月初，东方姑姑针对南宁大量2万+楼盘是否卖得动的问题，写了一篇文章（链接原文）。
良庆和青秀这两块热土上的高价盘，卖得还真不差，江南和兴宁两个老城区也有2万+楼盘销量挺好。
不少西乡塘扒友不服了：同样是老城区，江南都有2万+，凭啥我大西乡塘没有？
西乡塘：2万+阵营？你们玩
▲2020年底统计的南宁2万+楼盘
江南区，可以说是“二枝独秀”，靠着凯旋1号和华润西园悦府这两个楼盘，也成功挤进2万+的行列。
不过葱哥注意到，西乡塘和龙岗，这2个城区都没有上榜。
如果说龙岗价值尚未激发，还可以理解。但西乡塘既是主城区又是老城区，为啥2万+楼盘数量却被一江之隔的江南完爆？
先别说西乡塘不争气，它和“邻居”江南的共同点还真不少，可一直没能培养出一位“尖子生”，这确实值得好好思考一番。
同是老城区，江南凭啥“赢了”？
▲西乡塘和江南界限划分
这2个板块如此相似，但江南的2万+阵营里有2席，西乡塘却“挂蛋”了。
2016年凯旋1号取证销售，2万-15万元/㎡的价格，捅穿了南宁房价天花板；2019年上市的华润西园悦府也不是省油的灯，看江大平层均价2.2万元/㎡，稳坐江南房价TOP2。
▲两个楼盘的地段优势
①两个盘都建于南宁为数不多的半岛之上，除了地段稀缺，看江面还够广。
②两个半岛处于市中心，跨个桥直接傍上青秀“大腿”。
③两个盘的产品力都够强大，豪宅属性和改善基因得到认可。
手里握有稀缺的资源和地段，自然就有了做2万+楼盘的基因。江南的其他地段，却不具备2万+的底气，原因有三。
一是，背离了城市向东的发展方向，难得政策倾斜；二是可开发地块较少，未来以旧改为主，难出豪宅；三是三产、工厂、自建房泛滥，没有支撑2万+的环境和资源。
▲江南其他板块很难产出2万+
西乡塘究竟“输”在哪
比如五象湖的2万+们，既坐拥五象湖，又得到了南宁重点向南发展的的政策利好，周边还有三中、十四中等学区加成；
又比如三岸，凭借纯粹、低密的地块属性，加上一线江景，地价节节攀升，自然吸引了一众大牌房企前来打造高端改善项目；
有时仅凭强大的名校光环，也能催生2万+。比如“最贵学区房”金旺角，房子再烂又如何？“滨湖路小学+十四中”让它“祖上烧高香”，二手房均价达到了2.5万元/㎡。
▲金旺角二手房均价（来源：诸葛找房）
虽然西乡塘也有一线江景，但缺少如白沙半岛、柳沙半岛这样三面环江的特殊地形；也缺少如三岸这样的低密地块。
▲西乡塘的江面走势比较平，沿线又有不少城中村
而且，作为开发较早的城区之一，西乡塘沿江一带分布了很多老旧小区，明月湖、相思湖周边则集中了大片的城中村、学校、工业园区，能够利用的景观资源很少。
此外，西乡塘与南宁的发展大方向背离。“整体向东，重点向南”这2样它一个不沾边，错失了城市的发展红利。
▲南宁城市总体规划（2011-2020）
▲南宁市重点小学，仅供参考（来源：楼盘网）
西乡塘各方面都很均衡。这就像咱们读书时，某位同学不偏科，科科及格，但就是没有一科特别拔尖。
说到底，它终究还是缺少能诞生2万+的“爆点”。
旧改，能改出2万+吗？
▲西乡塘涌现大规模的旧改
旧改，会是西乡塘“翻身”做出2万+豪宅的机会吗？
葱哥认为，很难。
葱哥统计了近两年西乡塘的土拍情况，可以看到大部分地块都是以旧改的方式出让，而且楼面价多处在2000-5000元/㎡的区间。
▲2019-2020年西乡塘土拍情况
▲南宁万元地块一览
优质的板块诞生优质的楼盘，别说2万+，3万+、4万+都会是常事，价值决定价格；但刚需板块的房价，依然保持着一定的水平，这也是为什么，西乡塘仍有8字头、9字头的楼盘。
当然，不排除会有个别拔尖的项目出圈。
葱哥在住建局网站上查到，洋浦星的备案价最高达到1.5+万元/㎡，正恒华府备案价最高达到1.6+万元/㎡，已经远远高出西乡塘的整体水平。
▲2020年西乡塘均价11121元/㎡（来源：克而瑞）
西乡塘：我不需要2万+
葱哥身边就有不少朋友，首套房买在了西乡塘，置换二套房时，也首选西乡塘。
虽然没有豪宅，但西乡塘亲民的房价，给了很多刚需客能上车、安家的机会。
透过数据也能感受到这一点。南宁各城区近10年的房价走势，西乡塘的涨幅是最低的，只有75%。
▲南宁各城区10年房价涨幅
根据数据显示，2020年西乡塘区常住人口126.2万人，其中城镇常住人口116.27万人，人口密度971人/km²，均排在南宁各城区首位。
▲2020年南宁各城区人口数据对比（数据来源：人口库）
同时，西乡塘也是南宁大学最集中的地方，广西大学、广西民族大学、广西财经学院、南宁师范大学等高等学府，让很多从外地来到南宁的人们，在西乡塘留下了自己的青春。
对一些人来说，西乡塘甚至代表了南宁。
没有2万+，西乡塘也还是那个温柔的西乡塘。
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