这个板块上演硬核“群P”,凤岭、五象湖根本学不来!

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兴宁东真是个神奇的地方。
因为靠近凤岭,经常被楼盘“碰瓷”凤岭北。当然,这个板块有意思的地方,不仅于此。
今年算是兴宁东“扬眉吐气”的一年。为啥?
这么说吧。抛开地段、学区等先天因素,今年兴宁东的产品,简直要颠覆人们的三观。
一向傲娇的凤岭、五象湖,它们的产品,在兴宁东楼盘面前,都要被吊打。
兴宁东产品“一致对外”碾压其他板块的同时,各大楼盘之间同样明争暗斗,堪称楼市里难得一见的“神仙打架”。

 

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比叠拼、洋房?看谁更没“下限”

土地出让指标,决定了兴宁东注定只能走低密路线;但洋房铺天盖地的现状,和敢在兴宁东“吃螃蟹”的第一家房企,或许脱不开关系。

2017年6月,碧桂园拿下了兴宁东首宗低密地块,打造的雍璟台项目容积率仅1.8;限墅令当头,碧桂园索性把南宁当年比较罕见的洋房叠墅产品,带进了兴宁东。

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 ▲兴宁东低密项目第一子

雍璟台的叠拼有下叠、中叠、上叠三种户型,面积约200㎡。下叠不带院子,有地下室和地上2层;上叠除了两层可使用空间,还赠送了楼顶露台一层。
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 ▲产品能打,可惜叫好不叫座

第二年,另一个容积率1.8的盘,中鼎公园首府出现了。该项目避开碧桂园的锋芒,转而做户型更小的89-130㎡洋房。
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 ▲大尺度,高赠送

面积更小,社区舒适度却吊打凤岭北不少改善盘。这样的产品,理应得到玉林老铁和不少刚改客户的欢呼,不过项目的门槛会高一些。
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 ▲中鼎公园首府9月调规后,大户型占比增加

随后,万科强势加入战局。万科第五园推出的143-180㎡带装修洋房,但似乎市场没那么买账。
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 ▲大平层在兴宁东不太吃香

好在万科及时调转风向,2度调规后,2期产品惊现86㎡、95㎡等可以隔出3层的小面积底复,还做了实体样板间,心动指数直线飙升。
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 ▲二次调规,整体定位刚改

曾经对第五园不看好的竞品置业顾问,和树哥直言,第五园这次的大招很有竞争力和威慑力,让他们的销售压力很大。
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 ▲两个“灭霸”级户型

另外,它家138㎡的四房,最惊艳的是它的270°环绕阳台,是南宁首现。这样的户型,很不“万科”。

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 ▲270°大阳台

近期,融创九樾府也将拿出杀手锏,项目二期的商业地块里,就包含了一个带前庭院的底复户型,65㎡能做3房,这是什么神仙户型?
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 ▲65㎡叠墅

虽然筹备阶段,只能去售楼部看看模型,但该户型基本可以当选南宁目前最小叠拼户型,商业性质+小面积,总价甚至低过周边小高层。

万万没想到,3年时间,几大房企的“比小之战”,让一个低密改善板块画风突变,开始走向刚需亲民路线。

户型越做越小,对手上没有太多资金,又想体验一把改善乐趣的购房者,倒是件喜事。

 

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合院一炮而红

毕竟刚改需求有限,低密板块,还是要靠纯改产品撑门面。

2020年3月,联发臻境在三塘北路亮相了,容积率低至1.1。靠着126-200㎡平墅、叠墅、合院的组合拳,项目顺利来到食物链顶端。

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 ▲户型图看腻了,看看实景

对于联发来说,洋房叠墅都是开胃菜,它家的合院可谓让人尖叫,这才是最能让纯改客户心动的产品。销量也证明了,如果大房子卖不动,那可能是因为是你的产品不够好。
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 ▲8月底联发臻境屠榜

联发臻境合院的爆红,让这类产品彻底在南宁火了。它不仅红透了兴宁,五象、青秀等板块,不少楼盘也出现了类似产品,比如荣和五象院子、荣和澜山府等。
联发臻境一夜“封神”,可让板块内的其他楼盘压力不小。当然,杀进兴宁东的房企,哪能没点本事和胆量?

这两个月,北投荷院也带着30栋合院出来“搅局”了。光是125㎡得5层,就足够让人口水直流。

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 ▲125㎡合院户型图

户型小、总价低的情况下,它还姓“住”,又同样配有小花园,还更靠近那考河;挑战者现身,联发后续可要加把劲了。

不单北投,融创九樾府二期也有合院产品,据说面积段143-200㎡,带有前庭后院,明摆着要来抢合院市场的蛋糕。

试想一下,当兴宁东只有联发臻境,那购房者的选择会单一很多。

但兴宁东有了北投、融创等项目进入合院战场参战,会为整个板块注入更多活力;喜欢凤岭北以北的购房者,也能挑选到更适合自己的项目。

 

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面积“神偷”,震碎三观

兴宁东能打的,只有合院和洋房?那你可错了。
今年5月初,来自桂林的兴进珺府,用自己2.0容积率+高层75㎡起,低门槛上车盘的定位,打破了兴宁东只做洋房、合院的僵局。
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 ▲项目地块中间有水系穿过

75㎡做2+1房,108㎡做3+1房,部分楼栋可看那考河水系;在兴宁东,能用刚需价住出改善味的盘,兴进珺府算是一个。
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 ▲打响小高层高赠送第一枪

紧接着,不甘示弱的融创九樾府,首推就拿出了88-98㎡的真三房。实用,单价还低,再加上近期大量折扣,项目也是连续数周冲上销量榜。
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 ▲真三房不用自行装修封闭

最让人佩服的,就是后来居上的彰泰欢乐颂,首推户型直接震碎树哥三观。
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 ▲赠送尺度没人敢不服

88㎡的两房还送了近9㎡绿化阳台,105㎡三房送的绿化阳台开间5.3米,因为是毛坯交付,甚至能隔作两间房来用,非常之“凶残”。

置业顾问偷偷和树哥说,整个88㎡户型的可使用面积,比某些盘的98㎡户型还大,一样的房间数量,能省下十来万,不香吗?

最后,新来的北投荷院也配有小高层,为了能看水系,在赠送空间的设计上花了不少精力;125㎡户型阳台有9.35米长,进深最大处有2.8米,赠送面积超过两间次卧。

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 ▲北投荷院125㎡户型(非最终版本)

看完小高层树哥才发现,兴宁东的户型不仅是叠墅合院赠送高,各种高层户型的拓展部分,开发商也真是敢送啊。

总而言之,各种优质户型,成了房企们在兴宁东决战的资本;而选房的老百姓,也在“诸神之战”中,有幸窥见了房企们的真本事。

 

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当“神仙”,都是被逼无奈?

一直以来,购房者心中都有一个疑问——

南宁大牌房企云集,为什么你说的“神仙户型”,甚至是神仙产品规划,都不在五象湖?为什么这么抵值的产品,没有出现在东商区?

怎么说呢,这大概就是“天注定的”。

首先,兴宁东的地理条件,就决定了它只能做低密产品。兴宁东一带地下是矿区,并不适合做容积率高的产品。因此,土地出让时,多数的容积率基本在2.0左右,被限死了。

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 ▲兴宁东楼盘一览

这就有点像“歪打正着”,虽然做不了高容积率产品,但开发商手里拿到的牌,确是一副好牌。

拿到了一副好牌,还要看你会不会打。

五象湖、凤岭的地段、资源天生就是躺赢的,产品差一点,但仍然会有一批粉丝。但兴宁东呢?

地段和资源上,兴宁东和五象湖、凤岭比,确实差了点意思。你再不拿出好产品,人家凭啥去买呢?

但也恰恰是这个“地段”,“挽救”了兴宁东一众楼盘。为啥?当然,还不是因为它靠近凤岭。

从兴宁东板块到凤岭,昆仑大道、快环等路网,让它可以快速抵达凤岭北、商务区。对于很多做合院、洋房的楼盘来说,这几乎是“雪中送炭”。

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 ▲兴宁东楼盘可快速抵达凤岭

凤岭已经开发成熟了,这种吊炸天的产品,是几乎不可能出现了。你想有天有地有院子或者来一套洋房?你看看兴宁东怎么样?

这就是兴宁东一众楼盘打的小算盘。事实确实如此。比如联发臻境,有不少购房者是从凤岭“外溢”过去的。相信接下来北投荷院等几个楼盘,应该也能吸引一波这群购房者。

最后,板块内楼盘自身激烈的竞争,也促使楼盘绞尽脑汁,要么剑走偏锋打差异化,要么你得有和竞品硬刚的资本……要不然,市场会狠狠地教训你。

 

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楼盘打得“你死我活”,好事

过去,扒哥常说南宁没有好房子,但很幸运,我们等来了兴宁东“神仙打架”的场面。这里好产品层出不穷,有不少购房者直呼不知道买谁。

树哥觉得,这是好事。

2020年,依旧是横盘的一年,但也是各种“豪产品”、“好产品”井喷的一年。

刚改、纯改们已经蠢蠢欲动,树哥打听到的一些购房者,看过五象湖、三岸、凤岭北,都没能狠下心,最终却在兴宁东出手了。

这也侧面说明,兴宁东的楼盘们看似打得“你死我活”,但无形中却形成了良性竞争生态链。即使不在热门板块,不是市场上升期,也能靠过硬的产品力逆市卖爆。

希望其他房企,也能借鉴这场“兴宁东之战”的经验,在其他板块,为南宁的购房者带来更多让人心甘情愿出手的好产品。

而不是为了资金快速回正,浪费一块好地,荒废掉南宁每一块值得温柔对待的风景。

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文|舟树人  编|小二郎
本文版权归扒房所有

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