别的楼盘大跳水,它却比别人贵2-3千,凭个啥?

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别的楼盘大跳水,它却比别人贵2-3千,凭个啥?

文/小二郎
[小嘛小二郎,嘴大侃四方]
当下的南宁楼市,可以说是一片暗潮涌动,明里暗里交锋。

有的楼盘大跳水,有的楼盘却还能悄悄涨价。这真的有点让人看不懂。

明明都是邻居,享受的配套都一样,为何有楼盘单价比别人贵2-3千,还卖得很好。凭啥?


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比邻居贵2-3K,龙岗盘卖出“五象湖价”

龙岗,南宁很值得玩味的板块。

全南宁楼市大横盘之下,龙岗也难以独善其身。不少楼盘纷纷促销,甚至还出现了让人感到不可思议的“6”字头。

当然,这么低的价格,或有博眼球和营销之嫌。但这也说明,房子可能不太好卖。

当前,龙岗板块成交均价约11410元/㎡,在南宁几大板块中,处于中间段位。

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▲龙岗均价 (来源:南宁微楼市)

龙岗板块房价跳水归跳水,但板块里也有一枝“奇葩”。去年,该盘首开时,高层毛坯均价1.1万元/㎡,毛坯房卖出了精装价。洋房均价1.28万元/㎡,个别贵的房源,甚至可达1.35万元/㎡。

龙岗盘,几乎卖出了“五象湖价”。这个价,让人感到意外。

同样意外的是,首开推出500多套房售罄了。说来你别不信,不少外国人也买了。

据项目统计,首开的客群中,20%的人为非中国大陆籍客户。扒房的粉丝群,就有来自香港、澳门等地的非大陆籍人买了。

这不,这个盘最近又拿了预售证,预售价为1.3万-1.52万元/㎡。当然,最终会以什么价格出售,暂时不得而知。

这个是个什么“神仙楼盘”?不打哑谜了,直接亮底牌吧:中海哈罗学府。


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就凭“国际学校”卖出这个价?

说起中海哈罗学府,它倒挺像一条鲶鱼,“打破”了龙岗板块某种程度上固有的“平衡”。

很多人不禁想质问一句:凭什么?这确实是个直击灵魂的一问。

中海哈罗学府与龙岗板块的楼盘,既有共性,又有个性。

共性嘛,大家都看得到,都是同一个板块,享受的是差不多同样的配套。只不过是距离远近的问题。

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▲中海哈罗学府区位

个性嘛,它最大的个性,就是自带了一个哈罗礼德学校。它不是普通的学校,而是一所国际学校,规格超高,面向国内外招生。这大概就是它能卖到国外的原因。

别的楼盘大跳水,它却比别人贵2-3千,凭个啥?▲哈罗礼德学校分布情况

众所周知,南宁学区房火,是房子增值的利器。比如,五象湖的“万华绿宝合”,房价跳涨,很大程度上,是靠“学区”。

再比如,著名的神盘“金旺角”,可以读名校本部,单价一度撑破4万元/㎡。

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▲五象湖板块房价走势

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▲金旺角的挂牌价

传统的学区房就像个“好学生”,交出了一份让业主满意的“成绩单”。

哈罗礼德学校跟传统学区房完全不一样。它的“学位价值”真的能支撑中海哈罗学府卖出“五象湖价”吗?


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读不懂哈罗?读不懂就对了

中海哈罗学府是第一个“吃螃蟹”的。

哈罗礼德学校这样的“国际学位房”,与南宁市面上的学区房,完全是另一个赛道。

但扒房的粉丝里,就有扒友冲着哈罗礼德的学位,买了哈罗学府。

为啥?因为他来自香港,深知香港哈罗学位的价值与稀缺性。

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▲扒友对哈罗礼德学校的看法

这位扒友说,要入读香港哈罗,不仅要交学费,还要买600万元的教育基金。

但很多时候,买了教育基金,拿到的仅仅是一个面试权。哈罗学位十分稀缺,价值自然不用说。这就带动了附近房子租金或售价几何级增长。

再看北京哈罗国际学校,每年学费30万元左右,但入学的名额,同样很紧张。很多明星的孩子,就是入读这所学校。

看明白了吗?传统学区房与国际学校,明显就是两套完全不一样的逻辑。

传统学区房,买了房有可能划分到A校,但有政策的不确定因素。

国际学校,稀缺的是“名额”,它与地段划分没什么关系。“有钱”是最低标准,“入场券”才是关键。

假如,你拥有了“优先入场券”,那么,它的价值,可能比几套房还要值钱。


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南宁不是香港,没有参考意义?

中海哈罗学府比周边项目贵,也就在于,买了它家的房子,可拥有该校“优先面试权、入读权和优先转让学位权”。这相当于,你提前拿到了一张入场券。

以后哈罗学府的房子卖完了,假如想拿到“优先权”,你就得从业主手里买一套房。

这就是中海哈罗学府最大的价值所在。

据了解,哈罗礼德学校计划开设班级约66个,招收约1500名学生

“优先入读权”是哈罗学府的一大砝码外,它的另一价值,还在于这个市场是封闭性的。怎么理解?

打算让孩子入读哈罗礼德学校的家庭,并不缺钱,所以孩子的生活起居,基本是就近原则。他们要么是租,要么是买哈罗学府的房子,外溢的可能性很低。

换句话说,普通人买的是房子,学校是配套;但他们买的是学位,房子是配套。所以,它的房子比周边楼盘贵,某种程度上就是“学位的溢价”。

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▲哈罗礼德学校效果图

“香港是香港,北京是北京,你拿南宁和这些城市比,有什么参考意义?”这又是一个直击“要害”的灵魂发问。

回答这个问题,那就要回到起点:南宁为什么要建这么一所国际学校?

小二认为,它背后的深意,其实是为了“留人”。

最近几年,南宁不断地抛出橄榄枝,吸纳优秀人才,也不断引进产业。想要他们“留下来”,那么,就要稳住“大后方”,解决孩子接受高质教育的问题。

这或许,就是南宁要引进哈罗礼德学校的初衷。


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卖完500多套,五一又要推新

正如上述扒友所说,买哈罗学府,其实就是“买个圈子,值。钱赚得回来的。”

哈罗学府占地150亩,去年首期开盘,推出8、9、19、20号楼。

一下子推出500多套房,竟然能在去年横盘时期不动声色地卖完,可见,买哈罗学府的人不差钱,且很认可这种模式。
 
这群人的社会地位、财富地位,其实会比较接近,他们的圈子也会很相似。在龙岗,别的楼盘大户型走量不太乐观,但在哈罗学府,中大户型反而走俏。

这不,五一期间,哈罗学府计划推出新品,涵盖各个面积段。

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▲项目效果图

户型为97-168㎡的三房、四房,包括两梯四户、两梯两户、两梯三户、一梯两户。

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▲97㎡三房

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▲138㎡四房

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▲167㎡四房

从哈罗学府这期的房源来看,全系产品出击。但很多房源梯户比低,户型尺度比较大,整体的居住舒适度就很高了。

没有一个楼盘会适合所有人,哈罗学府值不值得买?小二给出3点建议:

①渴望给孩子优质教育的人,可以上车。哈罗学府是全广西甚至是西南唯一一个拥有国际学校的楼盘。对一些人来说,楼盘不过是学校的“配套”。买一套房,给孩子接受高质教育,无可厚非。

②看好“国际学位”升值空间的投资者。南宁哈罗礼德学校未来怎么样,现在确实不知道,但其他城市有一定参考意义。哈罗礼德学校未来的学位价值若是水涨船高,那么手持一套房的人,就拥有了更大主动权。或者,你也可以做这些有钱人的“房东”,把房子或租或卖给他们。

③对于追求生活品质的自住客来说,中海哈罗学府的产品定位,在板块内处于较高段位。这就意味着,住在这里,可以拥有更高的舒适度。

未来若是换房,拥有更高舒适度的社区和学校溢价加持,它的升值空间往往也会比周边普通楼盘高,一套变成两套不是不可能。这也就是扒哥常说的,买的时候可能比别人贵一两千,但未来的溢价,可能会甩别人几条街。

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文|小二郎  编|七小剑
本文版权归扒房所有
独家法律顾问:文鳐地产律师团队
【温馨提示

本文所涉及项目介绍与点评,仅供参考。“扒房”力求客观全面,但难以涵盖项目所有信息。

扒友若有意购买,请务必了解项目及周边不利因素。签署各类法律文件时,请仔细阅读相关条款。

如仍有疑问,欢迎后台留言单独咨询。

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