五象南又拍出9字头地价!你怎么看?我看到了风向

五象南又拍出9字头地价!你怎么看?我看到了风向
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一场土拍,能看出什么?或许,能以小见大,能看懂南宁全年楼市。
今天,南宁就发生了这样一场土拍。
金科以名义地价5150元/㎡,拿下五象南184亩商住用地
或许,你觉得它平平无奇,但它其中包含的看点很多……
五象南又拍出9字头地价!你怎么看?我看到了风向
金科新地块实际地价超9000元/㎡
今日南宁土拍,或许,你已经知道结果了。金科今早在五象南拿下一宗184亩商住用地。
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▲土拍图
名义楼板价5150元/㎡,看起来并不算高,但莫愁可以肯定告诉你,实际地价远不止于此。
各房企算法不一样,得出的实际土地价格会有差别。有业内人士表示,实际地价8500元/㎡。
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▲某业内人士土地成本测算图
金科城置业顾问释放信息,金科新地块实际楼板价9500元/㎡。
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金科城置业顾问释放土地价格
还有人测算,加上安置、学校、以及学校划拨土地价款,实际每平方米楼面价超万元。
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▲某业内人士测算土地价格
鉴盘侠根据各方计算方式,大概估算,金科城五象南新地块实际楼板价超9000元/㎡。
可以肯定,“配建+安置”多,这宗地实际地价远比名义地价高出一大截。
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▲金科新地块捆绑条件(鉴盘侠整理)
安置得花钱,建幼儿园、小学得花钱,学校划拨土地得花钱,这些你在名义地价里看不到的成本,开发商得花老大一笔钱了。
而且,金科新地块,目前仍旧是座“山”。金科挖地基前,得先把山挖平。
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▲金科新地块实景图
这种土方量贼大的地块,不但会拖慢开盘进程,让你高周转降速,还会增加不少成本。
你瞧,今年1月份拿地的绿地,2个月了,山还没挖完呢。
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▲绿地地块实景图
总之,你看到的并非真相,金科新地块实际地价并不便宜,超9000元/㎡。
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位置略次于绿地,地价却超9K
地价超“9”字头,金科新地块位置很好吗?
直接看图:
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▲金科新地块区位图
南宁绕城高速南侧,五象南板块内,金科新地块紧邻绿地1月份刚刚拍下的绿地朗峯。
虽然紧挨着绿地,但实话实说,金科新地块位置略逊色于绿地。
地铁、学校、商业3大主力配套,绿地和金科在学校和商业上,打个平手。
两个项目旁边紧挨着平乐小学和华威路中学,暂时没有名校的优势,商业依靠北侧华润、轨道TOD、宝能等商业体,情况也差不多。
但在地铁方面,绿地朗峯明显优于金科新地块,绿地朗峯紧挨着平乐大道,未来距离地铁站点也更近(3号线延长线,具体站点未定)
而且,绿地朗峯的位置,更靠近五象湖核心区,享受未来价值外溢的红利更多,也更快。
总体而言,两宗地块在面积、容积率、配建项目都极为相似的条件下,绿地朗峯在位置上略微优于金科新地块。
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▲金科、绿地土地指标一览
可从拍地结果看,金科地块实际楼板价,与绿地朗峯(实际楼面价超8000元/㎡)接近,甚至略高。
不过,金科在品牌、物业服务有自己的优势,绿地则相对弱一些。从品牌溢价能力看,金科也有底气。
位置略逊色,同样的高地价,你品出什么了吗?
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它是一个风向标
拍地捆绑条件多,地价贵,位置又不是五象内最靓的,但这块看似普通的地块,却是今年南宁楼市一个不小的风向标。
为什么这么说呢?
时机、规模和价格。
①时机。
这宗地块,是春节之后,五象供应的第一宗住宅土地。
房企经过去年的整合,3道红线该调整的调整了,城市布局计划已重新定调,资金情况重新评估。年后,一个城市热门板块的第一宗地成交情况,有预示作用。
一定程度上,它热,则城市利好,它冷,则城市利空。
②规模。
金科新地块占地184亩,规模可观,它比我们上一篇鉴的“万科坛泽路新地块”(150亩)还要大30亩。
对于有实力的房企,大规模地块更有“技术空间”。金科能有决心吃下184亩地,对金科考验很大,相反,也看出房企对南宁楼市(五象)的信心。
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▲参加本次土拍的房企不下8家,都想吞下这184亩大规模地块
③价格。
前文也说了,相比绿地,金科新地块,地价微涨了。
3个月时间,五象南2宗地块超8000元/㎡、超9000元/㎡,是地价,而不是房价,这是一件挺“可怕”的事情。
去年年中预测,七小剑老师曾说,房地产是有周期的,调整期横盘,爆发期涨价,楼市遵照这个周期走了15年。
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▲最近15年主要大周期回顾
新一轮周期,最快可能在2021年下半年就将启动,这次土拍,可以看做一个小信号。
其实,在一线城市(上海、深圳等),新一轮的涨价早已经开始,城市级间的传导会渐渐发生效果。
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3大板块新盘,房价或超你预期
一定会有人说:“小侠,你看不到南宁楼市依然很凉吗?何必因为一场土拍鼓吹涨价。”
你只看到了局部板块的凉,你是否看到很多板块已经暗戳戳的热起来了?
给大家看一份土拍统计表:
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▲近期部分土地拍地情况一览
表格中标注的部分土地价格,是将所有土地成本计算入内的实际楼板价。
五象南部分地价已经7000-9000元/㎡,良庆大桥南地价后期拍到8000-12000元/㎡;三中板块部分地价超9000元/㎡……
注意哦,这是地价。这样土地长出来的新盘,价格会是多少呢?只能说,或许超出你预期。
良庆大桥南板块,轨道御玺君临湾、敏捷&华宇锦绣江辰都曾释放信息,要卖到2万+,阳光城光明未来悦预计1.8万+;五象湖西建发和玺,预计价格1.6-1.8万/㎡;五象南荣和五象院子目前高层价格1.4万+,绿地朗峯预计1.5-1.6万/㎡。(以上均为入市价格。)
就在写稿时,金科城置业顾问发来这样一段消息:
金科新地块地价9500元/㎡,入市单价预计1.7万+。
诚然,置业顾问的说辞多少有些水分,但泛五象湖、良庆大桥南、五象南,不少新盘的入市价格,真心不低,甚至一些超出了你的预期。
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为了出圈,“金科们”拉开产品竞赛
“地价贵,房价贵有什么用,得购房者买单才行啊!”
说得在理。
不过,你放心,这些房企高价拿地前,绝对想过无数次“我做什么产品,能够撑得起这个价格”。
事实上,肉眼可见,这些“预期价”不低的新盘们,都摩拳擦掌,要拿出亮眼的园林、户型来圈粉。
敏捷携手华宇憋大招;轨道御玺君临湾高墙窗比户型跃跃欲试;大唐中南紫云印象主力户型85-125㎡,据说96㎡做了四房;绿地朗峯目前释放信息不多,但据项目透露,一出场就会惊艳;建发和玺做68-109㎡两房、三房、四房,效果图长这样:
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▲建发和玺效果图
当然,牛皮都会吹,最后成品说话。但至少看得出来,五象新盘们,都在展示面、园林、户型上,牟足了劲。
最终是否成功实现溢价,还看购房者是否认可。
金科城首开价格1.15-1.3万元/㎡,如今你再去看,新楼栋价格已经1.3万元/㎡;金科梧桐樾1期40㎡1.45万元/㎡,2期同样户型预计价格1.6万元/㎡;阳光城大唐檀境去年首开1.45-1.55万元/㎡,如今均价1.6万元/㎡……
市场实践证明,只要产品好,不愁不溢价。
金科今日新地块,分2个小地块,安置房可以放在东侧小地块(按最大容积率计算,50亩东侧地块可以容下所有住宅安置),保证西侧完整地块的居住品质。
如果金科再把自家中高端产品系搬过来,避开同质面积段,做一些高赠送+高品质产品,金科还是有赢面的。
一场土拍,一年楼市,以小见大,我认为转暖将启,你觉得呢?
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你莫愁、宁采尘  编|鲁智深 
本文版权归“鉴盘侠”所有
法律顾问:广西君桂律师事务所

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