韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

今天,南宁良庆大桥南板块拍出楼面价8600元/㎡的高价,龙岗其余2幅地块也达6685、7470元/㎡。
说实在,这3宗地的地价都不便宜。但明显可以感觉到,市场挺平静的。或者说,有点麻木了。
再结合近期的楼市表现,还挺神奇的。

刚刚7月份,优惠促销就此起彼伏了。强如青秀、五象新区,一些2万+的高端盘,竟然纷纷玩起了首付分期。

连首付2万元买房,都重出江湖了。

难道调控要加码了?本轮促销是否是房价下跌的前奏?购房者该何去何从?

最近,好多扒友咨询这个事。今天,小剑就跟大家说说自己的看法。

 

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

年底的优惠,7月就开始了

优惠,提前了。

以往,下半年各月份里,大面积的促销优惠都发生在开发商年底冲刺时。

想想也正常。为了完成年度销售任务,关键时刻,舍弃一点利润是必须的,以价换量嘛。

哪怕不到年底,起码,也是9月、10月的。

今年,就太反常了。6月刚冲刺完,7月份,又开始优惠促销了。

别跟我说这不算优惠促销,只是开发商嘴上不承认罢了。事实上,他们打出的广告已经能说明了一切。

打出优惠的盘太多了。研究了下分布情况,你会发现,优惠促销的楼盘已经遍布南宁各个城区,纵使热门区域青秀和五象也逃不过。

就楼盘来看,不仅有一些去化较难的偏远项目,诸如澜庭府等一些热销盘也开启了促销优惠。

这就很值得玩味了。

 

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

很明显,这波韭菜长得不够快

稍加观察这波优惠促销,其实是有规律的,最显著的招式就是首付分期。

据小剑不完全统计,南宁目前启动首付分期的楼盘不下30个。而且,还有进一步扩大的趋势。

还有个现象很是值得留意,一些高端或改善盘也加入到了首付分期的行列

比如,热度颇高的五象湖,建发央玺、新希望龙光锦麟玖玺、龙光天阙等几大天王,均启动了首付分期的按钮。

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

▲五象湖天王们的首付分期

本来动辄大几十万的首付,现在分期后,部分房源只要10几万或者20几万。

为啥流行首付分期?在小剑看来,无非是两点。

其一,从开发商层面,销售任务并没有因为今年特殊而降低,要完成任务就得吸引更多人来买房。

原有的购买力数量不够,就要吸引本不是目标客群的购买力进来。成本在那摆着,业主在那盯着,房价没法大降,首付分期最为现实。

其二,从购房者层面,现在的购买力确实有些疲软。特别是今年2万+的高端盘集中涌现后,疫情对收入影响后,本地的购买力着实有点吃力。

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

▲韭菜还没长好,但还是得割

换句话说,目前南宁这波韭菜长得还不够高,但又不得不收割。于是,只能通过首付分期等策略提前收割了。

 

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

转化率低的可怜!咋就观望了呢?

优惠后,购房者啥反应?老实说,很多人仍在观望。

为了求证,小剑特地问了几个在不同开发商的朋友。

某30强房企的营销总说,这段时间的转化率挺低的。已经诚意登记的客户,到预约那天,会有很多会爽约;预约了的客户,到开盘那天,也有相当比例不会下手,连开盘现场都不去。

另一位百强房企的城市策划负责人说,花挺大代价,组建了自渠,搞了几个月,拓展来的大量客户,筛选下来,真正买房的居然个位数。转化率太低了。

还有一位做客研的朋友说,除了部分热门区域的热盘外,很多盘的成交并没有预想的那么好,也没有开发商宣传的那么好。成交周期明显拉长了,观望的购房者也明显多了。

问题来了,为啥观望的人多了呢?

其中,一个很现实的原因就是收入。疫情之下,不少行业受到重挫,很多人的收入受到了直接影响。购买力不足,是客观的事实。有些人想买房,但力不从心。

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

▲部分购房者像极了盛湖悦景的这个广告

此外,还有部分人对预期担忧。担忧的点,包括未来的收入情况,还款能力,政策会不会收紧,房价会不会走低,优惠会不会加大等。

越优惠,越不敢买。这就是“买涨不买跌”。

综合内外部因素,不少购房者选择了观望,不着急买房了。

 

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

多城调控加码,南宁还有多远?

不少人观望,也有调控预期的原因。

最近多地调控加码,他们担心南宁也会调控升级,害怕调控后,南宁房价应声而降,怕买早了,买贵了。

确实,6月份以来,深圳、南京、东莞等房价上涨过快的城市,接连出台了调控政策。

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

▲部分城市调控已升级(来源:米宅)

就在几天前,韩正副总理还主持召开了房地产座谈会。座谈会上,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市的住建部门、人民银行、自然资源部门负责同志也作了发言。
韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

▲新华社发表《确保房地产市场平稳健康发展》的文章

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

▲严控资金流入楼市

不少人预测,这些城市中,有些是作为“先进典型”发言,有些则极有可能是下一轮调控加码的对象。

甚至有人认为,南宁也有进一步加码的可能。

不过,在小剑看来,南宁房价的涨幅与深圳等城市相比,乃小巫见大巫,南宁整体市场仍比较稳定。

从地方来看,打心底里应该不希望南宁调控明显收紧,至少限购、限贷等严厉手段,不会轻易落地。

就像此前的预测,小剑仍认为,下半年南宁楼市调控仍旧维持现有状态为主,不会迎来太严厉的调控。

反倒是,在强首府的政策下,对人才、产业、落户等方面,可能会有进一步的利好。

 

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

促销不停,房价难降

最后,说一说接下来市场的走势。

小剑认为,促销不会停,房价很难降。

7月的优惠促销不会稍纵即逝,很可能会是整个下半年的常态。

这是基于供求关系,销售压力,购买力实情等综合因素决定的。很可能,在年底冲刺的关键节点,还会有进一步加大的可能。

这种情况下,对于购房者,倒不失为买入的时机。

但必须提醒,指望南宁房价明显下降(这里指南宁整体房价,板块与楼盘之间分化会明显,有涨有跌是常态),是不现实的。不要错把降低首付门槛,当成是房价大降。

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

▲近几周南宁房价走势(来源:克而瑞)

为啥房价难降?

首先,这是成本决定的。

今天出让的3块地,位置没那么好,地价也已纷纷6字头、7字头、8字头。这样的地价,就决定了房价不可能太便宜。

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

▲7月29日南宁土拍结果

其次,南宁薄弱的产业环节有望逐步改善。

强首府战略下,会不断有央企、名企进入南宁发展,GOP增速有望跃居全国中上游,产业结构也有望更加合理。

这些都将给看似虚高的房价,形成支撑。

就在昨天,广西与央企签署战略性协议30家,签约项目(协议)177个,合同投资额8953亿元。其中,有相当比例会砸向南宁。

韭菜不够用,南宁购买力有了疲软症状!调控要来?房价要跌?

▲央企入桂,砸来近9000亿(来源:广西投资促进局)

再次,南宁住宅市场的供求关系比较健康,南宁房价亦不算很高。

总结下我的看法,下半年的市场没那么好,也没那么差,促销优惠不会停,但房价大降也不现实。

至于买房,资金不到位的可以再等等,下半年的机会不会少。资金到位了的,看好了就上,太犹豫也没啥好处。

◆◆◆

文|七小剑  编|小二郎
本文版权归扒房所有

原创文章,作者:扒房网,如若转载,请注明出处:https://www.bafang18.com/33334.html

发表评论

电子邮件地址不会被公开。