五象核心商圈呼之欲出,能与万象城商圈一较高下?

五象核心商圈呼之欲出,能与万象城商圈一较高下?五象核心商圈呼之欲出,能与万象城商圈一较高下?

万象汇即将开业,五象核心商圈也呼之欲出。

没错,它就位于五象湖1.0时代范围,由于开发较早,如今配套成熟且集中,但新房供应锐减,门槛越来越高。

不过,此时却有个楼盘打出“总价35万起买三房”,是什么情况?

 

五象核心商圈呼之欲出,能与万象城商圈一较高下?

五象核心商圈呼之欲出

五象商业的狂欢,近了。宜家、万象汇均在近期开业,分量都不轻。

与此同时,五象核心商圈呼之欲出。

它,就是以万象汇为“带头大哥”,即将起势的商圈。之所以这么说,是因为商圈不会只依赖单个商业体,而是要靠集群效应。

该商圈位于平良立交十字路口,四面各自布局一个商业体,加起来规模不小,而且都有实质性进展。

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▲4大商业体布局

五象万象汇,如今已确定在9月5日正式开业;合景悠方,计划打造成南宁首个购物公园主题商场,计划在2023年开业;宝能环球汇,已启动招商,预计2023年开业。

这3个已确定的商业体,体量加起来有21万㎡,而且都有看得见的动作。

此外,还有个潜伏的商业体,就位于新村停车场上盖TOD项目内,规划上盖商业区占地约86.6亩。

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▲五象核心商圈商业体体量

这种商业布局,在南宁是独一无二的存在,它更易形成集群效应,且运营方实力都不弱。

当然,这只是基础,五象核心商圈背后还有地段和人气支撑。

 

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五象中轴,双地铁交汇

五象核心商圈的地段优势,体现在占位和双地铁上。

先看占位。它位于平乐大道中轴,也是整个五象的中心点。

东面、西面,住宅楼盘高度集中,且很多都是这一两年的网红盘。

北面,连接蟠龙、总部基地、五象湖等板块,是五象的上半场;向南,连通的是五象南以及万有国际旅游度假区,属于五象的下半场。

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▲五象核心商圈,占位五象核心

五象下半场怎么走?

在南宁“十四五”规划中,五象南被委以重任,成为副城新城,定位为南部科创新城,打造南宁国际性、战略性创新功能集聚区,在南向发展轴上探索规划新的工业集中区。

也就是说,五象下半场或成为未来产业阵地,或能吸引一定的人口。

其次,就是商圈聚集人气的重要因素——双地铁口

一个成功的商圈,只有人气不断输入、流动,经济才能循环起来。其中,地铁的促进作用不容置疑。

放眼南宁,有双地铁优势的商圈并不多。

朝阳商圈(1/2号线)和西大商圈(1/5号线),商业体较为分散,并非集中在地铁口旁;即便是万象城商圈,也只有单条地铁。

五象核心商圈有地铁2号线、3号线交汇,不仅具备聚人气优势,而且合景悠方、万象汇、宝能环球汇,地下均直通地铁。单是合景悠方,就设有3个地铁出入口。

人从地铁下来,直接汇入商业体,聚人气的作用非常强大,这也是很多大城市造商圈的通常做法。

很显然,五象核心商圈从规划开始,就极有前瞻性。

 

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短时缺人气,未来可能爆

如今的五象,短时缺人气是事实,但也不能否认,它还有很强的后劲。

历史经验告诉我们,新商圈能爆,除了地铁,背后还得依托大量的住宅小区。

比如万象城商圈所在东盟商务区,不仅商住一体,周边凤岭南、凤岭北都以大量住宅小区为主。

由于CBD商务过于集中,人口聚集有明显的潮汐效应,比如总部基地。

和总部基地商圈不同,五象核心商圈属于五象湖1.0时代范围,板块内合景天汇广场、华润二十四城等小区早已交付入住,聚集了第一批人气。

不仅如此,核心商圈的辐射能力极强,一般是3-5公里,甚至更远距离,都是它的辐射范围,带来的就是五象湖、五象湖东、五象湖西、五象南等板块的人气。

那么,五象核心商圈到底能辐射多少人?或能在楼盘规划上,看出个大概。

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▲附近楼盘户数统计(仅供参考,以实际为准)

小襄仅粗略算了一下,看到数据吓一跳。仅周边44盘,户数加起来已超11万,而且还不包括更远板块以及部分新盘。

照这个节奏,未来五象核心商圈至少会影响33万人(按每户3口人计算)。

再加上地铁优势,会源源不断输入更远板块的消费人口,比如蟠龙、玉洞、大沙田等。

可见,五象核心商圈潜在人气巨大,随着楼盘交付、商业兑现,爆发只是时间问题。

 

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或能与万象城商圈抗衡

那么,五象湖核心商圈,会带来什么影响呢?

首先可以肯定,五象湖核心商圈出现,必将改写五象如今的格局。

核心商圈出现,五象核心板块在哪,也一目了然。而核心板块往往配套高度集中,价值自然会大不同。

影响到楼市,就是带来配套的溢价空间。

普通楼盘的房价,更多体现的是配套价值。当配套高度集中,能级越来越高,甚至出现核心商圈,那房价自然还会有空间。

再往远了看,五象核心商圈甚至能与南宁重量级商圈一较高下。

在南宁“十四五”规划中,提到未来5年将建设区域性国际消费中心城市,并持续升级东盟商务区、朝阳、会展、五象等商圈。

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▲南宁“十四五”提及的商圈

很显然,五象商圈被拔高,提升到与朝阳商圈、万象城商圈抗衡的量级。

得到官方支持,未来南宁,或变成朝阳商圈、万象城商圈、五象核心商圈三足鼎立的格局。

意料之中,很多人会质疑五象核心商圈,这很正常。就像你曾怀疑过的东盟商务区,如今它已成为南宁新的核心商圈。

一切,时间自会给出答案。

 

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总价35万起能买三房?

如今的五象核心商圈,楼市快断供了。就算有新房,门槛也不低。

不过,想低门槛入主该商圈,并非没有机会。最近,合景天汇广场星寓打出“总价35万起能买三房”的广告。

注意,这里说是总价,放在五象核心商圈,门槛不算高。

是什么情况呢?

小襄踩盘发现,总价35万起的三房,是合景天汇广场星寓的公寓产品,48㎡LOFT,分隔为上下两层。

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▲48㎡三房改造户型图

这样一改造,立马不一样了,可自住,可投资。

①自住

小三房设计,阳台、厨房、双卫样样不缺,均通燃气,麻雀虽小五脏俱全,适合小情侣买房、朋友聚居、刚需自住等。

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▲样板间实拍,两层挑高营造出阔绰的空间感

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▲LOFT有阳台,明厨,且可通燃气

②投资

假如用作投资,48㎡LOFT除了可以改造成三房,还可以做成双钥匙拿来出租,收两份租金。

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五象核心商圈呼之欲出,能与万象城商圈一较高下?

▲双钥匙设计,可以打造一、二层不同的风格空间

小襄保守算了一下,假如按最低1000*2元/月的租金来算,如果满租,年回报率约6.8%,轻松跑赢市面大部分理财产品。

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▲投资回报大致计算

当然,还需考虑出租空白期。不过,随着五象核心商圈逐步兑现,未来的的租金回报更高。

不仅如此,星寓依托合景悠方这个商业体,还有更多可能。

合景悠方,在其它城市已有成功案例。

2018年5月,成都合景悠方开业,当天客流突破 17万,商家开业率达90%,当日销售额达到850万;

2018年10月,北京合景摩方开业,招商率达100%,开业率达98%,两大主力品牌创全国销售记录,其中NIKE KICKS LOUNGE当日销售额达48万,单店单日销售全国冠军,AAPE全国单店当日销售第一。

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▲合景悠方效果图

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▲成都合景悠方,已成功运营

假如买下或租下星寓,拿经营美容、养生等工作室,还能与合景悠方商业mall形成业态互补,进一步丰富商圈业态。

这样,业主拿到的租金/收益也更高。

如今南宁公寓市场供应过剩,五象更甚。投资公寓不想踩坑,还得看选盘眼光。

星寓位于五象核心商圈,意味着租赁市场不小,且有双地铁口,更易出租,租金会高于其它普通公寓。

对比之下,它已经赢在起跑线上,适合谁买?

手里有闲钱,想做长线投资,身怀“包租公/婆”梦想的人,可以买来收租;已无购房名额,还想在五象核心商圈占坑的购房者,也可以考虑入手。

如今,项目在售产品为42-62㎡LOFT,35万起买3房,有兴趣可以去售楼部了解。

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作者|郭小襄
编辑|令狐葱

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