明知商铺难,它却偏要卖!万象城之后,它是凤岭商业老大?

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明知商铺难,它却偏要卖!万象城之后,它是凤岭商业老大?

明知山有虎,偏向虎山行——说的就是本文的主角。

这时节,要是有人大张旗鼓地卖商铺,估计旁边不少人都会惊呆。

但偏偏就有人这样做了。今年三岸最能卖的楼盘——银河龙湖江与城(下称江与城),不到半年光景,几近卖光了1000多套住宅,如今居然推出了天街一体铺。

送它一个“牛”字的同时,不少人开始重新审视这个项目。

 

明知商铺难,它却偏要卖!万象城之后,它是凤岭商业老大?

南宁的商铺,挺难的

我们必须承认,随便一间铺,都能“一铺养三代”的时代,结束了。 
明知商铺难,它却偏要卖!万象城之后,它是凤岭商业老大?

▲以前常见的商铺广告

如大家所见,南宁有很多这样的小区:交付好几年了,楼下的住宅底商仍有不少空置,“旺铺招租”字样随处可见。

数据也印证了这一点。

根据克而瑞发布的数据,截至2020年6月,南宁商铺的库存面积是183.79万㎡,去化周期约50个月。

住宅是8个月,商铺是50个月,你说南宁的商铺市场难不难?

其实,不光是南宁,全国很多城市的商铺市场大抵如此。

这是否意味着,做商业就是亏的,投资商铺就注定没价值呢?

自然不是。

尽管市场艰难,但我们看到,在南宁,诸如万象城、航洋城等仍旧很旺。而在全国,照样有很多做商业地产的企业很赚钱。

很多人都说,投资商铺必亏,但却仍有不少投资者因投资商铺,赚到了比投资住宅更多的钱。

反观南宁的住宅市场,哪怕在2016-2018年,大市场如此好,却也有企业很难卖。

危机,向来是两个词:危险和机会。也许,不该总是怪市场不行,可能只是你不行。

 

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真有不信邪的

这样的市场情况下,谁敢大张旗鼓地卖商铺,自然是勇气可嘉。

显然,江与城就是那个不信邪的楼盘。

10月30日,小剑看到江与城在朋友圈发出了如下海报: 

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▲江与城打出的商业宣传

“龙湖天街 地标商业  30-170㎡天街一体铺震撼上市。”

这是继今年8月4日举行奠基仪式后,南宁龙湖天街的又一个大动作。

细心观察会发现,案名江与城的旁边还多了个新名字——“铂金岛”。

铂金岛是啥东东?

实地打探后才知道,原来并不是龙湖天街大商场的商铺,而是江与城住宅楼下,与龙湖天街连为一体的商铺。所以,才有了“天街一体铺”的说法。

这批商铺面积比较灵活,小到30㎡,大到170㎡。至于价格,置业顾问表示目前未定。

你不得不承认,江与城是今年三岸板块乃至整个青秀区的狠角色。

今年1月12日,开放营销中心。开放到开盘的关键节点,正好是疫情最严峻时刻,可它却卖的很好。

4月17日首开,300多套,几近售光。第二周的4月25日接着开盘,还是卖的很好。4月份,成为南宁单盘销冠。

首开至今,只用半年时间,1000多套住宅就已经接近售完,成为三岸板块销售最火的项目。

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▲在商品房销售公示系统,江与城已经“红通通”一片

现在,在板块部分楼盘延后上市的同时,江与城又率先推出了大体量商业。

明知山有虎,偏向虎山行,是因为江与城有过人之处?

 

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就因为它是龙湖天街?

很多时候,艺高的人,胆子才大。

在小剑看来,这个时候,敢大举推商,主要就是因为它是龙湖天街。

龙湖进驻南宁已有2年,大家对其住宅都不陌生,但对商业了解并不多。

据公开数据,截至2019年末,龙湖开业商场年客流量突破4.6亿人次,位列中国商业地产TOP5。

而据观点指数研究院的数据,龙湖的商业排名仅次于华润和凯德,高于万达。尤其是在创新性和人气指标上,甚至领军全国。

这几年,不少企业谈商业色变,不敢进军商业地产,龙湖却持续加码。

截至2020年6月,龙湖已开业40座购物中心,持有商业经营面积约390万㎡,下半年预计再开业9座购物中心。已合作品牌超4500家,战略合作品牌超200家。

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▲已开业的龙湖商业分布图(截至2020年6月)

开得多不算啥,厉害的是运营能力和租金收益。

据第三方媒体“赢商网”统计,今年上半年,龙湖集团的商场租金收入达到26.73亿元(不含税),同比增长22.3%。

没错,在疫情重击的上半年,租金收入不降反增。 

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▲上半年龙湖商场租金收入(来源:赢商网)

其中,运营期在3年内的商场租金收入大增67.1%,占商场总租金收入比重由去年同期的35%提升至48%。新项目贡献增量,不容小觑。

还有个数据值得关注,平均出租率达到94.7%。

同样是赢商网的数据,关于上半年的商场租金收入,在龙湖等个别企业让人眼前一亮的同时,还有不少企业是让人“眼前一黑”。

它为啥能逆市上扬?或许,与企业实力和商业定位有关。

“3道红线”出炉后,不少高周转企业陷入危机,而龙湖1条红线都没碰,资金面很健康。

而龙湖天街,与大家熟悉的传统商场不同,定位为面向中高端消费人群的、“转念即达的欢乐入口”。通常,只进驻一二线核心城市,只选择人口和消费力有支撑的区域。

不随性扩张,拒绝千篇一律,是小剑看过几个龙湖天街后的感触。 

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▲重庆龙湖北城天街实景

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▲杭州滨江天街实景

你可能想不到的是,已开业的43个商场,其外观、设计均不尽相同,业态、引进品牌上也有不少差异,并非简单的复制。

比如,上个月刚开业的龙湖南京江北天街,是全国首个蓝精灵主题商场,有超过20%的品牌是由龙湖首次引入南京。 

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▲今年9月刚开业的龙湖南京江北天街

据说,南宁的龙湖天街,也根据南宁历史文化进行了空间的IP化设计,颜值相当高。

不仅如此,目前不少品牌已经在前期招商洽谈,不少品牌商家会是你在南宁没见过的。

 

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有机会当凤岭南-仙葫商业老大

过往经验告诉我们,一个区域的兑变,离不开大型商业体。

回看近20年青秀区的发展历程,无论是1.0时代的朝阳、2.0时代的金湖,还是3.0时代的万象,都是靠大型商业体起家的。

试想,朝阳如果没有那几个商业体会怎样,商务区如果没有万象城又会怎样。

航洋-万象商圈之所以超越金湖商圈,成为南宁新的核心商圈,万象城、航洋城的作用是首屈一指的。

问题是,万象城之后,青秀区下一个商业扛把子会是谁呢?

不客气地说,过了这么多年,整个凤岭南到仙葫一带仍没有一个像样的大型商业体。

但是,这一带人口却很密集。初步统计,周边5公里范围内,三岸、仙葫、铜鼓岭、龙岗北板块拥有大大小小的社区上百个,各类人口约23万人。

随着近几年不少楼盘陆续交付,到2022年底,总人口预计可达33万人。这样庞大的消费人群,对大型商业的需求不可谓不大。

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▲周边5公里范围人居统计(仅供参考)

这种情况下,对于有实力、有体量的龙湖天街,很有机会成为凤岭南到仙葫一带的商业老大,进而填补区域大型商业体的空白。

有业内人士预计,如果三岸能按照规划快速成型,会形成又一波中高端消费需求,那龙湖天街所在位置,很可能成为万象城后青秀的下一个区域商业中心。 

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▲龙湖天街有机会成为万象城外又一个商业中心 

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▲万象城和龙湖天街商业辐射图

到那时,凤岭南-三岸-仙葫的居民,就可以不用挤万象城、航洋城,而是就近逛街了。

也许,到了那个时候,三岸板块的价值,就不会被多数人质疑,反倒是被多数人认可了。

而检验成色的时间节点,很可能就是龙湖天街开业之时。

 

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天街一体铺,有钱你会投它吗?

此次推出的商铺面积段30-170㎡,产品选择面还是挺广的。

但必须再次提醒,此商铺叫“天街一体铺”,而非龙湖天街商业体里的铺。 

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▲龙湖杭州滨江天街一体铺实景

通常,龙湖天街主商场的铺以自持为主,很少对外销售。这次推出的商铺,位于住宅楼栋下,但可连接龙湖天街。

这些商铺与龙湖天街,既相似,又有区别。

其一,可共享龙湖天街的人气,有龙湖天街为之导流,这是与普通小区底商的最大不同。

其二,大型商业体有开关门时间约定,此铺面可24小时营业,能对龙湖天街业态形成一定补充。

其三,龙湖天街体量大,且不可售,此铺面可售,但体量少,相对稀缺。

简单来说,这类商铺可以傍龙湖天街这个大款,又形成了一定差异化。

这样的商铺,到底能不能投资?我们必须一分为二来看。

从大的市场来看,商铺市场不乐观。但从前述龙湖天街自身区位、实力、定位和周边客群来看,确实有其过人之处。

以龙湖重庆的北城天街为例,2003年10月28日开业,年营业额达30亿。2016年,日均客流量达15万人次。目前已成为 “重庆八大新地标”之一,今年上半年出租率达98.9%。

再如龙湖杭州的金沙天街,2015年9月开业当日客流约15.3万,开业3天总计客流突破35万。2019年日均客流约8万,年总计客流超2500万,位居杭州商业排行前3。 

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▲部分外地龙湖天街实景

不但是客流稳定,出租率高,对其住宅和商铺也起到了很好的溢价作用。

刚进驻时是怀疑者众,运营后,已经很少再有质疑者。

当前的南宁龙湖天街,很像龙湖刚进驻其他城市时,不少人在观望。

但这个时候,也许是个机会。

南宁的龙湖天街,周边既有33万的稳定客流,龙湖自身也将投入超10亿元,且自持为主。这也为铂金岛天街一体铺形成了托底。

另据了解,在运营期间,龙湖通常都会每年投入不少于1000万运用商业推广运营。

天街如能成,天街一体铺应该就差不了。

当然,任何投资都是风险与收益共存,感兴趣的投资者,还请实地详细了解。

 

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文|七小剑  编|小二郎
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