靠着“江湖学铁”,五象这个板块均价才1万出头?

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讲真,龙岗这两年挺憋屈的。

同是五象新区,近两年却没有良庆区的五象湖、五象南等板块那样风光,想叫一声“国际龙岗”,真不容易。

万万没想到,最近龙岗却靠一座龟山滨江公园火出了南宁。

凭这就能出圈,龙岗配吗?

 

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火出南宁,龙岗凭啥?

近期,树哥朋友圈被龟山滨江公园的美景刷屏了。

龙岗沿江,多年来一直很低调。它一直不像蟠龙、柳沙那般,成为价值爆发的富人区;如今却靠一座公园,吸引来了大量游客来打卡。

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▲这里成为很多人的打卡地

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▲公园江景(来源:南宁旅游)

树哥不禁思考,龙岗能火出南宁,是凑巧,还是真有料?

先看龙岗手握的自然资源。

龙岗三面环江,除了流经龟山滨江公园的邕江,还有从南面流进内陆的八尺江;江水引入龙岗腹地后,将汇聚成未来的新坡湖、天潭湖、团结湖等内陆水系。

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▲龙岗水系一览

水系日渐成熟、邕江申报5A级景区,对龙岗自然资源的价值,会有不小提升;以后就算是内陆湖,说不定也能引来不少市民打卡。

再看龙岗人民最关心的地铁。

龙岗居民基数大,想要地铁合情合理。可是地铁频繁改规、4号线东段未通,让龙岗人民的心情起起伏伏。

不过大家也别心急,根据南宁城市轨道交通线网规划(2020-2035)报送审批前公示的公告中,龙岗未来有4条地铁经过。虽然目前尚处审批前公告,又是远期规划,但从中也可看出南宁要打造龙岗的决心。

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▲2020-2035年南宁轨道交通线网规划

最后,是给“国际龙岗”注入灵魂的核心商务区和五象火车站。

别看这两兄弟仍在规划建设,未来它们赋予龙岗的商务属性,有可能将区域能级放大,成为青秀区和良庆区之后,又一个价值爆发的板块。

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▲龙岗商务区范围(来源:自然资源局)

所以,龙岗火出南宁既是偶然,又是必然。手握诸多资源,享受着五象新区发展的红利,只是这次借了龟山滨江公园的东风,龙岗才再次登上热搜。

不过树哥认为,龙岗板块身为五象新区唯一尚未深度开发的江景板块,其居住价值,或许比尚未兑现的规划利好,更值得关注。

 

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五象最后的江景板块

从龟山滨江公园打卡回来后,就有朋友向树哥咨询:

这段江景确实不错,如果想全家人在一起,买套江景房定居,是否推荐?

早些年,可推荐的居住板块,其实还有蟠龙、良庆桥南等更好的选择,但随着五象开发多年,这两个板块已基本成熟,价格也水涨船高。

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▲江景板块新盘售价及发展顺序

龙岗西呢?它的江景也是整个龙岗板块最早开发的板块,江湾山语城等一批楼盘已经成熟,几乎再无一线江景资源楼盘在售。
东边的龙岗,则是五象最后一块,尚未深度开发的江景板块。这个板块既有江景,又是价值洼地,倒是挺适合追求江景等自然资源,又想低价上车的刚需和地缘性客户。

适合的理由有4点:

①做良庆和青秀的邻居。有五象大道、龙岗大道深入腹地,去良庆区和青秀区上班都挺方便,毕竟不是谁都能买得起这俩城区的房子。

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▲龙岗交通示意

②休闲出游有地方可去。龙岗外有江,内有湖,公园也不少,一家老小晚饭后散步,或者节假日出游,都能找到地方。

③生活配套不差。龙岗虽然属于五象新区,但板块已存在多年,有名校、有三甲医院,未来还有地铁4号线东段……这些都是刚需家庭所急需的配套。

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▲龙岗生活配套示意

④价格够低。刚需最敏感的点还是价格,除去江湾路沿线的个别一线江景盘,龙岗大部分楼盘的价格在9000-1.2万元/㎡,低于南宁整体均价。

由于价格低,产品种类全,大部分项目能看江,目前可挑的盘还真不少,不过针对家庭型购房者的项目,龙岗貌似还不多见。

 

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藏了1年多,葫芦里卖什么药?

龙岗东板块的价值,早就被众多开发商盯上,纷纷抢拍进驻。
去年年底,荣和、北投、建发等房企,都将这一板块的楼面地价,拔到了“7”字头。可见,房企对于这一板块的期待。
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▲龙岗东成为开发商热抢的板块
最近树哥路过这板块时,有个盘起得挺高了,但却迟迟没有开盘。
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▲楼盘工程进度

走近售楼部才发现,原来是重庆银河在2019年12月拿地开发的江湾明珠项目。

地块与八尺江隔着两座规划学校,也算是江景房,地价也比周边7字头的地价要低不少。

如果按周边1.05万元/㎡的均价销售,完全可以拿出不少钱来做品质,这大概也是项目不玩快周转,敢走“慢工出细活”路线的原因之一。

树哥踩盘时得知,该盘售楼部刚开不久,也没做什么宣传,不过因为工程进度快,已经吸引到了一些客户到访预约。

项目与4号线龙岗站直线距离约600米,与八尺江的直线距离约450米,与新坡湖湿地公园则是一路之隔。

地块两侧还分布着一所医院和小学中学两所小学;除了看江看湖,上学上班也挺方便。

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▲江湾明珠周边配套齐全

目前在售的7#楼,预计2022年12月20日就可以交房,加上主力产品为95-115㎡,大户型为主,预约的大多是地缘性客户,以及想改善生活品质的改善家庭。

可见,该盘藏了一年,早已具备开卖的底气,是否能靠憋的这波大招,杀出重围,就看近期开盘的表现了。

 

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豪气!自己“干掉”了楼王

除了外部配套,为什么说银河江湾明珠很宜居?且看效果图。

该盘占地约67亩,住宅区南侧将配建一所24班幼儿园,幼儿园和住宅区仅一路之隔,首先满足了孩子的上学需求。

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▲项目效果图

来到住宅地块。项目只有7栋楼,做成了龙岗少有的真围合式布局。这样的好处就是,拥有了超宽的楼间距,中心园林不会因为“楼王”的存在,而破坏了它的完整性,整个园林被划分为三个区域。
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▲楼栋布局及园林分区

阳光会客区设置有休闲用的亭台、座椅,可接收来自东南方向的阳光与风,中央草坪地势平台开阔,适合老人晨练。
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▲阳光会客区效果图

禅意静思区占地面积不大,但绿植最为茂盛,可遮挡大部分烈日,并设置有水景、步道以及下沉式广场,中式风格浓郁,可供业主休息聊天。
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▲禅意静思区效果图

最西则是专为孩子设计的活力运动区,区域面积较大,分为球场和儿童游乐区两块,并配置了滑梯、沙池等设施,互动性很强。
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▲活力运动区效果图

小区建成后,物业还会对架空层以及楼栋顶层进行设计,摆放儿童游乐、健身以及老年活动设施,在公共空间营造出家庭互动的氛围。
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▲架空层设计意向

这样的设计理念,在南宁市场上并不少见,但江湾明珠作为重庆银河进驻南宁后,首次独立操盘开发的项目,设计上确实下了苦功夫。

不过该盘目前正在整盘同时建设中,能够展示的内容大多还处在效果图阶段,实景究竟如何,可以期待未来的交付效果。

 

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起步户型就是95平,何来自信?

最后,来看看该盘的户型设计。

首开楼栋为7#楼,2T5设计,毛坯交付,95㎡三房起步,在售最大为115㎡四房,预计朝东北向的部分高层可看江。

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▲首开楼栋位置,部分高层看湖看江

95㎡和99㎡户型有点像镜像翻转,是该盘的户型主力。布局中规中矩,但三个房间的舒适度尚可,一家三口自住刚刚好。
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▲95㎡和99㎡户型对比

105㎡户型做了3+1房,半赠送的阳光房面积约7.3㎡,可作为儿童书房、玩具房使用,即使家里有孩子和长辈,住起来也不会太拥挤。
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▲105㎡3+1房

115㎡四房定位刚改,每间卧室都送有进深1米的飘窗,阳台面积约13㎡,在可看江的高层,该户型的江景视野确实够犀利。
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▲115㎡四房

客观来说,龙岗东北侧沿江区域有最高141㎡的改善型大户,东南侧还有最小73㎡的小户可选;江湾明珠的95㎡-115㎡户型并非特色产品。

该楼盘的优势,更多在于交房快、均好性强,近江湖近学校近地铁4号线。项目首开还有可能出现一批9字头房源,价格亲民、3房起步,很适合刚需偏改家庭。

像江湾明珠这样,没有高周转的压力,能运用更多成本建房子造园林的项目,未来或许很难再见到。
据了解,项目将于1月8日开盘。同时,精装样板间也将正式对外开放,首批预约的客户,成交可获得人防车位使用权,这对刚需购房者来说,能省去十余万元购房成本。
感兴趣的扒友们,趁这两天还没开盘,可以去现场了解一下了。

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文|舟树人  编|小二郎
本文版权归扒房所有
【温馨提示
本文所涉及项目介绍与点评,仅供参考。“扒房”力求客观全面,但难以涵盖项目所有信息。
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