南宁公寓玩转套路,看完才知道是坑

不知不觉,南宁的公寓多了起来,关注的人也多起来,时不时有人来问老叨,**公寓能买吗?

明知道公寓有很多缺点,不能落户、没有学位、产权年限短、转让费高……但,户型小,总价低,总有人跃跃欲试。

01

购房者对公寓蠢蠢欲动

之所以关注公寓的人多起来,主要有几个原因:

1、在售数量多,声音大

据大话南宁楼市统计,南宁在售和即将推出的公寓楼盘有30余个,分布各大城区。数量比往年要多,加上开发商大力推广宣传,市场上声音也多起来,形成一股公寓潮,从而吸引不少购房者关注。

2、低首付,门槛低

为了吸引购房者,不少公寓推出首付分期,低首付,看着门槛低,于是乎,购房者蠢蠢欲动。

3、住宅投资受限

南宁虽然不限购,但是限贷,二套40%、三套停贷。对于部分投资客,投资住宅受阻。公寓则没有太多限制,首付5成起,不管是第几套,降低首付压力,于是投资客把目转瞄向公寓。

这样看来,公寓是吸引了不少购房者的眼球。

公寓的那些缺陷都忘记了吗?先看看开发商如何玩转销售。

02

公寓惯用销售套路

现在的销售公寓花样百出,已不是单纯的卖房子。

1、改头换面

说到公寓,很多人想到的是没有学位,转让费高等,购房者会有所抗拒,为了拉近购房者的距离,有的推广用“微住宅”、“loft户型”,第一感觉上,打消你对公寓的排斥。

2、你担心的问题,看似都帮你解决了

担心产权年限短:不是问题,政策大方向:产权到期后可自动续。

担心出租难:也不是问题,我们已经和XX酒店签定托管协议,每年返租,收益稳定,躺着就能赚钱。

担心得房率低:木有问题的,买一层得两层,双层loft户型,层高超5米,双钥匙户型。 

……

你的种种顾虑,听完销售讲解后,让你激情澎湃,恨不得马上刷卡,买!买!买! 

公寓真有那么美好吗?不妨仔细分析。 

03

返租公寓,不可预测的风险

返租公寓能把购房者的心热起来,每年返租,阶梯式上涨,看着就心动。

有网友晒出了西乡塘区一返租公寓的返租情况。 

南宁公寓玩转套路,看完才知道是坑

 西乡塘一返租公寓

如果购置一套34.74平的公寓,单价1.4万,总价48.6万,首付5成,即24.3万,然后逐年返租。

1到56%,租金2918/月;67(7%),租金3404元/月;11-158%3890/月。

15年共收租约61.27万,算上每月还款,由租金反哺贷款,这样一算,花24.3万元首付,不到15年时间,就能拥有一套公寓,看上去还不错的样子。

5年返租租金上浮一个点,涨幅是比较小的,你收的租金赶不上住宅房价上涨的速度,再算上通货膨胀,10年后,钱已贬值,你每月3890/平的租金不是什么高收益了。

15年期间是不能动的,如果你想抛售,可没那么灵活。返租公寓只能说是细水长流。

返租公寓需签两份合同,一份是购房合同,一份是和酒店的签约合同。先看好和酒店签约的条款,是否有不利因素,如果酒店中途退出,违约金很少。

酒店有自己的精装标准,尽管你买的是精装公寓,但也只是简装,部分酒店还需要业主交装修费,这是一笔不小的数字,这些成本你有没有考虑?

如果不想跟酒店签也可以,业主需要自己出租,自行出租不能保障能100%出租,不可预估的空挡期,而你的月供不会空,租金收益也不是稳定的。 

04

居住没有舒适感

假如不是投资客,买来自住,尤其是年轻人,首付不够,先买个小公寓过度。

把它当成住宅,终要回归居住的属性,真的住得舒服吗?

一梯N户:公寓的户型布局一般如下图,一层二十来户,回到家走过长长的过道,感觉是进了宾馆,没有家的感觉。

梯户比住宅高得多,高峰期出门等电梯,估计急得要跺脚。

南宁公寓玩转套路,看完才知道是坑

 公寓楼层平面图

通风采光差: 通风和采光口仅有阳台,单向采光,空气不流通,卫生间和厨房基本为暗室,卫生间湿度大,虽然有抽风机,但不通风,可能长时间潮湿。  

南宁公寓玩转套路,看完才知道是坑

独栋建筑,没有园林:公寓多为独栋建筑,容积率高,基本没有园林可言,如果能有空中花园已经很不错了,其它的跑道、泳池、花园就不用多想了。

也有公寓的体量比较大,由好几栋组成,即使是这样,地面也不会有什么园林,替代的是商业街,因为公寓一般地段突出,地铁口或商业广场。年轻人,请捂紧钱包。

居住人群混杂:你的邻居可能是美容店,可能是工作室,可能是宠物店,也可能是教育机构,每天来来往往的陌生人,你不知道他们的活动时间是怎样,可能晚上还在嗨。在这混杂的环境里,每天有意想不到的“惊喜”。

年轻人也许会觉得这是过度期,不要求那么高。年轻人的收入有限,掏尽所有积蓄购置公寓,商业公寓首付5成,也要约20万左右。然后再重新攒钱买住宅,而你已经背负了房贷压力,居住成本加高,只会延迟你买住宅的时间。

一个好的产品,一定是可居可售,才能保值增值。

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住宅和商业性质公寓,差的不仅是产权年限

商业性质的公寓40年或50年,住宅类的公寓为70年,跟普通住宅一样,两者的差别不仅是产权年限的差别。

首先,商业性质的公寓不能落户,没有学位,失去了房产重要的附加值。

华润二十四城由于周边学校优质,为三中和实验一小,房价快速上涨。但住宅已卖完,很多购房者失去了机会。近来,华润二十四又推出新品“铂寓”,有购房者冲着近学区而来,赶紧关注,但产品为公寓,跟学区挂不上勾,价值跟住宅完全不一样。

再者,商业性质的公寓按商业用电,水电费是住宅的一倍多,居民用电每度约0.5649元,而公寓电费每度1.2元,物业费也比住宅高,住宅物业费每月2.4/平,公寓约5/平。

另外,商业公寓多半不通燃气,根据建筑规定,只有独立窗户和阳台的厨房才能通燃然,而公寓的厨房多为暗室,没有阳台,不一定能正常通燃气,如果要烹饪,只能靠电磁炉之类。 

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关键是谁来接盘?

如果你要转手销售,接盘的要么自住,要么跟你一样为投资。

家庭自住购买的话,需有学区,商业公寓不能满足,这是硬伤。

南宁市场上公寓涌出,未来将更多公寓产品上市,因为现在很多地块出让中需配置商业或公寓,这些公寓放量出来后,市场供应充足。

对于接盘侠,新房市场有很多公寓可选,为何再去找二手公寓?二手公寓还要面临的高昂税费,谁愿意来接盘?

公寓也不是很好的经济杠杆,历史行情告诉我们,公寓价格上涨速度不如住宅,只能说是“稳”定的价格。如果你觉得手上的公寓赚不到钱,转手后的价格,不见得差价能多出很多。

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总结:

南宁在售的公寓中,不乏有很多是好地段,地铁口、大型商业旁,如五象新区内,好地段也有好产品,需要慧眼淘。

公寓市场的活跃还与城市经济相关,个人认为,公寓更多面向是成长型的中小企业和创新型企业,作为它们的商务办公场所使用,这需要激活新型产业,才能带动公寓市场。

公寓看看似简单,实则复杂,置业门槛低就冲冲往里跳,有钱人玩得起,普通的购房者还是保持谨慎吧。

原创文章,作者:楼事通,如若转载,请注明出处:https://www.bafang18.com/5597.html

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