五象总部基地一写字楼“烂尾”了?爽约的不止这家

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听说,五象总部基地一写字楼项目疑似烂尾了?
拿地已7年,项目只建了一半。然而,这样的情况,在总部基地还不止一家。
华丽的写字楼群里,一场“拖延症”正在蔓延。
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“洲际酒店”大楼停工?
总部基地,南宁写字楼的聚集地,五象绝对的商业核心。未来能和东盟商务区抗衡的,南宁下一个金融中心,最近却传出写字楼“烂尾”事件。
位于凯旋路9号的海尔青岛联合广场的“洲际酒店”大楼,外立面还没做,脚手架已经拆除。项目1号写字楼,也就是项目最高写字楼(150米)地面都没出。而且,这个状态已经持续了超过半年。
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▲项目区位图
莫愁走访发现,项目工地没有施工的迹象,工地杂草都1米多高了,和周边积极施工的写字楼群反差明显。
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▲海尔青岛联合广场的“洲际酒店”大楼实景图
早在今年4月,官方对此回复:因该公司决策原因,该项目中的“洲际酒店”在主体建成封顶后停工。项目方称,计划2020年下半年复工。
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▲政府留言截图
可如今已经11月,项目并没有复工的迹象。
要指出的是,海尔青岛联合广场,虽然“洲际酒店”和1号楼尚未完工,但项目3、2号楼写字楼已经建成并运营。
目前项目3号写字楼出售且可租。单价1.1万-1.4万元/㎡,租金50元/㎡·月,和周边价差不大,中庭园林也做了一半。
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▲项目2、3号楼已经建好
莫愁大致转了下,在出租的3号写字楼入住率不算低,有律所、医药公司、出版社、建筑劳务公司以及地产公司等。
严格来说,海尔青岛联合广场整体项目并未烂尾,但部分楼体工程放缓(停滞)是不争的事实。
要知道,项目拿地时间是2013年。自拿地起,如今已经过去7年,整体工程仍未完工,值得玩味。
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还记得7年前的双子塔吗?
7年了,海尔青岛联合广场还没建好,但它还不是总部基地最慢写字楼。
你还记得7年前,位于五象新区体育中心旁,330米的“南宁中心”双子塔吗?
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▲项目区位
2013年拿地,由广西地王房地产开发有限公司打造的南宁中心,7年后,还是一片土。
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▲南宁中心效果图
去年9月,传闻南宁中心要易主。
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▲网传项目转让信息截图
甚至,还有人将“恒隆两赴南宁考察”之事与“南宁中心易主”联系起来。
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▲爆料截图
总之,7年了,双子塔没见到,330米写字楼没见到,反倒是“烂尾”、“转手”等传闻不断。
根据南宁市发改委《关于南宁中心房地产项目核准的批复(重新批复)》内容显示,南宁中心项目建设期为2014年5月-2018年5月。
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▲南宁中心建设周期
按照正常工期,南宁中心早该竣工了。
同样,海尔青岛联合广场按照正常工期,2015年12月就应该完工,可如今工期后延5年,还未整体完工。
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▲海尔青岛联合广场工期
不仅如此,你到总部基地逛一下,一些写字楼早封顶了,却迟迟不上玻璃幕墙,“拖时间”的写字楼,不止一两家。
写字楼建设工期久,超高层建设难度大,建设工期久无可厚非。但6年时间,深圳地标中国华润大厦(春笋)都建好了,南宁总部基地一些写字楼却7年了,还在拖。
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▲深圳地标中国华润大厦(春笋)进度表
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频频爽约,背后是因为得了“三高”
为何总部基地写字楼频频爽约?
其实,大家或许都能猜到答案。因为写字楼“三高”,高供应、高空置和高库存。
写字楼建造成本本就不低,运营成本也高。建好了,卖不动,如果还长时间空着,这笔帐,开发商算不过来。
2019年,戴德梁行发布南宁甲级写字楼市场状况,五象写字楼空置率近78%。
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▲南宁近年甲级写字楼租金和空置率(来源:戴德梁行)
五象写字楼不仅空,供需比日益拉大,未来全市写字楼供应量大部分来源于五象。
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▲南宁写字楼未来3年供应(来源:戴德梁行)
根据克而瑞数据,2020年7-9月,南宁办公物业供应成交差距逐月增大。到今年9月,办公物业供需比高达约4.5:1,五象写字楼供应“功不可没”。
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▲近12月写字楼量价走势
不仅如此,近3个月以来,办公物业成交均价也逐月下滑。
广西中原地产数据统计,自2010年-2016年上半年以来,南宁新增写字楼整体消化周期高达51个月。根据这几年写字楼供应长期超需求的趋势,如今写字楼的去化周期或高于5年。写字楼去化周期至少是住宅的7倍。
数据摆在眼前,投资者不敢买,开发商不敢建,“爽约”也就不难理解了。
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生不逢时?还是高估了自己?
南宁的写字楼时代,起于金湖商圈,在东盟商务区迎来鼎盛,而五象总部基地的写字楼,却生于南宁写字楼狂欢的尾声。
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▲南宁写字楼三个主要板块
从2013年开始,南宁写字楼开始供大于求,此后的供求比越来越高。
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▲南宁写字楼2009-2015年供求比
而五象总部基地第一批写字楼,大多拿地于2013年。
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▲2013年拍地的五象总部基地写字楼
当五象这波写字楼陆续盖好后,企业转移、进驻,区域成熟却没能及时跟上,导致挺长一段时间,南宁3大写字楼群中,五象总部基地写字楼租金相对是最低的。
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▲2019年部分写字楼租金行情(仅供参考)
生不逢时,即使不乏品相好的甲级写字楼,运营管理相比老写字楼群好很多,但总部基地的写字楼,仍然面临着很多身不由己的尴尬。
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“慢”一点不是坏事
其实,无论是五象航洋、宜家等五象新区的商业体,还是五象总部基地的写字楼,它们“慢”一点,不是坏事。
莫愁认为,五象新区的建设,是“回填”式的新区打法,先把各项基建、配套做好,再把产业、人口导入。
这不可避免就得面临,成熟前的“空置”期。
“五象空城”、“写字楼高空置率”、“五象商业不敢开业”等等传言,都是“空置”期的阵痛。
但也要看到,五象的局面不会一直不变。而且,它已经在向好发展。
2020年上半年,莫愁统计了一次五象写字楼租金情况,相比2019年,五象总部基地写字楼租金明显提升,已经渐渐赶上金湖商圈。
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▲2020年南宁部分写字楼租金一览
一个很明显的趋势,不少公司开始抛弃金湖商圈,开始搬入五象总部基地。
不管是商业、写字楼,还是住宅,都需要给五象一点时间。
“慢”一点建设,或者给更有实力的企业接手,未尝不是好事。
人,不能一口吃成胖子;写字楼,也不能三五年就填满。
 

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文|你莫愁  编|七小剑
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