看完这篇“百科大全”,终于读懂了南宁住房公积金

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对于买房人来说,住房公积金,是一个永不会过时的话题。
“小侠,我的家庭情况能用公积金吗?能贷多少?自愿缴存有好处吗?公积金如何取出?”鉴盘侠接收到有关公积金的询问,实在太多了。
有人咨询,就值得我们重视。
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▲鉴盘侠网友留言
今天,不群就和你好好来说说,南宁住房公积金管理中心(下简称“市公积金”)、广西区直住房公积金管理中心(下简称“区直公积金”),对常见四大关注点:公积金贷款、商转公、个人自愿缴存、提取的正确打开方式。
温馨提示:本文主要讨论语境为常见单位缴纳公积金的使用范围,对象不含危改房、回建房等
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申请:公积金,你到底能不能用?
你知道,市公积金和区直公积金的住房贷款政策,都有什么区别吗?
直截了当,看对比表。
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▲南宁市公积金/广西区直公积金贷款政策对比
从政策看,区直公积金的使用条件更“奔放”,市公积金还有些“拘谨”。
如果表格没看懂,不群再文字解释一下:
①认房又认贷
申请公积金住房贷款的总体原则就是“认房又认贷”。这一点和商业贷款是一样的。
你是否能申请公积金贷款,就看你的房产情况和贷款情况。
认房又认贷,认的是南宁的房,全国的贷。
南宁区域内无房,且没有使用过公积金贷款,按首套执行;
已经使用过一次公积金(已结清),或名下有房,或前两种情况都占了,都按二次或二套执行。
住房套数,按在南宁行政区域范围内(含五县计算。贷款次数,以全国范围内的住房公积金贷款次数计算。
注意,均是以申请人和家庭为单位,若单身,只看个人名下;如已婚,还要看配偶双方名下。
另外,市公积金的二套二次,首套房面积需要满足在120㎡内,且二套房面积仅选择在144㎡内。注意,市公积金是有面积限制,而区直公积金没有房屋面积限制。
举个例子:
夫妻婚前各自有房,都没使用过公积金,但有一套不在广西,大于120㎡。有商业贷款,在南宁再买一套,算几套?可以使用公积金么?
回答:以家庭为单位,认南宁的房认全国的贷。
该夫妻共有两套房,但只有一套在南宁,认定夫妻名下有一套房产。且该夫妻没用过公积金贷,再买算二套。
如果缴纳的是区直公积金,可以按二套条件使用申请。如果缴纳的是市公积金,且南宁的房子在120㎡内,可以在申请买144㎡内的房申请使用公积金贷款。
 
②贷款额度
除市公积金二套二次贷款最高额度为50万外,其它最高额度均为60万,个人和家庭不累计叠加。
就是说,商品房购房总价=首付款+贷款金额(最高能贷60/50万)。要是无法画等号,要么这个楼盘支持组合贷款(公积金贷+商业贷),要么得自个儿找另找资金填上首付缺口。
市公积金的月缴额对应最高贷款额度,可参考下图关联表。
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▲南宁市公积金缴交额与贷款额关联表
其实,还有种便捷的方式,通过公积金热线(0771-12329)咨询人工客服,或在官网/微信网厅登陆账号找到贷款计算器,就能轻松get到初步核算贷款额度。
当然,贷款额度还要与缴存额、家庭负债、信用、申请人年龄等进行综合评定,带着相关材料到柜台网点咨询更准确。
 
③异地贷款
南宁市直公积金异地贷款,仅支持钦州市、北海市、防城港市,且贷款人户口所在地为这三市或南宁。
区直公积金正常情况支持下支持异地贷款,但在二级预警启动后,目前暂停受理。
④区直公积金二级预警什么时候解除?
2021年1月29日,区直中心住房公积金个贷率为88.77%,二级预警启动,好几项业务暂停办理,政策什么时候才会放松呢?
据了解,当个贷率连续2个月低于85%时,解除二级预警,恢复商品房期房住房公积金贷款担保业务。当个贷率连续2个月低于82%时,解除一级预警,恢复受理住房公积金异地贷款申请。
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商转公:看着挺爽,其实挺难
在南宁,有很多购房者,买房时用了商贷,还款一两年后,考虑将商业贷款转为住房公积金贷款,来减轻月供压力。
这种情况可以说非常普遍。
同样贷60万按揭30年,公积金贷每月比商贷少还近1000元,支付总利息省了35万。
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▲商贷和公积金贷同等贷款额度月供对比
商转公这么爽,可什么条件能申请“商转公”呢?
商转公的贷款额度、年限、利率,参照市/区直对于公积金贷款的规定,同时,要对应下列条件,如图。
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▲南宁市公积金/广西区直公积金商转公政策参考
文字解释如下:
①商转公基础条件
商转公有很重要的两点要求:一是住房需取得不动产权证后才能申请,二是主贷人不变。
一好理解,房子的房产证还没取得,免谈。(南宁市办理不动产权证速度有所提升,最快的有去年五象湖某盘,交房当天即得证,对商转公也是利好。
主贷人不变又是啥?商业贷款时填写的主贷人,也应为商转公的主贷人,不能更改。
如果只是配偶连续足额存缴足月公积金,而主贷人未满足,很抱歉,这种情况不允许申请商转公。(除非向银行申请变更主贷人,但操作难度也大
当然,还有最重要的一点,商业贷款需要结清(贷款人需先自筹资金结清商业贷款并解押)后,才能转公积金贷款。
除非,你符合商转公顺位抵押贷款的条件第③点会讲到
举个例子:
夫妻婚前各自有房,双方有公积金,女方用公积金贷款,男方买房时不允许用公积金贷款,用农业银行商贷。婚后住男方的房子,经济紧张下便把女方的房子卖了。男方的房子早已取得房产证,可以申请商转公吗?
回答:以现在家庭为单位,这对夫妻名下虽然只有一套房,但已经用过公积金贷款,属于“二次”。
 
想申请商转公的房子,已取得房产证,主贷人男方也有公积金,如果缴纳的是市公积金,男方的房子还应在120㎡内,才可以申请商转公,最高有50万贷款额度。
 
如果男方缴纳的是区直公积金,则没有面积要求,最高有60万贷款额度。
 
而且,农业银行支持顺位抵押,只要把商贷与公积金贷的差额资金、与非住房性质贷款结清就好。
②家庭情况改变
还有一个常出现的问题,婚前商贷买的房,现在房本本得手,同时主贷人从单身变为已婚,怎么看能否商转公?
很简单,身份变已婚,只要看当下家庭单位的套数、贷款次数情况。三套及其以上直接Pass掉,夫妻双方仍有公积金贷款的要先结清后,按二次进行公积金贷款。
注意,缴存市公积金的,还得看房子面积条件,首套122㎡、二套144㎡。
举个例子:
男方婚前买了一套100㎡房子,没交公积金,用的商贷。女方婚前也买了套房,用的区公积金贷款。结婚后,女方还能用公积金贷款买房吗?如果不行,商贷那套房可以商转公吗?
回答:以家庭为单位,该夫妻名下已有两套房,想再买一套房属于第三套,不支持使用公积金贷款。商贷那套房,男方为主贷人,也不能使用非主贷人,女方的公积金商转公。
③二套可以商转公吗?
二套支不支持“商转公”?市公积金金和区直公积金
按照公积金“认房又认贷”的二套公积金政策。公积金贷款结清的前提下,第二套房若是商业贷款且取得不动产权证后,支持“商转公”业务。
举个例子:
我名下有2套房,一套是2014年购买的92㎡的房子,商业贷款40万,2018年6月得房产证。另一套是2019年6月购买的143㎡,商业贷款50万。
想咨询,我名下两套房中的一套,能否商业贷款转公积金贷款呢?
回答:首先,公积金二套的认定,只和房屋面积有关,与购买时间无关。
其次,这位侠友有过公积金贷款记录,得保证此前的公积金贷款已经结清,且此前只用过一次公积金贷款。
最后,由于这位购房者第二套房屋面积超过120㎡,但小于144㎡,所以,建议将143㎡房子的贷款进行“商转公”。
还有一点需要注意,需要“商转公”的房产必须已经获得房产证。这位购房者的情况中,其143㎡的房子需获取不动产权证后,才能办理“商转公”。
此外,根据最新“商转公”政策,商贷在指定银行贷款才可以进行“顺位商转公”,在别的银行贷款就需要先自行结清商贷部分,才能“商转公”。二套公积金“商转公”同样适用该政策。
 
④商转公顺位抵押贷款如何操作?
这两年,商转公顺位抵押贷款(区直公积金里又称“商转公免自筹”)得到推广。
意思是,申请人的商贷发放行与公积金贷款业务承办银行为同一家银行,无需先自筹资金结清解押,而是经过审批后直接转住房公积金贷款,这就减轻了筹集的压力。
现在,市公积金有7家、区直公积金有5家银行(如上表支持商转公顺位抵押贷款。
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▲市公积金商转公顺位抵押流程示意,以中国银行为例
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▲区直公积金商转公免自筹流程示意
值得一提,商转公最高能贷60万,贷款批准额度与结清商贷之间存在差额,需要自筹支付。
还要关注到与商贷关联的可能债务,车位贷、精装贷等非住房性质贷款,也要自行筹集资金结清。
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自缴:单位不帮缴,你也能用上公积金
上个月,公积金新政出炉,市公积金支持个人自缴。
也就是说,即使单位(公司)不帮你缴纳公积金,你也有机会能用上。
不群对市公积金自愿缴存进行详细解读,详情:《南宁公积金新政3月1日起执行,单位不帮缴,你可以自己来!》。
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▲南宁市公积金个人自愿缴存贷款注意事项
目前市公积金自愿缴存,不适用于二套房、商转公。
和市直不同,区直公积金自愿缴存,不支持商转公,但支持二套。同时要满足基础使用条件——借款人家庭未结清住房公积金贷款前不得再次申请。
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▲广西区直公积金个人自愿缴存贷款
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▲区直公积金个人自愿缴存基数和贷款额度测算
问题来了,个人自愿缴存公积金,选择区直还是市公积金呢?
目前看,两者适用于首套首次申请公积金住房贷款,而区直公积金条件更宽松些,支持二套。
所以,要想在购买二套房时使用公积金住房贷款,只能区直自愿缴存公积金。
还有一点,与月存缴额、可贷额度息息相关的,缴存比例一高一低,24%(市公积金)和12%(区直)。
月收入不高的,区直自愿月存缴额最低为217元/月。但真要按这个数额交,能贷的部分也很微末,对于住房总价来说杯水车薪。
另一种,每月预算充足的,只想用在首套房的,那市公积金自愿缴存或许更适合。月存缴额最高可到5460元/月,存的钱越多时间越长,能贷越多。
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提取:公积金不能用,我能提取吗?
如果以上住房公积金贷款,都错失了使用机会,没事,钱还在账户里头跑不掉。
公积金提取方式多样化,不群做了张表,以市公积金提取为例。区直公积金提取方式也有相似性,也可参考。
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▲南宁市住房公积金提取要求
也许无法使用公积金进行住房贷款,但它还是有用滴。购买自住住房、偿还商贷,都可以提取账户内的公积金。
并且,父母、子女(直系亲属)可在限额内按规定提取各自的住房公积金,来帮忙偿还。
提取方式有两种,在网络上向对应中心网厅自助申请。需要递交材料、条件比较复杂的,就得到营业前台申请提取。
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▲网厅办理界面
办理申请后,一般情况下在柜台办理提取的10个工作日内到账,在网厅办理提取的3个工作日内到账。
最后,写到这,不群已经连续多天游荡在公积金相关资料里,感触良多:哪里都有条条框框,但有总比没有好。
用在买房上,只要有较充裕的首付,就可以享受到低利率贷款。
虽然每月到手的钱要扣除月缴额,但单位也帮你交了同额,交的越多,福利越多。
公积金必然是有用,看你怎么用。
看完这篇,如果你对公积金还有不明白的,留言问我吧。
—end—
阅不群  编你莫愁 
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法律顾问:广西君桂律师事务所

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