2.9万亩旧改!西乡塘&江南两大房价“困难户”,今年有救了?

2.9万亩旧改!西乡塘&江南两大房价“困难户”,今年有救了?
2.9万亩旧改!西乡塘&江南两大房价“困难户”,今年有救了?
如果有时光机,站在2021年底,回顾2021年,或许谈及最多的词,不是五象、凤岭,而或是老城旧改。
据不完全统计,包括西乡塘的南铁、明月湖,江南的平阳片区等,南宁规划中的旧改项目,就有超19个,合计规模超3万亩。其中,西乡塘、江南就占了大半,合计约2.9万亩。
南宁旧改,井喷式出现,或给老城带来“房价快跑”的机会。
20年前,南宁人往东看,10年前,南宁人往南看,如今,南宁人,或许可以回看老城。
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南铁之后,城西又出380亩旧改
1月29日,火车站南铁片区第一批房屋拆迁预征收发布。
从2019年传出消息,2年后,陪伴南宁几十年的南铁社区,终究还是走向了被拆的命运。
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▲南铁张贴预征收范围(图源网友
然而,就在三天前,南宁旧改又动刀了,这一次还在西城。
2月5日,骋望发布海报,称其下属公司中标明月湖城市更新项目380亩地前期合作人。
也就是说,骋望将参与明月湖一带旧改前工作。
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▲骋望中标明月湖项目
收到消息后,不群到明月湖附近走访,具体蓝线范围虽没确定,根据网上信息和留言推断,要拆的,或可能是位子渌社区。
不群走在位子渌村里,因临近春节的缘故,部分沿街商铺大门紧闭,白天的街道整齐安静,小店里接待客人会操着一口南普闲聊,两层楼高的居民楼里传出麻将声。
不群问了几位阿叔阿婆,表示都不清楚旧改一事。
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▲位子渌社区实拍
由于这一片旧改仍属于前期工作阶段,居民对拆迁一事知之甚少。
但不群发现,尽管城中村内街道干净,这里自建房早已红砖裸露,和时代格格不入的狭长居住所也常有出现,这里,老城面貌已然很明显了。
改造,或是迟早的事。
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2021南宁旧改井喷
其实,类似这样的南宁旧改项目,近段时间,不绝于耳。
不仅仅是西乡塘,在江南和邕宁,旧改出现井喷式发展。
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▲江南平阳片区旧改前期合作方招标
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▲邕宁发布新的旧改项目
不数不知道,一数吓一跳,据不群统计,南宁规划中的旧改项目,就有超19个,合计规模超3万亩。
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▲南宁规划中/正在推进的旧城改造项目(以官方发布信息为准)
这还不包括在售的30+旧改盘,要是算上它们,总量更大。
从旧改布局区域看,动刀最大的,是西乡塘,排第二位是江南。
不群做了份旧改地图,更直观。
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▲南宁规划/推进的旧改项目分布
西乡塘几乎很大版图都面临改造。同时,江南分量也不容小觑。其他城区则是散点分布。
从去年开始,南宁按下旧改启动键。前有洋浦星、华润江南中心等旧改盘面市,后有西乡塘火车站、水街改造消息传出。
转眼2021年,春节将至,又接连放出好几个旧改项目的合伙招标、规划、或拆迁公示,南宁旧改版图越来越大。
不纯是旧厂房及其生活区,还包括多个城中村改造。
很明显,新的一年,南宁旧改或迎来井喷。
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都是旧改,谁操刀差别可不小
旧改虽在积极推进,不可否认的是,难度之大,涉及问题之多,时间战线不会短。
更重要的是,如此多旧改迸发,谁来操刀,差别可不小。
华润近年在南宁拿下不少旧改项目,被称为“旧改一哥”。
比如南棉旧改,华润置地万象华府总规划4期,自配建一所小学和初中,给北湖带来华润的综合体。
去年底入市的华润置地江南中心,从土拍拿下南化地块后,大刀阔斧起房子,首期就有285亩,重点配合打造五一路片区站城一体化。
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▲华润江南中心首期规划
以及中山路、水街、西园的改造开发,华润在南宁下一步旧改大棋,就目前看,都算不错的呈现。
相反,有些旧改项目就没那么幸运了。
举个例子,大板一区位置足够好,青秀南湖旁核心区位置,周边名校包围。
这么个好地段,旧改搁置8年终于拆了,本该是个好消息,却因施工等问题引发争端。
在去年,由本土开发商广西五洲打接手大板一区旧改,却因施工等问题引发维权。
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▲大板一区改造中爆出争端
可以肯定,旧改,是谁操刀,最后成品或天差地别,反应到房价上,也会拉开差距。
如今,规划达4200亩的南铁操刀者悬而未决,西城明月湖一带或由骋望承包,洋浦“看上”的1711亩连畴村,宝塔参与2800亩四联村改造,这些旧改最后成品如何,得看各家开发商的功力了。
 
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属于老城的时代来了?
翻开南宁版图发展史,已历经两轮大规模的外扩。
20年前,往东沿着民族大道,西建东扩造出凤岭新区。
10年前,提出发展一个五象新区,整体向东、重点向南方向下,五象新区得到多项利好。
目前,南宁已经画出二大中心,埌东和五象,是城市外扩下形成新双核中心。
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▲南宁城市双心格局
下一个10年,南宁重心在哪?再造一个新区,显然不可能。南宁没有能力在支撑起一个新区的建造。
不群认为,下一个城建重心或回归老城,即老城旧改。
外扩发展新城区耗时耗力费了近20年,多年过去,老城区的面容越发老旧,这里有人,有成熟的配套,但房价却远比不上新城区。
为什么?利好不足。
就拿地铁来说,去年底,已经有了3号线的五象新区,喜迎2号线东延、4号线。而主要福利老城区的5号线,仍未开通,还要多等一年
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▲地铁5号线今年底开通
除了地铁,学校、医院、道路等,新城区的基建步伐,永远在老城区之前。
红利缺失,房价自然涨不起来。
近几年,外地来的开发商更愿意跑向新城区,也确实做出不少好产品,2万+、3万+、4万+的房子,多位于新区,而与老城区无缘。
老城区,确实委屈,偏爱新城区这么久,是时候也给老城区一点关怀了。
如今,属于旧改的年代来了,旧改,或将是老城区弯道超车的一次好机会。
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怎么改,才能留住“人情味”
旧改,是大势所趋,但要怎么改?是门学问。
旧改,从来不是简单的大拆大建,不是纯搞住宅。把老城的味道拆掉了,那属于“老城”的魅力也就消失了。
这两年,每当有新鲜的旧改消息走漏后,总能看到一些自然流露出不舍的话语。
不舍便宜的租金和临近中心的住所,不舍深夜撩螺的美食小巷,不舍几十年陪伴的邻里朋友……居住太久的人,对土地产生感情,宁可住老房子,也不愿意割舍人情味。
如何留住人情味,这是旧改,重要的命题之一。
我们当然明白,危旧房肯定要拆的。
房子旧,居住成问题,拆了重建,不仅改变城市形象,还能提升居住品质。要求再多些,学校、公园、甚至是产业规划好,增加公共配套,把低效土地资源盘活出更高的土地价值。
怎么改,才能留住人情味?不妨看些例子。
比如,三街两巷就是一个改造的好例子,在保留原有老城风貌的基础上,补充完善片区商业功能体系,让老朝阳有新的打卡点。
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▲三街两巷二期西仓门效果图,将于近期完工(来源南宁新闻网)
再如,挑选优秀的旧改操刀人。
有关旧改,部门可以适时适当听取群众意见。在广州旧改大区黄埔,就有个别无资质,无诚意,效率低的开发商,被当地居民下达“驱逐令”。
毕竟,旧改的初心,是改变城市面貌,是市民受益。
如果前几年,旧改还多纸上谈兵,可从2021年种种信号看,南宁旧改将迎来爆发。
如果有不错开发商参与进来,城西的机会,或许真不小。
20年前,南宁人往东看,10年前,南宁人往南看,如今,南宁人,或许可以回看老城。
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|阅不群   编你莫愁
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