周边房价1.8万+,蟠龙新地价仅5250元?敏捷赚大了?

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周边房价1.8万+,蟠龙新地价仅5250元?敏捷赚大了?

今天五象大道地铁口61亩地,成交楼板价约5250元/㎡!

 
旁边的盛邦滨江府,江景房源甚至最高卖到2.5万+元/㎡。
五象核心拍出“5”字头地价,甚至不到周边房价的四分之一。
南宁地价,从核心区域开始,下跌了?

周边房价1.8万+,蟠龙新地价仅5250元?敏捷赚大了?

跌了?五象核心地价“5”字头

今日,南宁土地市场又拍了5宗地,总成交面积570亩,揽金40.49亿元。

有过10月,南宁1日卖地693亩,揽金53.68亿元的大场面,今日成交规模似乎不太需要大惊小怪。

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▲11月13日土地成交信息一览

但,细看成交金额,却让人大跌眼镜,良庆区良兴路以北83亩地,成交楼面价4519元/㎡;五象大道北侧61亩地,地铁口+二排江景,成交楼面价只有5250元/㎡

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▲良庆大桥南2宗地块成交海报

蟠龙、良庆大桥南,属于五象核心板块,周边房价1.3万-2万+元/㎡,但今日成交楼板价仅“4”、“5”字头。

同样,位于玉洞大道以南,75亩地块,成交楼板价5025元/㎡,可要知道,地块周边房价都已经1.3万+了。

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▲地块成交海报

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▲板块价格分布图

近几个月,五象南拍出近“8”字头地块,龙岗地价都“7”字头了,如今,五象核心地价仅“5”字头,地价跌了?

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▲近几个月,五象拍出部分土地楼面积一览

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天真,实际楼面价约1.2万/平

地价真跌了?天真,你看到的地价是成交楼板价,今日土拍实际楼板价,最高已经到了约1.2万元/㎡。

以敏捷集团拍下61亩地为例:

敏捷集团拍得五象大道北侧地块,如果只单纯用成交总价、计容面积计算,成交楼板价确实是5250元/㎡。

但别忘了,地块的附加条件可不少:

配置12班幼儿园,占地面积约9.6亩,按幼儿园建安单价1500元/㎡计算,幼儿园建安成本约968万元,这得计入土地成本中;

由于溢价拿地,地块产权移交配建面积16500㎡,按2000元/㎡建安成本计算,产权移交房成本约3300万元,这也得计入土地成本;

地块需建设≥66000㎡安置住宅,由于政府按4969元/㎡回购,这笔成本,同样要计入土地成本中……

以上三部分计入土地成本中,计算出来的实际楼面价约1.2万元/㎡。

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▲计算表(仅供参考)

当然,这是莫愁根据常规成本数据粗略计算的价格,每个房企对于成本的预估价会有不同,算出来的价格也会不同。

对于这宗地的实际楼板价,一些业内也给出的看法。

某企业投拓人士表示:今日参拍,团队对61亩地的预算是1.1万元/㎡的楼板价,后来价格超过了,就没再举牌。

某业内人士表示:这宗地,幼儿园去了10亩,五象大道退距要近30米,实际容积率已超5.0。

……

你看到的或许只是5250元/㎡,但敏捷集团的拿地成本已经达1.2万元/㎡,几乎逼近了周边房价,你说地价是跌了,还是涨了?

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敏捷首入邕,啥来头?

除了对楼面价颇有争议,今日土拍还有一个热点是:谁是敏捷?

敏捷集团一举高价拿下五象核心地块,可大家似乎对它还很陌生。

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▲扒房群截图

莫愁查了下,它成立于1993年,1998年在广州番禺开发首个项目,如今已经22年,去年它的总销售额505.3亿元。

位于中国地产百强榜的第50位,实力不算弱。

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▲2020年1-10月中国地产百强榜(来源:克而瑞)

但不得不说,它布局的城市并不多,主要项目集中在广州。

官网显示,敏捷地产全国11个省份、约30个城市开发项目,在广西,除了这次在南宁拿地,上一次参与广西地产项目,在钦州。

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▲敏捷地产全国布局省份

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▲敏捷地产在钦州项目

盘子不算特别大,但涉及的领域不少,运营过大型购物商场、还有自营酒店品牌,甚至还有时下热门的文旅板块。

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▲敏捷集团广州购物商场效果图

不仅如此,集团旗下,有自己的物业公司,还成立有教育投资公司,涉及教育领域。

是个多方位发展的地产公司,旗下有4个产品系,不知这次给南宁带来怎样的产品,拭目以待。

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年底,房企将大规模补仓

2020年,南宁土地,势要把失去的1季度补回来,年底放地规模,比往年更猛。

10月14日,南宁单日8连拍,揽金53.7亿元,江南楼板价抬升至6744元/㎡、仙葫楼板价6500元/㎡,两板块地价双双被刷新。

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▲10月14日南宁单日8宗地块成交

之后,华润25亿拿下南化地块,柳钢青秀拿地,正式入邕,都给年底土拍再燃了一把火。

11月,土地市场继续加码。

本月,南宁累计出让地块面积达679.27亩,共8宗地。

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▲土地一览

不仅如此,近期,12月土地出让排期表也陆续出来了,龙岗东、体育园旁地块纷纷亮相,足以让房企再兴奋一把。

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▲12月份土地供应计划(截止发稿前)

都说2020年楼市很难,但只要盘子大,现金流稳定,局部项目降价,牺牲利润,房企还是能平衡收支,成功活下去。

对房企来说,最害怕的,莫过于手中无粮。

南宁年底这波放地,无疑给房企大规模补仓的机会。

最后一季度,地块只有足够优质,都不乏竞拍者。

10月,阳光城拿下的地块,便有12家房企参与竞拍;今日五象大道61亩地,同样引来12家房企……

与此同时,购房者,不仅要盯紧年底特价,更要关注年底这波土地成交价格,地价上涨的区域,只要“春暖花开”,房价即使缓慢,终究还是会上浮。

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文|你莫愁  编|郭小襄
本文版权归“鉴盘侠”所有

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