315|一张图,曝光了五象房企们光鲜背后的另一面

315|一张图,曝光了五象房企们光鲜背后的另一面
315|一张图,曝光了五象房企们光鲜背后的另一面
又到315,总该写点什么。
曝光维权?容易被拉去喝茶,算了。歌功颂德?不是315该干的事,不写。
今天,就写点不一样的。
一张看似平常的图,藏着房企们光鲜背后的另一面,也藏着普通人极容易忽略的选盘逻辑。
315|一张图,曝光了五象房企们光鲜背后的另一面
一张普通又神奇的图
先上图。
315|一张图,曝光了五象房企们光鲜背后的另一面
▲五象湖部分小区二手房挂牌价
这张图,由一位粉丝发在鉴盘侠VIP群内。
明眼人一看便知,它是一份中介的挂牌房源信息表。表里的主要楼盘,就是已经被说烂了的五象湖那些“神盘”。
包括五象湖1.0时代的华润二十四城、万科魅力之城、宝能五象湖1号(现在叫宝能城)、绿地国际花都和合景天汇广场;2.0时代的万科金域蓝湾、龙光玖珑湖,以及3.0时代的旭辉湖山樾。
如果你把它当成一张普通的图,它就是一张普通得不能再普通的图。
可在小剑看来,虽然它不够全面,但它曝光了很多很多的问题,也藏着很多很多的学问。
如果读懂了它,你对楼市、房企和买房的认知,就能再上一个段位了。
315|一张图,曝光了五象房企们光鲜背后的另一面
品牌溢价力,华万就是牛一点
唯二单价破2万的房子,你发现了吗?
没错,是万科金域蓝湾和华润二十四城。
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▲这几套就是贵一点
地段类似、产品也类似的情况下,比什么?比的就是品牌和物业。谁的品牌口碑更好,谁的物业服务更牛,谁就更有品牌溢价能力。
横盘的年头里,还能比别人卖得贵,又卖得好的,那就是品牌溢价能力的体现。
在南宁,华润、建发们就是品牌溢价力的代表房企。
回头再看这张表,同是三中+五象一小的学区,华润的品牌溢价是最强的,其次是万科。

买房启示:品牌无溢价的楼盘,买房时可能和周边项目价格差不多,再转手时,可能会差很多。

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别忽略流通性,紧凑小户更吃香
同样是龙光玖珑湖,89㎡的户型,比120㎡户型单价贵了900元/㎡。
尽管,120㎡户型还是高层,楼层还更好。
再看合景天汇广场。
69㎡的户型,足足比88㎡的户型贵了2000元/㎡。
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▲越小户型单价越贵
华润二十四城和绿地国际花都的2套房,也反映出了同样的特点。
买房启示:没有流通性的房子,就是一堆钢筋水泥。
买一套房子(非终极改善房),很少有人会住一辈子,必须考虑流通性。比如,未来谁来买?有多少人会买?你的竞品多不多?
通常情况下,好的学区房,又是偏刚需、刚改的小区,越小户型,越有溢价优势(高端稀缺项目除外)。
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比学校,十四中还是强于三中
先说明,这里指初中。
如上表,里面出现了3种学区组合。
第一种是五象四小+十四中,第二种是滨湖路小学+十四中,第三种是五象一小+三中。
其中,滨湖路小学+十四中这对组合,仅合景天汇广场一盘,不具代表性。
另外两种组合,无论是最高价比较,还是平均价比较,十四中学区房已经迎头赶上并超过三中学区房。
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▲不同学区组合的比较
要是加上五象湖4大天王(建龙新建),十四中的优势就会更明显。
买房启示:学区是分三六九等的。更好的学区,才有更好的溢价。
金旺角二三十平米的小户,之所以能卖到四五万,就是因为它是南宁这个城市里的一等学区房,且满足了“小”的特点。
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精并不比毛金贵
表中14套房源,只有1套是毛坯,其他都是精装房。
既有毛坯又有精装的绿地国际花都,84㎡的精装房单价,几乎等于92㎡的毛坯房价格。
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▲毛坯房,并没有比多花10几万装修的精装房便宜多少
请你记住,在二手市场里,精装房基本不会比毛坯房具有明显的价格优势。除非你的精装房很新,很豪。
毕竟,人们都是喜新厌旧的。太旧的精装,反倒不如毛坯房人缘好。
买房启示:如果你买房是以投资为主要目的,选毛坯更好。一则,买房时成本更低;二则,卖房时也不比精装房少卖钱。
当然,如果是长期持有,精装也有自己的优势。比如,起码比毛坯房多了一份稳定的租金收益。
至于自住为主的购房者,就看个人喜好了。工作比较忙,怕噪音干扰,对个性化不追逐的,买精装房也是不错的。毕竟,买了毛坯房,你总要装修的。这年头,100㎡的房子,想装出点样子,没个20万是下不来的。
315|一张图,曝光了五象房企们光鲜背后的另一面
二手房市场挺惨淡的
最后一点,通过这张图,小剑看到了二手房市场的惨淡。
五象湖已经算是南宁市场的热门板块了。
但是你知道吗?前两年,这几个盘曝出来的放盘价,挺多是2万+的。贵的,甚至有2.2万+的。
如今,14套房,仅有2套是2万+。
挂牌价如此,成交价可想而知。通常,成交价都要比挂牌价再低上挺多。
当下,南宁新房市场还算不错,但二手房市场仍然是很惨的。
放盘多,成交少;不断下调价格;成交周期拉长——已经成为二手房市场的主要特征。
买房启示:市场调整期,适合买入,不太适合卖出。如果资金允许,可以再抗一抗,待市场好转时再挂出。
PS:一张图,不能代表全部,但一定能说明很多问题。今年315,不送维权,就送些启示吧。祝愿鉴盘侠所有粉丝,多些认知,少走弯路,买到好房。
—end—
|七小剑  编你莫愁 
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法律顾问:广西君桂律师事务所

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