楼市转凉,土地市场凉不凉看三岸新地块

首付分期、特价房来袭,楼市逐渐转凉,那么,土地市场呢?

如果土地市场凉了,那楼市就真的凉了。

8月的土地供少,看不出什么变化,从9月份南宁土地供应来看,商住用地不足10幅,以旧城区小地块为主。最具有代表意义的为三岸两幅地块,三岸地价涨幅较高,新出让地块,或能看出市场变化端倪。

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近期挂出11幅地块,大部分来自旧城区

目前官网挂出商住用地11幅,分别来自兴宁、江南、青秀、良庆、西乡塘五个城区,其中旧城区地块最多。

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▲近期出让地块一览

旧城区往往为小地块,这次也不例外,最大地块为82亩,最小的不到20亩。 

地块位置也比较分散,有北湖片区、安吉片区、经开区、三岸等。五象新区仅一幅地块,为GC2019-084地块,位于五象湖东侧,金融商务用地。土地出让要求:须在项目地块建设面向东盟的大数据产业园,网传是为“华为”量身定制的地块(未经证实)。

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▲ 五象新区GC2019-084地块位置

另外一幅也是可圈可点。

基本饱和的东葛路,意外的有新地块供应,即GC2019-076地块,旧改地块,面向土地熟人。地块出让后,意味着东葛路不再是二手房的天下,将有新房供应。

地块由两幅组成,地块一批准用途为城镇住宅、零售商业;地块二批准用途为零售商业、商务金融。

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▲ 东葛路GC2019-076地块 

其它旧改地块还有:江南区GC2019-078地块、西乡塘北湖片区GC2019-086地块、兴宁东沟岭片区GC2019-087地块等。

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三岸地价涨幅过快,成市场风向

影响市场的地块,我认为是三岸地块,甚至能定调市场风向。

9月29,将出让三岸两幅新地块。三岸地块曾一度疯狂,所出让的每一幅地块都发生了激烈争抢,说是开发商必抢之地并不为过。

这样一个片区,对土地市场是具有很强的风向意义,回顾三岸地块出让历史应证了市场风向标的特点:

2018年7月,鲜为人知的三岸开始出让地块,到现在仅用了一年时间,共成交了9幅地块,片区进入高峰开发阶段。

地块成交价格与楼市行情共振。

楼市转凉,土地市场凉不凉看三岸新地块

2018年楼市高温未退,率先出让了新城悦隽江山、彰泰凤岭江湾两幅地块,楼面地价纷纷破6千。

2018年末,楼市下行期,地价也随之下降,中国铁建凤岭国际城以低于前面地块价格拿下,楼面地价5700/,无产权移交住房,是目前片区面地价最低的项目。

2019年市场慢慢回暖,土地市场也逐渐升温,龙光天耀项目楼面地价8018/,在业内引起一片哗然,同时,地价上升也助推三岸房价上涨。

但这还不是最高的地价,接下来每一幅地块像极了地王,楼面地价纷纷过万,如:龙湖地块、广源地块、美的地块、玉桶金地块。

下半年三岸所出让的地块,全部限楼面地价11250/㎡,只是产权移交住房面积不一样。

9月29日,再次出让两幅新地块,一样限楼面地价11250/㎡,地价上涨还是下跌?将是市场分界点。 

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▲ 三岸两幅新地块位置

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三岸两幅新地块,可能热不起来

楼市转凉的背景下,房源去化慢,房企资金周转压力加大,拿地往往趋谨慎,这次还能像以往一样疯狂拿地吗?

先看看地块情况,9月29日将出让GC2019-080GC2019-081两幅地块,位于开泰路东侧。

楼市转凉,土地市场凉不凉看三岸新地块

▲ 地块位置

两地块容积率≥1.5且≤2.0,保持三岸低密度的调性。

GC2019-080地块与开泰路中学(规划)一路之隔,西北面为重庆银行12万㎡的商业体(规划),学区和商业环绕,加持地块价值,不足是为不规则地块。

GC2019-081地块,仅26亩,规模不大,但是临江,自然环境较优。

地块不差,理论上不输前面地块价格,但行情已不一样,如果说不拿地是等死,那么开发商在缺地面前,是奋力一博还是沉寂?

9月29见分晓。

【后记】

新房市场变化与土地市场变化步调是一致的,你凉我凉,你热我热。当然,不同地块要具体分析,有的地块出让条件苛刻,开发商不愿拿地,不能说是市场已转凉,具有代表性地块才具有市场风向。

作为购房者,关注土地市场变化,了解未来可选的新项目,有适合的地块,买房可以等,没有的话,还是抓紧看看当前市场房源情况。

原创文章,作者:楼事通,如若转载,请注明出处:https://www.bafang18.com/5321.html

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