一个“可怕”的事实:南宁房价6年涨6成,可写字楼租金却停在6年前

一个“可怕”的事实:南宁房价6年涨6成,可写字楼租金却停在6年前
一个“可怕”的事实:南宁房价6年涨6成,可写字楼租金却停在6年前
3月的时候,扒房曾写了篇文章:南宁25年,房价翻了11倍。
然而,有扒友表示,才11倍,南宁房价涨太慢了!
25年翻了11倍,这样的房价速度你若觉得慢,那莫愁告诉你一个更“慢”的数据:
 
同比2014年,2020年南宁写字楼租金,涨幅几乎为零。
一个“可怕”的事实:南宁房价6年涨6成,可写字楼租金却停在6年前
南宁写字楼租金,被“封印”了6年
 
看一组数据:这是一份根据克而瑞数据库做的南宁2014年办公物业租金情况表。
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▲南宁2014年办公物业租金情况表。(来源:克而瑞)
从表中看,2014年南宁写字楼租金均值(粉红色部分)约为80元/㎡·月。
而6年过后,2019年底,2020年初,南宁写字楼平均租金又是多少呢?
还是80元/㎡·月!
根据戴德梁行研究部发布数据显示,南宁写字楼平均租金从2016年四季度连降3年后,至2019年底,降至约80元/㎡·月。
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▲南宁甲级写字楼平均租金和空置率
莫愁最近收集了南宁主要写字楼租金,平均下来,大约也是80元/㎡·月。
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▲南宁部分写字楼租金一览。
6年时间,南宁通了3条地铁、国家级自贸区落地、房价涨了六成。但,写字楼租金却停滞不前。
一个“可怕”的事实:南宁房价6年涨6成,可写字楼租金却停在6年前第一代黄金期,过去了
如果说,把时间拉长,你似乎总能看到房价上扬的曲线。就像,你永远会觉得10年前的房价便宜,同样,10年之后,你也会认为现在的房价不贵。
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▲南宁25年房价曲线
但在写字楼的世界,可不吃这套。
回看南宁写字楼20年,你会发现,南宁写字楼第一个黄金期,已经过了。
①1994年,开端。
南宁真正意义上的写字楼开端,是1994年,南宁大力开发埌东之后。
1994年后的几年,在埌东新城区民族大道沿线,地王大厦、投资大厦、亚航财富中心、太平洋世纪广场等写字楼出现了。
②2005年,爆发的起点。
虽在20世纪90年代萌芽,但南宁写字楼大爆发的开端,是2005年。
回看过去,如果有人问,何时是南宁写字楼投资黄金期,那一定是2005年。
借助首届中国-东盟博览会召开的春风,2005年,南宁写字楼遍地开花,航洋国际城、地王大厦、金源CBD现代城等写字楼陆续出现,更重要的是,当时写字楼的平均售价5000元/㎡。
在此之后,南宁写字楼进入快速发展(增值)的5年。
有多快?当时5000元/㎡买写字楼的人,资产在5年时间,最高翻了5倍。
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▲典型项目2005年与2010年价格对比表
③2010年-2012年,鼎盛。
2010年,是重要的一年。
这一年,中国-东盟自由贸易区建成;
这一年,龙光总价15.9亿元、平均楼面地价1.1万多元被拍下金浦路地块,创下东盟商务区当时最高土地单价;
这一年,华润大厦进驻东盟商务区;
这一年,写字楼爆满,埌东原来的五象广场(现金湖广场),写字楼爆满,地王大厦最高租金价格飙升至120元/㎡/月;
这一年,南宁写字楼成交环比上涨113%……
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▲南宁2008-2010年售价及成交对比(数据来源:南宁市房管局)
从2010年开始,南宁写字楼像一只火箭,疯狂蹿涨,成了投资品中的香馍馍。
④2013年至今,过剩。
然而,南宁写字楼的狂欢,因为“产能过剩”,结束了。
虽然,在2013年,华润大厦、青秀万达广场等高端写字楼入市,更多甲A的出现,让南宁办公环境更国际化。
 
但刹不住车的供应,终于把写字楼的价格拖了下来。
从2013年开始,南宁写字楼开始供大于求,而且,供求比越来越高。
2015年,写字楼总供应超90万方,成交仅30万方,供求比高达3.11。
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▲南宁写字楼2009-2015年供求比
而这样的局面,在2015年,南宁五象总部基地金融街加速建设,写字楼供应大爆发后,更加严重。
2020年,南宁全市预计还将有82万方的写字楼供应量陆续入市。未来会是何局面?你品,你细品。
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▲南宁写字楼未来3年供应。(来源:戴德梁行研究部)
20多年过去,南宁写字楼,显然没有房子那么“幸运”,总能保持微笑上扬曲线,它的第一个黄金期,已经过去。
写字楼租金跌回6年前,地王大厦如今估值,早已不再是25000元/㎡……
 
“供大于求,价格下跌”,这个经济学原理,在南宁写字楼完美演绎了一遍。
 
一个“可怕”的事实:南宁房价6年涨6成,可写字楼租金却停在6年前空置率,绕不开的话题
当写字楼供应增多,还会产生一个更直接的问题:空置。
你知道吗,南宁除了利率全国第一,写字楼空置率也“跑”在全国前列。
根据戴德梁行数据,2018年四季度主要城市甲级写字楼空置率中,南宁位列第一,空置率高达49.6%。
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▲2018年四季度主要城市甲级写字楼空置率。(来源:戴德梁行)
到2019年末,空置率更高了,提高到54.3%。
从2016-2019年,和写字楼租金下滑曲线相悖的,是不断上扬的空置率曲线。
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▲南宁甲级写字楼空置率和租金曲线(来源:戴德梁行)
分区域看,2019年,金湖商圈空置率31.39%,凤岭商圈36.73%,而五象新区,其空置率高达77.97%。
晚上7点左右,莫愁拍了下主要板块写字楼,亮灯情况,也能一定程度说明问题。
五象新区总部基地写字楼,亮灯区域10-30%。
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▲总部基地写字楼夜间亮灯图
金湖商圈,亮灯区域30-50%。
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▲金湖商圈夜间亮灯图

凤岭商圈,拍摄时间较晚,约晚上8点,但亮灯区域仍有40-50%

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▲凤岭商圈总部基地亮灯图
 
虽然晚上的亮灯率,只能约等于加班率,不等于实际使用率,但和鼎盛时期相比,确实在明显地走下坡路。
说两件事:
第一件,莫愁跟着中介,在金湖广场周边看写字楼时,发现不少空置办公室,公司都是刚搬迁不久。
中介说,这个现象在金湖一带挺明显,比如金源现代城,租金60元/㎡/月,比五象还略高,所以不少公司都往五象搬。还有一家公司,原来在南湖名都租了5000㎡的办公室,后来直接去五象“盖办公楼”了。
第二件事,几大商圈写字楼,对于疫情的免租政策不一样。
根据莫愁实踩了解,在东盟商务区,九洲国际可免租1个月;
 
在五象总部基地,万科大厦,给出2个月免租的优惠;
 
而金湖商圈,不免租。
就商圈划分,五象写字楼空置率目前确实居于首位,未来就不一定了。
一个“可怕”的事实:南宁房价6年涨6成,可写字楼租金却停在6年前写字楼颓势有转机?
 
为什么费劲心机谈写字楼。因为写字楼里,能看到经济缩影。
 
道理很简单,一个城市,核心商圈,如果写字楼入住率高,租金平稳上涨,那说明一个城市好企业多,企业扩张欲望强烈。
企业有钱,人就有钱,人有钱,楼市就有了刚性购买力。
当然,反之亦然。
写字楼空置率持续增高,租金回落,企业租不起写字楼,人们手里没钱,谁还来买房。
从写字楼的小窗口,可以看出很多大问题。
写字楼颓势,该怕吗?挺可怕的,但好在,它并不是未来。
莫愁始终相信,南宁经济前景是向好的,核心板块的写字楼是向好的。
自8月广西自由贸易试验区获批设立以来,南宁片区新增企业逾1300家;12月,广西出台“30条”支持自贸试验区高质量发展,对电子信息、生物医药等主导产业给予税收减免。
此外,翻看今年头几个月土地供应,五象的工业用地、科技用地占比不小,自贸区效应,会以“润物细无声”的方式,慢慢显现在经济上。
这一切,都给了写字楼希望,给了南宁经济希望。
盲买都能赚钱的房地产时代,已经过去。长效机制下,只有经济才是内核动力,任何城市发展,都没有捷径。
一个城市经济有了活力,楼市有了活力,它才是真正值得你驻足的核心城市、核心资产。

原创文章,作者:鉴盘侠,如若转载,请注明出处:https://www.bafang18.com/27596.html

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