南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

月初,东方姑姑针对南宁大量2万+楼盘是否卖得动的问题,写了一篇文章(链接原文)。

良庆和青秀这两块热土上的高价盘,卖得还真不差,江南和兴宁两个老城区也有2万+楼盘销量挺好。

不少西乡塘扒友不服了:同样是老城区,江南都有2万+,凭啥我大西乡塘没有?

 

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

西乡塘:2万+阵营?你们玩

年前,扒房统计了2020年南宁卖到2万+的在售楼盘,共31个,数量惊人。
2万+楼盘的分布,青秀区再一次捍卫了“老大哥”的位置。它是2万+项目最多,也是均价卖到最高的城区。
与青秀赛跑的五象则迎头赶上,作为一个广西重金投入的板块,五象优越的资源,成为了2万+楼盘的第二梯队,大有赶超青秀之意。
南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲2020年底统计的南宁2万+楼盘

兴宁区与前两者有些不一样,卖上2万+的只有3个别墅盘,这与地下采空限制和低密等硬指标有关,总价高,单价自然也不低。

江南区,可以说是“二枝独秀”,靠着凯旋1号和华润西园悦府这两个楼盘,也成功挤进2万+的行列。

不过葱哥注意到,西乡塘和龙岗,这2个城区都没有上榜。

如果说龙岗价值尚未激发,还可以理解。但西乡塘既是主城区又是老城区,为啥2万+楼盘数量却被一江之隔的江南完爆?

先别说西乡塘不争气,它和“邻居”江南的共同点还真不少,可一直没能培养出一位“尖子生”,这确实值得好好思考一番。

 

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

同是老城区,江南凭啥“赢了”?

同是老城区,江南凭啥有2万+,而我大西乡塘却没有?
西乡塘不服气,也是情有可原的。毕竟,西乡塘和江南有不少相似之处。
地理位置上看,两者都位于南宁主城区的西部,分居邕江同一江段的南北两侧;成型时间早,上世纪布局了各类产业,吸引了不少人口定居。
最烧钱的地铁也均在西乡塘和江南穿过并通车,让大部分居民的出行都有地铁可乘。
南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲西乡塘和江南界限划分

当然,西乡塘和江南也同病相怜,犹如同难兄难弟。这2个板块,一直没得到太多政策利好的眷顾。至少,在楼市的话语权上,存在感并不太高。

这2个板块如此相似,但江南的2万+阵营里有2席,西乡塘却“挂蛋”了。

2016年凯旋1号取证销售,2万-15万元/㎡的价格,捅穿了南宁房价天花板;2019年上市的华润西园悦府也不是省油的灯,看江大平层均价2.2万元/㎡,稳坐江南房价TOP2。

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲两个楼盘的地段优势

为啥江南能出豪宅?答案很简单。

①两个盘都建于南宁为数不多的半岛之上,除了地段稀缺,看江面还够广。

②两个半岛处于市中心,跨个桥直接傍上青秀“大腿”。

③两个盘的产品力都够强大,豪宅属性和改善基因得到认可。

手里握有稀缺的资源和地段,自然就有了做2万+楼盘的基因。江南的其他地段,却不具备2万+的底气,原因有三。

一是,背离了城市向东的发展方向,难得政策倾斜;二是可开发地块较少,未来以旧改为主,难出豪宅;三是三产、工厂、自建房泛滥,没有支撑2万+的环境和资源。

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲江南其他板块很难产出2万+

所以,同是老城区的江南,其豪宅产出条件实际上非常苛刻。但因为凭着2个半岛,2万+楼盘的数量小胜西乡塘一筹。
 
南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

西乡塘究竟“输”在哪

纵观整个南宁的2万+项目,大多离不开以下几个因素:资源、政策、产品、学区。

比如五象湖的2万+们,既坐拥五象湖,又得到了南宁重点向南发展的的政策利好,周边还有三中、十四中等学区加成;

又比如三岸,凭借纯粹、低密的地块属性,加上一线江景,地价节节攀升,自然吸引了一众大牌房企前来打造高端改善项目;

有时仅凭强大的名校光环,也能催生2万+。比如“最贵学区房”金旺角,房子再烂又如何?“滨湖路小学+十四中”让它“祖上烧高香”,二手房均价达到了2.5万元/㎡。

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲金旺角二手房均价(来源:诸葛找房)

有人说,西乡塘要江景也有江景,学区虽比不上青秀,但在老城区里算一枝独秀了。综合来看,底子不差啊。
话是这么说,但它就没这么好的运气了。

虽然西乡塘也有一线江景,但缺少如白沙半岛、柳沙半岛这样三面环江的特殊地形;也缺少如三岸这样的低密地块。

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲西乡塘的江面走势比较平,沿线又有不少城中村

靠近市中心的江景段,比如民生广场一带,早期又被小房企做烂了。

而且,作为开发较早的城区之一,西乡塘沿江一带分布了很多老旧小区,明月湖、相思湖周边则集中了大片的城中村、学校、工业园区,能够利用的景观资源很少。

此外,西乡塘与南宁的发展大方向背离。“整体向东,重点向南”这2样它一个不沾边,错失了城市的发展红利。

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲南宁城市总体规划(2011-2020)

若要论名校,西乡塘算是老城区比较有看头的板块,比如秀田小学、37中等。
南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲南宁市重点小学,仅供参考(来源:楼盘网)

但它的名校光环还不够强,处于中等水平,“名校效应”发挥的空间有限。

西乡塘各方面都很均衡。这就像咱们读书时,某位同学不偏科,科科及格,但就是没有一科特别拔尖。

说到底,它终究还是缺少能诞生2万+的“爆点”。

 

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

旧改,能改出2万+吗?

近年来,西乡塘的旧改浪潮越来越汹涌,先后出现了多个超千亩的大面积旧改。
南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲西乡塘涌现大规模的旧改

同时,一些具有人文历史板块的区域,如水街、南铁、五里亭菜市等,也开始了旧改的进程。

旧改,会是西乡塘“翻身”做出2万+豪宅的机会吗?

葱哥认为,很难。

葱哥统计了近两年西乡塘的土拍情况,可以看到大部分地块都是以旧改的方式出让,而且楼面价多处在2000-5000元/㎡的区间。

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲2019-2020年西乡塘土拍情况

相比之下,青秀、五象不断出现的万元地,势必是要迈进2万+阵营的。
南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲南宁万元地块一览

这也正说明了南宁楼市的一个现象:板块价格分化。

优质的板块诞生优质的楼盘,别说2万+,3万+、4万+都会是常事,价值决定价格;但刚需板块的房价,依然保持着一定的水平,这也是为什么,西乡塘仍有8字头、9字头的楼盘。

当然,不排除会有个别拔尖的项目出圈。

葱哥在住建局网站上查到,洋浦星的备案价最高达到1.5+万元/㎡,正恒华府备案价最高达到1.6+万元/㎡,已经远远高出西乡塘的整体水平。

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲2020年西乡塘均价11121元/㎡(来源:克而瑞)

只不过,与2万+仍有一部分距离。同样,西乡塘向来是刚需重镇,对高端盘的需求并不大,消化2万+楼盘,可能会有些吃力。
 
南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

西乡塘:我不需要2万+

葱哥说了这么多,都在说西乡塘为什么没有2万+。但说到这里,我想再问一句,2万+楼盘,你问过西乡塘需不需要吗?
这不是一个以房价论英雄的年代。西乡塘真的需要2万+楼盘吗?
在南宁,西乡塘是无可争议的刚需天堂。充满烟火气的西乡塘,成为了很多南宁人留恋的地方。

葱哥身边就有不少朋友,首套房买在了西乡塘,置换二套房时,也首选西乡塘。

虽然没有豪宅,但西乡塘亲民的房价,给了很多刚需客能上车、安家的机会。

透过数据也能感受到这一点。南宁各城区近10年的房价走势,西乡塘的涨幅是最低的,只有75%。

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲南宁各城区10年房价涨幅

葱哥认为,西乡塘其实没有必要追求2万+。

根据数据显示,2020年西乡塘区常住人口126.2万人,其中城镇常住人口116.27万人,人口密度971人/km²,均排在南宁各城区首位。

南宁2万+楼盘遍地开花,这个人口百万的老城区却没份

▲2020年南宁各城区人口数据对比(数据来源:人口库)

有句话说,长期看人口,充足的人气给西乡塘带来了足够的活力。

同时,西乡塘也是南宁大学最集中的地方,广西大学、广西民族大学、广西财经学院、南宁师范大学等高等学府,让很多从外地来到南宁的人们,在西乡塘留下了自己的青春。

对一些人来说,西乡塘甚至代表了南宁。

没有2万+,西乡塘也还是那个温柔的西乡塘。

◆◆◆
|令狐葱 舟树人  编|小二郎
本文版权归扒房所有

原创文章,作者:扒房网,如若转载,请注明出处:https://www.bafang18.com/46936.html

发表评论

登录后才能评论

评论列表(1条)

  • 6875
    6875 2021年3月9日 10:59

    南宁重点向南,江南区融创云图之城4字头房价