半场,南宁买房逻辑已变

调控之下,买房逻辑变了

2021年,楼市调控见效了。

据中原地产不完全统计,截至8月底,年内楼市调控次数突破400次,同比超8.7%,月均超50次。

2021年以来,房地产调控全面刷新纪录。

调控的效果显现了,这在楼市成交、房价走势等得到了印证。

克而瑞数据显示,连续3个月来,南宁商品住宅成交量不足50万㎡,8月成交面积同比下跌52.38%。

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▲近期南宁商品住宅成交走势(克而瑞)

调控,其实是为了稳房价、稳地价、稳预期,通过稳楼市消化风险。

在我看来,这是一次重塑市场健康环境的大调整。最终目的,则是使整个经济更加健康。

但此番调控,对房企是一次生死考验。谁能迈过这个坎,谁就能走得更远。

尤其是三道红线压力,再加上红线试点房企将商票数据纳入监控范围,让很多人真正看清了房企抗风险的能力。

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▲三道红线

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▲商票被纳入监管范围

置身于这样的环境,无疑对房企的生存技能提出更高的要求。包括更强的现金流、更低的负债率、更强的运营赋能水平。

一个基本的大趋势是,品牌价值大小与稳健与否,成为衡量买房的关键指标。

对于购房者来说,此时到了一个新的路口,买房需更加谨慎。

换而言之,当下市场的买房逻辑已经变了:稳健,比便宜更重要。

稳健的资金基本面,透视出企业的良性循环和肌体健康度。这样的房企,才能建立跨越周期的经营能力,把一整套优秀的产品和服务,交给购房者,而不是烂尾或者楼市残次品。

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稳,比便宜更重要
如今买错房,可能比以往任何时期要付出更大的代价。
作为购房者,掏空6个钱包买来的房子,谁也不愿意自己是那棵被收割的“韭菜”,成为房企高周转的“代价”。
一个很直接的问题:在南宁,哪些房企还可以值得信任?
我认为,万科在这一轮调控里,是个“三好学生”。
先看让各大房企们焦灼的“三道红线”下的资金健康情况。
今年上半年,万科实现营业收入1671.1亿,同比增长14.2%。但盈利指标却下降了,呈现了“增收不增利”。
但万科却在一季度,就回归了绿档。
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▲万科已回归绿档标准,十分稳健(地产人言)
从去年至今,房企们就纷纷开始“降档返绿”,资金安全被摆在第一位。
但有一个情况值得注意。
1年前三道红线刚出台时,50家上市房企中仅12家处在绿档,到了年底增至20家。
同样是半年过去了,今年上半年绿档房企中,仅有3家。其中,万科在一季度就实现了“返绿”。
由此可见,房企们“返绿”的速度在下降,其转绿之艰难态势已经很明了。
万科在这一轮“返绿”中的表现,实属优秀。
有了这条保险杠,才有资格谈规模,要不然终究是纸上谈兵。
2021年上半年,万科累计实现合同销售金额3544.3亿,同比增长10.6%;
另外,今年上半年,万科新获取项目95个,总规划建面达1505.9万㎡;不少项目,是万科今年在扮演“白衣骑士”,收购而来。

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凭啥它能在南宁出圈?
资金健康,步伐稳健,这是万科值得大家信任的大前提。
但是,南宁资金稳健的房企并不少,凭啥要选万科?
从以下几个维度分析,你会发现,万科的楼盘均好性特别强。比如,它一直在思考,南宁到底需要什么样的产品。
因此,南宁楼市很多个“第一次”,都是由万科带来的。
①领先行业的水准。
6年前,万科城精装样板间开放,它的户型创新性地采用了“大横厅”设计,这在当时的南宁楼市还是个另类产品。
但如今呢?“大横厅”已经成为南宁改善户型的标配。仅一个“大横厅”就足以窥见万科领先南宁的整体水平。
再说一个细节,现在南宁精装房流行在入户门的挂钩、室内新风系统等,但这些都是万科进入南宁时带来的。
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▲万科小挂钩风靡南宁
看似很多“不起眼”的细节,但却十分人性化,注重“人”的本身,悄悄地改变了整个行业的升级。
万科在全国拥有庞大的用户数据库,当它将一整套标准化的产品带入南宁时,它的价值合力就形成了。
②深入城市肌理
仔细观察万科的这9年,发现它在造房子的同时,也在渗透这座城市的肌理。如何理解呢?
都说凤岭北一直“缺商”,尤其是大家戏称的“宇宙中心”长虹路板块,3大楼盘1.5万户左右,对商业的需求十分迫切。
于是,去年底,万科城南区万科里开业,直接将片区商业短板给补上了。不仅如此,万科城北区还引入万科广场,极大地满足了人们的消费需求。
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▲长虹路万科里
五象湖第一个饭堂“万味馆”、第一个超市、第一个幼儿园“梅沙幼儿园”……这些区域性的“第一个配套”,均有万科打造。
③产品之外的全套打法。
万科一直在研究“房子与人”的关系,透过它的本身,也能看到产品之外的价值。这些内容包括社区智能化、外部空间社交性、理念迭代升级等等。
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▲万科瑧山悦
也就是说,它会在“服务”这俩字上下工夫,打造的是一个全周期与全维度的居住体验。
④全周期服务体系
在万科物业到来之前,南宁人其实很少能够感知优秀的物业到底是怎样。
作为国内物业领军企业,万科物业连续11年荣获“中国物业服务百强企业”第一名等荣誉。
这些荣誉,则是通过一个个细节反映出来。
刚签约时,万科的物业管家服务就已经启动,业主拥有了专属的“前置管家”对接。入住后,物业会经常举办各种服务业主活动。
与别的楼盘不同,万科物业提供的是全周期的服务。
 

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高于行业平均水平的溢价
“万科”这俩字的含金量,在楼市里处于第一梯队。
把时间拨回1989年,万科标志性的楼盘:深圳万科天景花园。
这是一个在中国房地产历史上,留下浓墨重彩的一笔。
比如,在工地导入VI系统、大陆第一个进行工地包装楼盘,建立内地最早样板房,楼书的引进以及小区概念规划的诞生……在国内创造诸多首创模式。
当时周边房价1800元/㎡,但天景花园的楼面地价以及超过2800元/㎡,它的开盘价至少4300元/㎡。
如今30年过去了,天景花园的溢价能力远超同期小区,二手房价依然保持11倍溢价。
南宁呢?亦是如此。
比如,万科魅力之城、万科金域蓝湾等这些尖货,二手房溢价领跑同板块其他楼盘,4年间翻了3-4倍,实为少见。
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▲万科魅力之城二手房价与同板块二手房价对比
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▲万科金域蓝湾二手房价与同板块二手房房价对比
纵然是西乡塘这样的刚需板块,万科也能通过品牌与产品的价值,实现强有力的溢价。
万科的标准,一直在倒逼整个行业的升级。这也形成了万科品质的护城河,在高周转的地产模式里,显得有点“格格不入”。
但其实,它才是最能穿越地产周期性。
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大好机会别浪费
相比几年前,今年买房无疑是一个更好的时机。
因为,大规模让利促销、送车位、送物业费等活动层出不穷。无论是房价、还是首付抑或选择空间,都更为有诚意,的确可以捡漏。
但此时,又是一个更考验买房技术的时刻。
毕竟,如果不计成本地降价,地价1万2,房价1万3,压根就是亏本卖房,那么这未必是好事。随之而来的,则可能是减质、减配,甚至有可能是“坑”。
因此,只有上了“保险杠”的促销,才是最稳的。
“金九”期间,万科在南宁8盘联动,推出了史无前例的优惠。高举高打的气势,值得购房者关注。
万科此次“金九银十”购房节,购买9.9元代金券即可抵扣1万元……这一营销不仅创新,让利幅度也惊人。
更震撼的是,万科8盘还推出百套特价房,对于买房人来说,是一个非常好的机会窗口。
要知道,房价是有周期性的。
上了保险杠的万科,于你而言,此时是上车的好时机。
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作者|东方姑姑
编辑|小二郎

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